Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2019 году

Законодательный аспект

Положения об основаниях для прекращения сделки об аренде земельной площади установлены 46-й статьей Земельного кодекса РФ. Согласно ее норме аренда может быть прекращена по основаниям и в порядке, определенным гражданским законодательством.

Вместе с тем, в качестве основания статья называет инициативу арендодателя в определенных 45-й статьи ЗК РФ. При этом не допускается прекращение аренды во время проведения полевых сельскохозяйственных работ и в других предусмотренных федеральным законодательством случаях.

Аренда прекращается по требованию владельца земельного участка при расторжении контракта о комплексном освоении площади, предметом которого является данный надел или образованные из него площади, либо при нарушении графика освоения такой земли, установленного соглашением.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Продление договора аренды земельного участка

Порядок продления аренды (через заключение нового договора) зависит от того, как был предоставлен участок первому арендатору – по результатам торгов или нет. (3) Запрещено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное в п.3 ст.22 ЗК РФ.

(4) Введены 17 вариантов предельных сроков договоров аренды (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, например: для земельных участков, предоставляемых для строительства, – срок от 3 до 10 лет; для земельных участков, предоставленных для завершения начатого строительства объекта, – до 3 лет, максимальный срок 49 лет сохранился для собственников зданий и сооружений) Нормы, конкретизирующие возможность продления аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 — 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

Проще говоря, помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора. Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2019 году

Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия. Расторжение договора аренды Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620

ГК РФ:

  1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
  2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст.

    610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).

  3. На основании ст.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях. Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов: 1.

Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства. Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды: а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка. Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли.

ЗК РФ. Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

Внимание

Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре.

Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора. О том, как продлить договор аренды земельного участка без торгов в 2019 году далее и пойдет речь.

Возможно ли Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства. Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским Кодексом РФ. На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок. Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.

(б) такой земельный участок, в течение трех лет со дня принятия этого решения о предварительном согласовании места размещения объекта, не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе. Из этого правила есть исключения. Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию;б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства. Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку». Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят. 3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

  1. Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

  2. Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
  1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
  2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).
  1. Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

  2. Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
  • Земельный кодекс РФ;
  • Гражданский кодекс РФ.

Какими могут быть основания

Сделка аренды земельного надела может быть прекращена по различным основаниям:

  • По инициативе хозяина земли, если пользователь нарушает ее целевое назначение в своем распоряжении или без учета отнесения территории к определенной категории.
  • Сделка может быть прекращена, если эксплуатация земельного участка ведет к его деградации, уменьшает плодородность, а, следовательно, стоимость, ухудшает экологическую обстановку.
  • Аренда завершается при отказе арендатора от устранения последствий умышленного нарушения земельных нормативно-правовых актов: загрязнения арендуемого надела ядовитыми химикатами, опасными биологическими и химическими веществами, повлекшего серьезный вред человеческому здоровью и нарушившего общий экологический баланс предоставленной территории.
  • Правоотношения прекращаются, если арендатор в течение трех лет не использовал предоставленный участок в соответствии с целевым назначением. Исключительной ситуацией может быть определение иного срока федеральным законом или сторонами договора. В трехлетний период не включается время, отведенное для освоения и подготовки территории к эксплуатации.
  • Сделка утрачивает юридическую силу вследствие изъятия земли для муниципальных или государственных потребностей.

Закон РАА

Полные наименования сторон указываются в преамбуле договора (далее по тексту возможны сокращенные названия). Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия.

Пример 1 Комитет по земельным ресурсам в г. Новокузнецке обратился с иском к ОАО «Новокузнецкпромвентиляция» для того, чтобы взыскать крупную задолженность по арендной плате. В свою очередь акционерное общество возразило на иск с приведением аргументов. «Новокузнецкпромвентиляция» заявило, что предмет соглашения не был четко определен, и надел нельзя идентифицировать ввиду отсутствия адреса и кадастрового номера. Однако судебная инстанция отклонила приведенные ответчиком доводы. При этом суд руководствовался доказанным фактом использования участка и отсутствием своевременного внесения платежей в полном объеме.
Пример 2 Несколько иная ситуация возникла с комитетом г. Барнаула по управлению муниципальной собственностью. Организация подала иск в суд для того, чтобы оспорить отказ в регистрации договора аренды. Суд удовлетворил требования истца, поскольку в приложении к соглашению находились графические описания сдаваемой в аренду недвижимости. Судебная инстанция сочла, что неопределенность в индивидуализации части земельного участка отсутствует. Истец в этом случае выиграл дело.

Как уже упоминалось, ранее можно было сдать долю надела в аренду только после постановки его на кадастровый учет. Сейчас же такая практика отсутствует, и суды разрешают аренду части участка при условии, что она четко определена в соглашении, имеются ее план и экспликация.

При регистрации договора аренды устанавливается обременение на всю недвижимость в целом. Иначе потребуется осуществлять межевание и присваивать кадастровый номер доле надела.

Самостоятельно разобраться с особенностями процедуры бывает довольно непросто. Однако существует множество юридических контор, специализирующихся на оказании помощи в подобных ситуациях. С представителями одной из таких фирм можно проконсультироваться по поводу необходимых документов или иным вопросам.

Также сотрудник юридической конторы без проблем поможет сторонам заключить договор таким образом, чтобы документ был законным, и сделка успешно прошла государственную регистрацию.

