Условно разрешенный вид использования земельного участка (ВРИ)

Как изменить ВРИ участка, находящегося в собственности?

Для начала коротко разберемся:

  • что такое разрешенное использование земельного участка,
  • что такое территориальная зона,
  • что такое градостроительный регламент,
  • что такое карта градостроительного зонирования,
  • что такое Правила землепользования застройки.

Перечисленные термины звучат сурово, но на самом деле разобраться в них достаточно просто.

Что мы сейчас и сделаем, чтобы на основе понимания этих терминов, суметь изменить разрешенное использование земельного участка.

Одна территориальная зона может иметь от 1 до нескольких десятков видов разрешенного использования.

Напомню, что всего существует 113 видов разрешенного использования.

Виды разрешенного использования, действующие на территориальной зоне, распределяются по 3-м группам:

  • основные виды разрешенного использования,
  • вспомогательные виды разрешенного использования,
  • условно разрешенные виды использования.

Иными словами, если допустим территориальная зона имеет 35 видов разрешенного использования, то все эти ВРИ будут распределены по 3-м группам.

Далее в статье рассмотрим, как изменять виды разрешенного использования из разных групп, а пока продолжим разбираться с терминами.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности зависит от того, к какой группе относится новый ВРИ.

В Правилах землепользования и застройки вы найдете все 3 группы.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.

Законодательная база

Планируя корректировку вида разрешенного использования земли, владелец должен ответить на несколько вопросов, взвесить все «за» и «против» по каждой позиции. Во-первых, определиться, как это сделать законно и можно ли вообще произвести изменения. Затем встает вопрос финансов, которые владелец готов заплатить за процедуру. И третий пункт – целесообразно ли это.

Регламентируется процедура внесения таких изменений двумя кодексами РФ: Градостроительным N 190-ФЗ и Земельным N 136-ФЗ, а также Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. с изменениями от 2017 года. Осуществляется услуга с соблюдением правил земельного пользования, застройки конкретной единицы территории.

Перед началом процедуры, нужно определить, на основании каких правовых актов ВРИ устанавливается и на основании каких меняется.

Так, правовое регулирование осуществляется следующими актами:

  • Градостроительный кодекс РФ. Статья 37 определяет, какие направления использования земельных наделов существуют;
  • Земельный кодекс РФ. Статья 7 устанавливает, какие земли существуют в РФ, а также содержит ссылку на Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 – классификатор ВРИ;
  • Федеральный закон № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Закон определяет порядок смены ВРИ, основания для отказа в смене и ряд особенностей.

Также важное значение имеют материалы судебной практики, особенно высших судов, так как вопрос довольно часто решается в судебном порядке. Так, обзор соответствующей практики утверждён Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 г.

Как уточнить возможность смены ВРИ и изменить вид разрешённого использования земельного участка

Общего закона, согласно которому за изменение ВРИ взимается госпошлина в установленном размере – нет. Однако, на местном уровне вполне могут издаваться постановления, по которым за изменение ВРИ может взиматься в пользу бюджета субъекта федерации установленная сумма. Уточнить этот вопрос следует там же, куда и подается заявление вместе с приложениями к нему.

Если в обозначенный срок правообладатель не получил официального уведомления, он вправе лично обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением о внесении изменений (ст. 33 ФЗ №218). В этом случае Росреестр направляет в течение 3 дней с момента получения заявления запрос в местные органы государственной власти и самоуправления для получения информации, а в течение 5 дней уведомление о внесении изменений направляется заявителю.

Заявление о внесении уточнений в сведения о недвижимом имуществе в Кадастровую плату можно послать через интернет-портал этой организации. На документе должна стоять электронная цифровая подпись. К заявлению необходимо приложить план межевания в XML-формате.

Собственник земельного участка при возникновении желания изменения вида разрешенного использования земли, может обратиться с заявлением в местную администрацию. Ходатайство потребуется подкрепить пакетом документов, перечень которых можно уточнить в земельном комитете.

Сроки рассмотрения заявления и ознакомления с представленными документами в разных случаях могут отличаться, но согласно закону они не должны превышать 60 дней с момента подачи. Окончательно решение о возможности изменения назначения участка принимает руководитель администрации. Получить такое решение (или отказ) собственник может самостоятельно, представив документ, подтверждающий личность, или доверенность.

Как видите, процесс изменения ВРИ отнимает не менее двух месяцев, поэтому многие собственники стараются ускорить процесс. Сделать это сложно, но нет ничего невозможного. В первую очередь, можно ускорить процесс приемки документов и отправки по инстанциям – для этого надо тщательно собрать их по списку, и лучше сделать это с первого раза.

При заполнении заявления также надо быть внимательным, а поводом для отказа в приеме может стать любое несоответствие в представленных сведениях (не допускаются опечатки, исправления, неправильные даты). Перед подачей документов лучше проконсультироваться с земельным юристом, который проверит документы и даст действенные рекомендации относительно того, как ускорить процесс.