  • Стороны должны отразить в договоре наиболее полную информацию по поводу земельного участка. В ином случае сделку могут признать недействительной. Подобное решение вряд ли получится оспорить в суде, так как там, скорее всего, сочтут представленную информацию недостаточной для идентификации части надела. Закон разрешает аренду доли только в том случае, если она индивидуализирована.
  • Поскольку сейчас разрешена аренда части надела без межевания, можно самостоятельно провести границы доли на плане надела. Кроме того, эти сведения необходимо отразить в соглашении. К нему же потребуется приложить ксерокопию плана. Также можно поступить и другим способом, с проведением межевания. Однако эта процедура осуществляется отнюдь не бесплатно и требует обращения к кадастровым специалистам. После межевания сделка должна пройти регистрацию в Кадастровой палате.

Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2019 году

В некоторых случаях возникает необходимость продления договора. Это также возможно после заключения доп. соглашения. В нем указывается о продлении договора на конкретный или неопределенный период. Стороны также могут в исходном договоре предусмотреть пункт с автоматической пролонгацией.

Подобная формулировка может быть истолкована по-разному. В примере она означает продление на 11 месяцев. Однако некоторые вполне могут посчитать, что продлевают таким образом договор до такой же даты, но будущего года. Это не будет правильным вариантом.

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части.

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера. Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2019 году

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2019 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана.

Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об  этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

  1. Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2019 № Ф04-1007/2019 по делу № А45-6997/2017).
  2. В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
  3. Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
  • участок выделен субъекту без проведения торговых процедур. Закрытый перечень таких случаев сформирован в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, однако эти положения не распространяют свое действие на ситуации, перечисленные в пп. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ (случаи, когда договорной документ был вынужденно оформлен с единственным участником аукционных процедур);
  • земля предоставлена гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Судебная практика по вопросу продления аренды без торгов

Внимание

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию;б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства. Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2019 году

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились, потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.

Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить: • действующий договор аренды,• разрешение на строительство,• техническую документацию на объект незавершенного строительства,• документ, удостоверяющий личность,• квитанцию об оплате госпошлины.Итак, для прохождения регистрации, во-первых, соберите следующий пакет документов:

  • кадастровый паспорт;
  • документ, свидетельствующий о переходе к вам права собственности на объект;
  • передаточный акт;
  • удостоверение личности нового и прежнего хозяина (только нового, в случае, если собственностью владеют впервые);
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • заявление для прохождения регистрации.

На основании имеющихся данных администрация выносит решение – положительное или отрицательное. В случае положительного решения арендатор вновь заключает договор аренды с администрацией и регистрирует его в Росреестре.Если же получено отрицательное решение от администрации, арендатор имеет право подать в суд для судебного разбирательства, считая себя правым.

Во время судебного разбирательства участок не может быть передан другим лицам. Наниматель также вправе при отрицательном решении и передаче прав пользования иному физическому лицу в течение года подать в суд на действия администрации.

Причины возможного отказа Если арендодатель – физическое или юридическое лицо, то он в праве отказать от пролонгации без объяснения причин.

Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2019 году

В противном случае право собственности перейдет к местным властям, что чревато серьезными проблемами. Содержание

  • 1 Закон о земельном кадастре: нововведения с 1 января 2019 года
  • 2 Последствия для владельцев участков

Закон о земельном кадастре: нововведения с 1 января 2019 года Власти продолжают вносить изменения в правовое поле, направленные на упорядочение отношений в земельной сфере.

Чиновники намерены минимизировать количество неузаконенных участков, что положительно отразится на налоговых поступлениях. Помимо легализации земельных наделов, власти планируют зафиксировать существующие границы участков, внося соответствующие изменение в государственный кадастр.

Изменения в законе об ускоренном изъятии земельных участков Ни для кого не является большим секретом, что призвание средств массовой информации является раздувание даже, казалось, бы ничем не примечательной новости в масштабный апофеоз, который по факту представляет из себя всего лишь поправки в законодательстве, введение в силу которых продиктовано развитием общества.

Подводя итог анализа введенных в законную силу законодательных актов за последние два года, следует отметить, что объекты недвижимости, постановленные на кадастровый учет и, не зафиксированные за собственником в течение пяти лет со дня учета, не снимаются с него. Стоит отметить, что при этом Росреестр обязуется доводить до сведения муниципального образования о существовании таких объектов, реализуя осведомительную функцию.

Не стоит забывать и о том, что участки земли, которые не имеют владельцев в документальном порядке числятся в собственности соответствующего муниципального образования, на территории которого находится этот участок.

  • подписания обновленного договорного документа (при этом стороны и предмет договора остаются прежними);
  • заключения допсоглашения к первоначальному договору, которое позволяет внести в него корректировки не только в отношении периода действия аренды, но и в отношении иных условий (например, арендной платы);
  • включения в текст первоначального договора оговорки об автоматической пролонгации.
  1. Ходатайство о перезаключении договора арендного пользования на этот же участок подано арендатором своевременно, до истечения срока действия первоначального арендного договора.
  2. У иных лиц нет исключительных прав на приобретение участка.
  3. Первоначальный арендный договор с этим арендатором на этот участок не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.
  4. На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Внимание

Внимание

Основным документом, который требуется в процессе возведения любых зданий, является право на использование территории, и только при наличии этой бумаги можно будет приступать к получению всей остальной документации, которая может потребоваться законным представителям государственных органов.

Оформление договора

аренды

осуществляется в письменном виде, причем, если срок его действия составляет не менее одного года, его нужно будет в обязательном порядке зарегистрировать в территориальном Росреестра, и в юридическую силу он вступит только после проведения данной процедуры.

В зависимости от того, какой правовой статус имеет определенный земельный участок, а также субъект собственника, будет отличаться и механизм составления договора.

Если земля оформлена на кадастровый учет, то в таком случае обе стороны должны будут изначально согласовать различные условия, после чего подписать договор и оформить акт приемки-передачи указанной территории.

торгов

Одна сторона соглашения об аренде земельного участка – его собственник. Законодательством определены случаи прекращения сделки по инициативе владельца имущества. Стороны договора вправе расторгнуть его преждевременно при соблюдении установленных законом условий.

В таком случае действовать необходимо в порядке, определенном ГК РФ:

  1. Инициатор обязан уведомить вторую сторону соглашения о желании расторгнуть договор аренды в срок, указанный в соглашении или сообщить об этом любым иным способом. При невозможности достигнуть согласия, ситуация разрешается в арбитражном суде.
  2. После расторжения контракта (вступления в силу постановления суда о его прекращении) арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в состоянии, соответствующем тому, в котором получал его. В этих целях составляется приемопередаточный акт.
  3. Если арендатор существенно облагородил земельный надел, например, высадил рощу, и арендодатель согласен с ценностью этого вклада, последний должен компенсировать расходы на произведенные улучшения.
  • ксерокопии паспортов сторон арендного договора с указанием их адресов и прочих реквизитов;
  • правоустанавливающий акт – свидетельство о собственности на землю;
  • технический документ на земельный надел: кадастровый паспорт, справка БТИ о постройках на участке, выписка из ИФНС и коммунальной службы об отсутствии долгов;
  • документ, подтверждающий получение участка хозяином (покупатель, наследник, одариваемый);
  • арендное соглашение;
  • экспертное заключение о состоянии земли и ее ненадлежащей эксплуатации.

Продление договора аренды земельного участка

Компания согласно положениям заключенного договора предварительного типа перевела собственнику пятьсот тысяч рублей, но при этом договор субаренды не был заключен. Собственник отказался возвращать деньги, и организация была вынуждена обратиться с иском в суд.

Судебной орган первой инстанции решил, что никаких оснований для перечисления денежных средств не было, и собственник обязан вернуть их. Однако суд второй инстанции отменил это решение на основании того, что необоснованного обогащения владельца не было, так как платеж был совершен в момент действия предварительного договора. Итоговое решение было окончательным, и организация лишилась крупной денежной суммы без каких-либо последствий для собственника.

Во избежание возникновения проблем настоятельно рекомендуется на время совершения сделки заручиться помощью профессионального юриста. Это поможет значительно ускорить весь процесс и не нарваться на ситуации, похожие на описанный выше пример.

Типовая форма

Договор аренды N _________земельного участка, заключаемого без проведения торгов

г. Энгельс «__»______________ 20__ г.


Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице председателя комитета ______________________________________________________________________________________,

(фамилия, имя отчество)

действующего на основании Положения о комитете, с одной стороны и ______________________________________________________________________________________

(наименование юридического лица/ Ф.И.О. физического лица, индивидуального предпринимателя)
______________________________________________________________________________________,

именуем ____ в дальнейшем «Арендатор», действующ__ на основании ____________________________
______________________________________________________________________________________

(реквизиты документа, подтверждающие полномочия на осуществление действий по заключению договора)

_______________________________________________________________________, с другой стороны, совместно именуемые — «Стороны», на основании подпункта______ пункта 2 статьи 39.6, подпункта 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, решения Энгельсского городского Совета депутатов от 27 ноября 2013 года N 63/01 «О полномочиях исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, осуществляющего функции и полномочия местной администрации муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области» *(1) заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора


1.1. Арендодатель предоставляет без проведения торгов, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью _________________кв. метров из земель _____________________________________________________________________________________

(категория земель)

с кадастровым номером ________________________________________________________________,

разрешенным использованием:___________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________,


местоположением/по адресу:____________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________,

в границах территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области: ______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________, (далее — Земельный участок) в соответствии со схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

1.2. За Арендатором закреплена прилегающая к Земельному участку территория площадью _______ кв. метров для санитарной очистки и благоустройства.

1.3. В отношении Земельного участка установлены следующие сервитуты: _______________________

______________________________________________________________________________________


1.4. Земельный участок предоставляется для использования в целях: _________________________

____________________________________________________________________________________


1.5. Установлены следующие ограничения прав на землю: ____________________________________
____________________________________________________________________________________*(2)


1.6. На Земельном участке расположены следующие объекты недвижимого имущества: ______________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________*(3)


1.7. Срок аренды Земельного участка установлен с «___» __________ 20___ года по «____» __________________ 20____года в соответствии с ________ статьи 39.8 Земельного кодекса РФ. *(4)

1.8. Договор подписывается Арендатором не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения проекта настоящего Договора.

1.9. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и вступает в силу с момента такой регистрации. *(5)

или


1.9. Настоящий Договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его подписания. *(6)

1.10. Стороны в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ установили, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора с «___»_____________20__г. *(7)

2. Арендная плата и порядок ее внесения


2.1. Ежегодная арендная плата за пользование Земельным участком определяется в размере: ________ руб. ______ коп. (____________ руб. _________коп. в квартал).

2.2. Арендная плата уплачивается Арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, по следующим реквизитам: _____________________________________________________

2.3. При заполнении платежного документа (платежного поручения, квитанции об оплате) Арендатор указывает точное назначение платежа, дату и номер договора аренды, период внесения арендной платы. Внесение арендной платы одним платежным поручением (квитанцией об оплате) по разным договорам аренды земельных участков не допускается. В случае уплаты арендной платы за Арендатора третьими лицами в платежном документе также указываются сведения об Арендаторе.

2.4. Арендная плата уплачивается Арендатором в течение всего периода пользования Земельным участком в размере и порядке, предусмотренных пунктами 2.1-2.3 настоящего договора, в т.ч. в период после прекращения договора по любым основаниям до передачи Земельного участка Арендодателю по акту приема-передачи.