  • Наименование органа местной власти, куда подают документы.
  • Сведения о владельце участка: полностью ФИО, постоянный адрес проживания.
  • Сжатые сведения об участке земли, с указанием категории и сведения о правообладании наделом.
  • Просьба об изменении кадастровых записей на участок и смену вида использования.
  • Пояснения, что разрешение соседей получено.
  • Число и дата составления. Подпись владельца участка.

Хотя как покажется, текст декларации схож с заявлением, но это совсем другой документ: заявление содержит просьбу, когда как декларация подается как уже полученное разрешение, то есть продолжение заявления на постановку на кадастровый учет нового вида участка.

  • Участки должны иметь общую границу, то есть быть смежными. Каждая территория должна иметь план с уточнением границ и быть зарегистрированной в кадастре.
  • Земля должна соответствовать нормативам по максимально допустимой площади.
  • Участки должны находиться в одном кадастровом квартале, иметь одинаковую категорию земли и ВРИ.
  • Необходимо согласие собственников на объединение земель.

Четкой трактовки разрешенного использования земли в законе не приводится. Поэтому понятие выводится из анализа имеющихся законодательных положений. Разрешенное использование земельного участка – это характеристика земли, основанная на зонировании территории с целями назначения. Иными словами, вид разрешенного использования устанавливает функциональное назначение территории. Например, для строительства высотных домов.

Многие землевладельцы пренебрегают нормами закона и без всяких согласований меняют предназначение участка, возводя жилые и коммерческие здания на землях, где делать это запрещено. Такие действия считаются противоправными, а лучшее, что ожидает нарушителя – внушительный штраф. Причем, накладывать его будут до тех пор, пока последствия нарушения не будут устранены, или не будет изменено назначение участка.

  1. заявление установленного образца на имя главы муниципалитета, заполненное самим собственником (арендатором);
  2. документ, подтверждающий личность землевладельца, для юрлица понадобится выписка из госреестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а если в процессе задействовано третье лицо понадобится нотариально заверенная доверенность;
  3. выписка из госреестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), в которой указаны все характеристики ЗУ;
  4. документы, подтверждающие право владения, включая договор долгосрочной аренды;
  5. адресный (ситуационный) план, в котором указываются точные координаты ЗУ, определены границы соседних участков;
  6. если участок находится в аренде, а заявление подает арендатор, необходимо представить письменное согласование с арендодателем;
  7. документы, подтверждающие права на объекты капитального строительства, если последние присутствуют на участке.

Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.

  1. Перепродажа земли. С изменением ВРИ вполне возможно увеличить стоимость участка в несколько раз. Например, если ранее землю можно было использовать только для сельскохозяйственных нужд, а после смены ВРИ на ней можно будет построить многоквартирный дом, то цена участка возрастет минимум в 3-4 раза.
  2. Строительство торговой точки или производственного предприятия. В этом случае земля будет приносить максимум прибыли даже в том случае, если конечной целью правообладателя станет ее перепродажа.
  3. Жилое строительство. Эта цель стоит перед огромным количеством землевладельцев, которые и хотели бы построить жилье на своей земле, но не вправе этого сделать до смены ВРИ.

Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка можно подать через региональный портал оказания государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ) или офис МФЦ. Для получения услуги в личном кабинете портала РПГУ необходимо выбрать услугу «Государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества», а затем — «Учет изменений вида разрешенного использования земельного участка».

«С 1 января 2018 года во всех муниципальных образованиях Московской области утверждены правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ). Теперь территория муниципальных образований разбита на территориальные зоны, для каждой из которых предусмотрены определенные виды разрешенного использования.

  • Следует составить четкий перечень желаемых изменений и планы их воплощения в жизнь;
  • Сделать юридически грамотное обоснование с указанием весомых аргументов. И все же целевое назначение надела стоит сохранить и подвести его под существующую категорию;
  • Соберите подписи соседей под тем, что они не возражают против ваших действий.
  • Разрешительные документы стоит взять у владельцев всех участков, граничащих с вашим.
  • Правильно оформить требуемый пакет бумаг и вместе с ними обратиться к главе местного самоуправления. Взамен документов требуют расписку в их получении с полным перечнем документов. Так поступают при личном обращении.
  • При отсутствии возможности или желания посещать администрацию, заявление со всеми приложениями передают туда регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением. К нему прикладывают опись вложений. Ответ, содержащий удовлетворение просьбы или мотивированный отказ, должен прийти в течение 45 дней.