2.5. В случае фактического неиспользования Арендатором Земельного участка по обстоятельствам, не зависящим от Арендодателя, арендная плата уплачивается Арендатором в порядке, предусмотренном пунктом 2.4 настоящего договора.

2.6. Стороны производят сверку расчетов по арендной плате не реже одного раза в год.

2.7. По требованию Арендодателя Арендатор в трехдневный срок предоставляет последнему копию платежного документа об уплате арендной платы, а также направляет к Арендодателю своего представителя для производства сверки расчетов по договору.

2.8. Стороны пришли к соглашению о том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы, определенный пунктом 2.1 настоящего договора может быть изменен Арендодателем один раз в год в уведомительном порядке без заключения Сторонами дополнительных соглашений к настоящему договору путем направления Арендатору письменного извещения с указанием нового размера арендной платы и даты вступления его в силу либо путем размещения информации об изменении размера арендной платы на официальном сайте администрации Энгельсского муниципального района.

Изменение размера арендной платы может быть обусловлено, в том числе, изменением ставок арендной платы, кадастровой стоимости Земельного участка, порядка определения размера арендной платы и иными факторами в соответствии с правовыми актами уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления.

2.9. Отсутствие государственной регистрации настоящего договора не является основанием для освобождения Арендатора от платы за фактическое пользование Земельным участком в размере и порядке, установленных пунктами 2.1-2.3 настоящего договора. В этом случае настоящий договор имеет силу соглашения сторон о размере, порядке оплаты и условиях фактического использования Земельного участка. *(4)

2.10. Размер арендной платы в период с «___»__________ 20___ года до заключения настоящего договора определяется в соответствии с правовыми актами, регулирующими порядок определения арендной платы в указанный период.

За период с «___»_________20__ г. по «___»__________20__ г. арендная плата определена в размере: ________________________________ руб. ______________ коп.

Арендная плата за период с «___»__________ 20___года до заключения настоящего договора оплачивается в течение трех месяцев с даты подписания настоящего договора.*(7)

3. Права и обязанности Сторон


3.1. Арендодатель имеет право:

а) требовать соблюдения Арендатором условий настоящего договора, в т.ч. использования Земельного участка в строгом соответствии с категорией земель, разрешенным использованием, градостроительным регламентом и целью использования, предусмотренными в пункте 1.1 настоящего договора;

б) проводить беспрепятственно в любое время проверки использования Арендатором Земельного участка в соответствии с условиями договора, осматривать Земельный участок и составлять акты проверки;

в) требовать внесения Арендатором арендной платы в размере, в сроки и в порядке, предусмотренные пунктами 2.1-2.10 настоящего договора;


г) требовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный Арендодателем, за два срока подряд в случае существенного (более двух раз подряд) нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы, предусмотренных пунктом 2.2 настоящего договора;

д) требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении Арендатором его условий, а также требований к использованию земель, установленных законодательством Российской Федерации;

е) требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества Земельного участка и экологической обстановки в результате хозяйственной и иной деятельности Арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

3.2. Арендодатель обязан:

а) передать Земельный участок Арендатору по акту приема-передачи после получения подписанного Арендатором договора;

б) уведомлять Арендатора об изменении размера арендной платы и реквизитов счетов для перечисления арендной платы путем направления Арендатору письменного уведомления либо размещения соответствующей информации на официальном сайте администрации Энгельсского муниципального района.

3.3. Арендатор имеет право:

а) использовать Земельный участок на условиях, предусмотренных настоящим договором;

б) передать Земельный участок в субаренду, передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, в пределах срока действия договора при условии предварительного письменного согласия Арендодателя; *(8)

или


б) передать Земельный участок в субаренду, передать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, в пределах срока настоящего договора при условии предварительного письменного уведомления Арендодателя. *(9)

3.4. Арендатор обязан:

а) выполнять в полном объеме все условия договора;

б) приступить к использованию Земельного участка в соответствии с разрешенным использованием и целями его использования в течение месяца с момента подписания акта приема-передачи Земельного участка;

в) произвести государственную регистрацию договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за счет собственных средств не позднее чем через тридцать дней с момента начала срока действия договора, предусмотренного п. 1.7 настоящего договора; *(4)

г) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении Земельного участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении по инициативе Арендатора;

д) не позднее десяти дней с момента прекращения по любым основаниям настоящего договора передать Земельный участок Арендодателю по акту приема-передачи.

е) уплачивать арендную плату в размере и порядке, определенных договором, с момента начала срока действия договора, предусмотренного п. 1.7 настоящего договора, и до момента передачи Земельного участка Арендодателю по акту приема-передачи при прекращении договора по любым основаниям;

ж) использовать Земельный участок способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать загрязнения, захламления, истощения, деградации порчи, уничтожения земель и почв, иного негативного воздействия на земли и почвы, осуществлять мероприятия по охране земель и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

з) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на Земельном участке в соответствии с законодательством Российской Федерации;

и) соблюдать в процессе исполнения договора требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

к) выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации подземных и наземных сооружений, дорог, проездов и т.п., не препятствовать их ремонту и обслуживанию;

л) не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Земельном участке и прилегающей к нему территории, закрепленной для санитарной очистки и благоустройства, выполнять работы по благоустройству в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации, Саратовской области, муниципальными правовыми актами органов местного самоуправления Энгельсского муниципального района и поселения, в границах территории которого расположен Земельный участок;

м) обеспечить Арендодателю (его представителям), представителям органов государственного и муниципального земельного контроля беспрепятственный доступ на Земельный участок по их требованию для его осмотра и проведения контрольных мероприятий в целях проверки соблюдения условий договора и требований земельного законодательства Российской Федерации;

н) письменно уведомлять Арендодателя в 10-дневный срок:

с момента совершения сделки либо иного действия — о совершении сделок, а также иных действий, связанных с переходом к третьим лицам прав на принадлежащие Арендатору объекты недвижимости, расположенные на Земельном участке;

с момента внесения изменений в Единый государственный реестр юридических лиц — о реорганизации Арендатора, а также вхождении в состав учредителей (участников) Арендатора иностранного юридического лица *(10);

с момента внесения изменений — об изменении паспортных данных, места регистрации, наименования, местонахождения, почтового адреса, банковских и иных реквизитов Арендатора;

о) обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе; *(11)

п) обеспечить доступ представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности; *(12)

р) передавать Земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, в пределах срока действия договора только при условии предварительного письменного согласия Арендодателя; *(8)

или

р) передавать Земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, в пределах срока действия договора только при условии предварительного письменного уведомления Арендодателя.

Уведомление должно содержать сведения о наименовании и месте нахождения юридического лица (ФИО и месте регистрации физического лица), принимающего права и обязанности по договору аренды (субарендатора), сроке передачи арендных прав по договору третьему лицу (сроке субаренды). *(9)

с) выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

3.5. Стороны обязаны своевременно уведомлять друг друга об изменении места нахождения, почтового адреса и иных реквизитов.

3.6. Стороны имеют иные права и несут иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации, Саратовской области и муниципальными правовыми актами.

4. Ответственность сторон


4.1. За нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренного пунктом 2.2 настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от суммы несвоевременно внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

4.2. За нарушение обязательств, предусмотренных подпунктами «б»-«д», «ж»-«р» пункта 3.4 договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 15% от суммы годовой арендной платы, установленной пунктом 2.1 настоящего договора.

4.3. В случае повторного нарушения обязательств, предусмотренных подпунктами «б»-«д», «ж»-«р» пункта 3.4 договора, а также неустранения нарушения таких обязательств в срок, указанный в извещении (претензии) Арендодателя, штраф, предусмотренный пунктом 4.2 настоящего договора, взимается в двойном размере.

4.4. Меры ответственности Сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, не предусмотренные условиями настоящего договора, применяются в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации.

4.5. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по договору, вызванное действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.

5. Порядок урегулирования споров


5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из Сторон своих обязательств по настоящему договору другая Сторона обязана направить такой Стороне для рассмотрения в десятидневный срок письменное извещение (претензию) с указанием факта нарушения и срока для его устранения.

5.2. При неустранении Стороной нарушения условий договора в установленный извещением (претензией) срок другая Сторона вправе обратиться для разрешения спора в судебные органы.

6. Изменение, расторжение и прекращение договора


6.1. Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются в письменной форме и подписываются уполномоченными представителями сторон, за исключением изменения размера арендной платы и реквизитов счетов Арендодателя, предусмотренных пунктами 2.1-2.2 настоящего договора.

6.2. Договор прекращает свое действие по истечении срока аренды, установленного пунктом 1.7 настоящего договора.

Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с правилами, предусмотренными пунктом 2 статьи 621, пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если Арендатор продолжает пользоваться Земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя.

Арендатор имеет право на заключение нового договора аренды Земельного участка без проведения торгов в порядке и на условиях, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.

6.3. Договор может быть расторгнут до истечения срока его действия:

а) по соглашению сторон;

б) по решению суда.

6.4. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию Арендодателя в судебном порядке при существенном нарушении Арендатором условий договора в следующих случаях:

а) совершение действий (в том числе однократно) или бездействия, нарушающих правовой режим использования земельного участка, в том числе требования законодательства Российской Федерации о порядке и условиях использования земель, градостроительные, строительные, санитарные, противопожарные и иные обязательные правила и нормативы;

б) невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного пунктом 2.2 договора;

в) нарушение обязательств, предусмотренных подпунктами «б»-«д», «ж»-«р» пункта 3.4 настоящего договора;

г) в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

7. Заключительные положения


7.1. Настоящий договор составлен на ____ листах в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

7.2. По всем вопросам, прямо не урегулированным в тексте настоящего договора, Стороны будут руководствоваться законодательством Российской Федерации, Саратовской области, нормативными муниципальными правовыми актами.

7.3. Споры и разногласия, вытекающие из настоящего договора, Стороны будут стремиться разрешать преимущественно путем переговоров, что не исключает права любой из Сторон обратиться за разрешением спора в суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными законодательством Российской Федерации.

Стороны пришли к соглашению, что все споры в суде рассматриваются по месту нахождения Земельного участка (договорная подсудность).

7.4. При отсутствии уведомления Стороны об изменении места нахождения, почтового адреса, банковских и иных реквизитов, предусмотренная договором или законом обязанность направления Стороной другой Стороне письменной корреспонденции (предписаний, претензий, извещений, уведомлений и др.) считается исполненной при наличии доказательств ее отправления по адресу, указанному в договоре.

7.5. Неотъемлемой частью настоящего договора являются:

— акт приема-передачи Земельного участка (приложение 1);

— расчет размера арендной платы (приложение 2).


7.6. В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 года N 152-ФЗ «О персональных данных» Арендатор, подписывая настоящий договор, выражает Арендодателю свое согласие на обработку, включая сбор (в том числе от третьих лиц) путем направления запросов в органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в том числе передачу), обезличивание, уничтожение персональных данных Арендатора (ФИО, даты и места рождения, места жительства (регистрации), паспортных данных) с использованием средств автоматизации или без использования таких средств. Указанные в настоящем договоре персональные данные предоставляются в целях обеспечения исполнения Сторонами условий договора. Согласие вступает в силу со дня подписания настоящего договора и действует до момента прекращения действия договора и всех обязательств по нему. *(13)

8. Реквизиты сторон


Арендодатель: Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района

413100 Саратовская область г. Энгельс, ул. Театральная, 1а

расчетный счет __________________________________________________________

телефон: 8 (8452) 56-84-20, 55-95-88, 56-89-30 (факс)

Арендатор: ______________________________________________________________

Местонахождение и почтовый адрес (место регистрации):
_________________________________________________________________________

расчетный счет ___________________________________________________________

телефон _________________________________________________________________

e-mail:______________________________


Подписи сторон:


АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР

Председатель комитета по земельным _________________________________

ресурсам администрации Энгельсского (должность)
муниципального района
________________________________ ________________________________

(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
_______________________________ _________________________________

подпись подпись

М.П. М.П.

Условия продления и расторжения

Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2019 году

В договоре прописывается сумма оплаты, а также порядок ее внесения со стороны арендатора. Также устанавливается сумма штрафа, предусмотренного в случае срыва сроков. При этом сразу стоит отметить тот факт, что, если гражданин арендует землю у государства, оплата осуществляется исключительно деньгами.

  • неисполнение установленных условий одной из сторон;
  • утрата актуальности условий договора;
  • использование территории не в соответствии с ее прямым назначением;
  • нанесение урона почве в связи с действиями арендатора;
  • отсутствие каких-либо работ на территории на протяжении определенного временного промежутка;
  • наличие нарушений санитарных норм, которые привели к ухудшению почвы или экологии;
  • изъятие или реквизиция участка для реализации государственных или муниципальных нужд.

На основании этого договор можно расторгнуть, но при этом собственник должен получить соответствующую материальную компенсацию.

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Договор аренды части земельного участка

Расторжение договора аренды

Типовой договор аренды земельного участка (бланк)

Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:

  1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
  2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
  3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).
  • распоряжаться земельным наделом по своему усмотрению;
  • предоставлять землю в арендное пользование;
  • выставлять участок в качестве объекта иных правовых сделок, к примеру, купли-продажи;
  • использовать как залог;
  • эксплуатировать участок в целях получения выгоды.

Арендатор, в свою очередь, утрачивает право распоряжаться арендуемой ранее территорией с момента прекращения юридической значимости сделки. Утраченное право на аренду восстановить можно только в судебном порядке.

Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2019 году

Если у бывшего арендатора найдутся официальные доказательства законности своих действий в отношении земельного участка и отсутствия ущерба, нанесенного им, владельцу площади или самой территории, то вполне реально восстановление его права как арендатора.

ЗК РФ: (1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; (2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

(3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; (4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с: • собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах. Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).

Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством. Так, к этим сведениям относятся:

  1. Предмет договора (ст. 607 ГК РФ).
  2. Цена договора (п. 12 ст. 22 ЗК РФ). 

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст.

607 ГК РФ соглашение недействительно. В случае с земельным участком будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Рассказываем, как самостоятельно составить договор аренды.

Ст. 606 ГК РФ гласит, что договор аренды недвижимого имущества — это сделка, в силу которой одна сторона договора (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование. Обратите внимание! Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме.

В качестве арендодателя и арендатора по договору аренды могут выступать: К основным обязанностям арендодателя можно отнести:

  • Предоставление арендатору жилого помещения в пригодном для проживания состоянии;
  • Предоставление арендатору всех необходимых документов на квартиру;
  • Проведение капитального ремонта переданной в аренду квартире.

В свою очередь, арендатор обязан:

  • Своевременно вносить арендную плату;
  • Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды;
  • Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Чтобы его составить, используйте типовую форму или обратитесь за помощью к опытному юристу. При самостоятельной подготовке документа, подробно ознакомьтесь с положениями готового бланка и правильно пропишите всю информацию.

Особое внимание уделите пункту о правах и обязанностях арендатора и арендодателя, дабы в будущем избежать возникновения обязанностей, которые изначально не планировались.

Для наилучшего понимания сути договора аренды и порядка заполнения информации, требуемой для оформления документа, сначала изучите готовый образец указанного соглашения. Он поможет сориентироваться при детальном заполнении своего договора, что даст возможность обойтись без привлечения специалистов со стороны.

Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится. Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора. При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать вам сказки рассказывать.

2. Собственники объектов незавершенного строительства. Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды. Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.

В процессе оформления договора аренды принимает участие каждая из сторон. На основании этого документа арендодатель берет на себя обязательство по передаче арендатору в пользование собственной территории, в то время как арендатор должен будет в установленные сроки вносить оплату аренды, а также использовать полученную территорию в полном соответствии с достигнутыми договоренностями и общими правилами, установленными действующим земельным законодательством.

В договоре обязательно должно присутствовать подробное описание того объекта, в отношении которого проводится сделка. То есть владелец должен будет подробно перечислить все данные, которые будут характеризовать его участок. В частности, нужно указать площадь рассматриваемого участка, его индивидуальный кадастровый номер, а также точное месторасположение.

Если же в аренду предоставляется территория, находящаяся в собственности государственных или муниципальных органов, то в таком случае срок действия договора найма не будет превышать срок резервирования. Помимо этого, в договоре можно предусмотреть возможность субаренды полученной территории.

Собственник имеет полное право на то, чтобы устанавливать собственную стоимость аренды определенной территории, так как размер арендной платы никоим образом не регламентируется действующим законодательством. Если же земля принадлежит государству, то в таком случае стоимость ее аренды будет устанавливаться соответствующими органами.

При этом, если арендатор в дальнейшем признается добросовестным, ему предоставляется право выкупа данной территории без проведения торгов.

При этом нужно учитывать определенные особенности каждого отдельного раздела договора аренды:

  • Предмет договора. Указываются данные о размере, месторасположении и назначении земельного участка, а также физическом состоянии территорий и ограничениях со стороны арендодателя.
  • Арендная плата. В данном разделе прописываются основания для оплаты арендодателю, реквизиты счета, сумма задатка, точный график перечисления выплат, а также условия для перерасчета установленной суммы. Можно также указать штрафные санкции за какие-либо нарушения.
  • Права и обязанности.

Аренда территории в обязательном порядке должна подтверждаться письменным договором, заполненным в двух экземплярах.

В документе описываются условия, на которых территория будет предоставляться арендатору на указанный промежуток времени, и для оформления этой бумаги нужно будет получить:

  • заявление;
  • гражданский паспорт каждого из участников;
  • документы, которыми удостоверяются права собственности на указанную территорию;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;
  • кадастровый паспорт.

Сам по себе образец представляет собой рекомендованный шаблон, в который изначально включены универсальные условия, указываемые в преимущественном большинстве сделок.

Помимо основных условий договор аренды территории в преимущественном большинстве случаев включает в себя несколько дополнительных:

  • срок, на который указанная земля предоставляется арендатору (если это не было указано, то в таком случае договор автоматически оформляется на неопределенный промежуток времени);
  • порядок, в соответствии с которым должна вноситься оплата за использование земельного участка;
  • обязанности и права, которые предоставляются каждой из сторон на сновании данного соглашения;
  • основания для того, чтобы аренда была прекращена до установленных сроков;
  • ответственность, установленная за нарушение условий договора;
  • порядок, в соответствии с которым должно осуществляться рассмотрение всевозможных разногласий и спорных ситуаций.

Нюансы оформления

Условия, предусматривающие необходимость в письменном удостоверении факта аренды земли многогранны. Главное в них то, что не составление договора или его ненадлежащее оформление аннулирует его действие и регламентирует его ничтожность, с вытекающими последствиями. В их числе могут быть:

  • нанесение ущерба участку;
  • его самовольный захват;
  • отказ от уплаты денег за пользование;
  • незаконные притязания сторон друг к другу.
  1. расторгнуть соглашение;
  2. составить новый документ;
  3. зарегистрировать его в Росреестре.

Возникающие нюансы корректируются составлением соглашений и дополнений к основному договору. Они составляются в свободной форме, но с обязательным указанием сведений об основном договоре. Внесение изменений в договор аренды земельного участка формулируется корректно и юридически грамотно. Они требуют регистрации и внесения в учётные записи ГКН, за что уплачивается пошлина в размере 350 рублей.

Составление любого документа контрактного типа требует внимательного и добросовестного отношения. Вписанные положения требуется внимательно проверить, так как они подлежат обязательному исполнению.

Еще больше информации об аренде земельного участка читайте в нашем разделе.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

лицами встречается не часто.

Обычно участниками сделки являются два юр. лица. В такой ситуации нужно оформление в и такие документы:

    составленный документ об аренде; заявление о регистрации соглашения; учредительные бумаги; квитанция об оплате государственной пошлины.

Основываясь на п. 4 статьи 429 Гражданского кодекса прописывается период, через который должен составляться основной договор.

Если период не прописывается, то необходимо рассчитывать на 1 год с периода подписания предварительного соглашения. Можно привязать период к наступлению определенного события. К примеру, не позже месяца с периода получения права собственности на недвижимость.

Арендная оплата.

Например, для ИЖС территория предоставляется на максимальный срок в 20 лет, для сельскохозяйственных угодий – на 49 лет, территории под пастбища оформляются только на 3 года.

Арендатор обязан распоряжаться участком только в соответствии с целевым назначением и вовремя вносить арендную плату.

Арендатор будет вправе: — осуществлять контроль за использованием и охраной земель Субарендатором; — требовать от Субарендатора устранения в определенный Арендатором срок нарушений, связанных с использованием участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования, а также прекращения применения способов использования, приводящих к его порче;

2.10. Арендатор будет обязан: — произвести все необходимые действия для осуществления государственной регистрации Основного договора и возникающего на основании этого договора права субаренды земельного участка; — передать Субарендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям Основного договора;

Это важное положение, так как значимыми юридическими характеристиками этого вида договора считаются возвратность объекта, что само по себе подразумевает наличие сроков пользования, а так же – его срочность.

Срок действия устанавливается по взаимному согласованию. Если ограничения в сроках пользования не предусматривается, он устанавливается бессрочно. По завершении срока действия, сторона, предусматривающая необходимость прекращения права пользования, заведомо предупреждает другую о завершении действия контрактных условий и прекращении права пользования.

Этот пункт очень важен, так как основной характеристикой заключаемой сделки является возвратность земельного участка по истечении определенного количества времени.

Если же этого не произошло, то договор может быть продлен на тот срок, на который заключался изначально. Образец предварительного договора аренды земельного участка достаточно легко найти в Интернете. Его примерная форма должна содержать следующие пункты: Предмет предварительного договора Содержит основную информацию о сделке, а также о намерениях арендатора в использовании земельного участка.

Момент таковой определяется именно . Соответственно, на договор предварительной аренды таковой правило попросту не распространяется. Соглашения такого типа обязательно должны быть составлены в установленном порядке.

Опять же законодательно определяется отрезок времени, в течение которого может продолжатся таковая аренда. Данный момент определяется .

Оно опирается на правило о применении ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015). Таким образом, перенаем земельного участка, или уступка прав по договору аренды, требует согласия арендодателя только в том случае, если это установлено специальным законом (как для участков под строительство экономичного жилья) или договором аренды. Передача прав арендатора автоматически влечет и переход на будущее время соответствующих обязанностей.

Оплата 50% до регистрации и 50% после регистрации 3.1.4.

Предварительный договор аренды земельного участка: образец доступен для скачивания здесь и в конце статьи.

Обычно, во избежание ошибок, лица и организации предпочитают составление предварительного договора. Он составляется в 2 экземплярах. Участники совместно обсуждают каждый пункт и вносят коррективы. По предварительному соглашению не допускается взимать оплаты в счёт найма земельного участка или составлять акт приема-передачи имущества контрагенту.

Юридическая сила этого документа ограничена вступлением в действие основного договора, прошедшего регистрацию в учётных записях.

Границы Участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к Договору плане земельного участка поворотными точками. 1.3. Участок предоставляется для: (цель предоставления участка) Приведенное описание целей использования Участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием». II.

Настоящий Договор заключается на лет. 2.2. Арендатор обязуется вносить ежегодно арендную плату. Размер ежегодной арендной платы определяется соглашением сторон (договором) или в результате проведения аукционов, однако ее минимальный размер не должен быть меньше установленных правительством Москвы базовых (исходных) ставок.

  • о праве любых заинтересованных лиц в предоставлении земельного участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже или на право заключения договора аренды;
  • адрес и порядок подачи заявлений;
  • дата окончания приема указанных заявок;
  • описание местоположения земельного участка;
  • кадастровый номер и площадь земельного участка;

При отсутствии желающих приобрести участок в течение 30 дней с момента выхода объявления муниципалитет должен удовлетворить поданное заявителем прошение путем принятия распоряжения о предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы его расположения.

Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. 5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению: 5.3.1.

Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2019 году

5.3.3.

5.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора: 5.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта помещения.

5.4.2. Если помещение, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования. 6. ФОРС-МАЖОР 6.1.

Основного договора или его досрочного прекращения — передать участок Арендатору по акту приема-передачи в надлежащем состоянии; — не нарушать права других землепользователей; — выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле. 2.9. Арендатор будет вправе: — осуществлять контроль за использованием и охраной земель Субарендатором;

— требовать от Субарендатора устранения в определенный Арендатором срок нарушений, связанных с использованием участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования, а также прекращения применения способов использования, приводящих к его порче; — требовать досрочного прекращения договора в случаях, предусмотренных Основным договором; — возмещать убытки, причиненные ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Субарендатора. 2.10.

Предварительный договор должен содержать следующие основные пункты: предмет договора, размер арендных платежей, порядок расчетов между сторонами, их права и обязанности, дата, до которой должен быть заключен основной договор. Если дата заключения основного договора (например, договора аренды квартиры) не обозначена, стороны обязаны составить и подписать его в течение года с даты подписания предварительного договора.При заключении предварительного договора аренды, стороны руководствуются нормами и правилами Гражданского кодекса РФ.

Российское законодательство предоставляет возможность взятия в аренду как уже построенные здания, так и те, которые будут выстроены в последствии (строящиеся). Имеется в виду следующее. Допустим, некая компания застройщик оформила в аренду некий земельный участок.

Предмет предварительного договора Содержит основную информацию о сделке, а также о намерениях арендатора в использовании земельного участка.
Обязательства сторон В данном пункте прописываются все обязанности арендатора и арендодателя.
Цена Указывается информация о плате за пользование земельным участком.
Вступление договора в силу, его изменение и расторжение Указываются условия, при которых контракт может быть продлен или же досрочно расторгнут, также содержит информацию о дате начала действия документа.
Реквизиты сторон Содержит информацию об участниках сделки и их подписи.
  1. условия, которые позволяют в должной степени идентифицировать объект аренды;
  2. все условия основного контракта, относительно которых должно быть достигнуто согласие сторон.

Статья 39.15. предварительное согласование предоставления земельного участка

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Чтобы избежать каких-либо сложностей при использовании полученной территории, лучше всего заранее разобраться в том, какую информацию должен включать в себя заполненный договор аренды.

Договор аренды точно так же, как и любые другие виды гражданско-правовых соглашений, предусматривает определенные главные и дополнительные условия. В первую группу в данном случае включаются те условия, при отсутствии которых документ в принципе не может считаться действительным, в то время как дополнительными называются все остальные, то есть внесение которых осуществляется исключительно по желанию обеих сторон.

  • предмет договора с указанием технических характеристик земельного участка, предоставляемого в аренду;
  • сумма арендной платы, которая может устанавливаться как процент от получаемой за счет эксплуатации земли прибыли, фиксированный платеж или же предоставление другого объекта во временное пользование;
  • информация о каждой из сторон, то есть ФИО, права владельца и контактные данные;
  • срок действия договора, который в соответствии с действующим законодательством не может составлять более 49 лет;
  • виды разрешенного использования территории, от которых непосредственно будут зависеть возможные цели;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность, которая накладывается на каждую из сторон в случае невыполнения условий составленного договора;
  • заключительные положения, где можно прописать, к примеру, дату, когда документ приобретает законную силу, а также требования, связанные с необходимостью нотариального удостоверения бумаги.

V. Изменение договора аренды Изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего Договора аренды будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон. VI. Дополнительные условия Договора Настоящий Договор не подлежит оглашению.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про юриспруденцию