Виды разрешенного по закону использования земельного участка определяют возможность применения надела в тех или них целях. Этот параметр важен, поскольку при условно разрешенном строительстве на землях некоторых категорий земель, оно может оказаться под запретом

Согласно законодательству ВРИ земельного участка, не предусмотренные классификатором, в кадастр вноситься не будут. Изменение вида разрешенного использования осуществляется также в соответствии с классификатором. Изменение считается оформленным с момента внесения сведений в государственный кадастр.

Законодателем установлено несколько категорий земель, исходя из чего и определяется вид их разрешенного использования (статья 7 Земельного кодекса РФ). Это земли:

  1. населённых территорий, которые предусматривают развитие муниципального образования в соответствии с устанавливаемыми планами;
  2. сельхозназначения, то есть преимущественно для ведения сельского хозяйства и ведения вспомогательной деятельности;
  3. промышленные, а также используемые для целей энергетики, транспорта, систем связи, обороны, космической отрасли и так далее;
  4. относящиеся к особо охраняемым;
  5. лесного фонда;
  6. водного фонда;
  7. запаса.

Законодатель также устанавливает, что все земли могут быть использованы только так, как это определяет их назначение. Запрещено использовать надел как-то иначе до того момента, как его ВРИ будет откорректирован.

Условно разрешенный вид использования земельного участка (ВРИ)

При определении назначения участка используются общие принципы градостроительства, учитывается план развития территории, зонирование.

Например, если планируется расширение городской застройки, то часть окраинных наделов может переводиться из сельскохозяйственного назначения в населённые территории.

Изменить ВРИ земельного надела можно, но для начала нужно получить полную информацию касательно участка, то есть установить, как именно согласно имеющейся документации, его можно использовать.

  • если в перечнях основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ, указанных в Выписке из ПЗЗ о видах разрешённого использования, в ГПЗУ или в справке о зонировании территории есть тот вид, что соответствует цели изменения, то вопрос об изменении будет решён положительно, в противном случае — в изменении ВРИ будет отказано;
  • в зависимости от того, в какой группе видов окажется планируемое использование, изменение проводится без проведения или с проведением публичных слушаний:
  1. для основной группы ВРИ — без слушаний,
  2. для группы условно разрешённых видов — проведение слушаний потребуется;
  • вспомогательные ВРИ могут выбираться только совместно с основными и условно разрешёнными видами.
  • выбранный из перечня вид использования должен соответствовать наименованию в Классификаторе ВРИ или быть установленным в точном с ним соответствии (о том, как это делается рассказывается ниже).
  1. До 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тыс. руб.) за нецелевое его использование.
  2. До 0,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 3 тыс. руб.) за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения.
  3. До 1,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 20 тыс. руб.) за отсутствие строительства на земле, выделенной под ИЖС.
  1. основные, объединяющие главные (базовые) ВРИ,
  2. условно разрешённые, назначаемые по результатам публичных слушаний,
  3. вспомогательные, не являющимися преимущественными для территориальной зоны, а лишь дополнительными к основным и условно разрешённым видам использования.
  1. Вид разрешенного использования земельного участка может меняться только по той схеме, которая имеется на этой территории зонирования.
  2. Нужно составить заявление и направить его в местную администрацию.
  3. После этого проводятся слушания, которые должны быть публичными. В них должны принять участие граждане, которые проживают в этом районе. На слушаниях могут присутствовать и правообладатели смежных территорий, в качестве которых могут выступать не только собственники, но и арендаторы участка.
  4. Все участники проведенного мероприятия предоставляют свои предложения. А результаты обязательно публикуются.
  5. На основе заключения организовавшей слушания комиссии принимается решение, которое может изменить вид использования земли. Но иногда в данном изменении отказывают.
  • Если это может привести к тому, что положения земельного регламента и градостроительного кодекса не будут исполняться, то, возможно, заявитель получит отказ.
  • Если документация представлена не в полном виде, то заявление вернут, но право подачи останется при предъявлении недостающих бумаг.
  • генеральный план – документ, содержащий информацию о развитии земель, принадлежащих муниципалитету. Он определяет направления, виды функциональных зон, меры защиты от ЧС различного характера и предложения по границам земель;
  • правила землепользования включают в себя детализированные сведения о развитии территории, охраны культурных объектов, использования природных ресурсов и иные аналогичные сведения;
  • документы зонирования содержат информацию о функциональных зонах, которые располагаются на принадлежащем муниципалитету наделу. Установлено, что вся земля делится на области, используемые для конкретных целей. В отношении каждой зоны определяется назначение, виды образований и параметры развития;
  • градостроительный регламент определяет параметры каждой из зон, находящихся внутри муниципалитета:
    1. способ применения;
    2. предельные размеры наделов, учитываемые при выделении, требования к строительству;
    3. установленные ограничения, препятствующие отдельным способам использования.
  • проезды общего пользования;
  • объекты, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг;
  • парковки, стоянки, гаражи, предназначенные для обслуживания основного и условно разрешенного вида;
  • спортивные и детские площадки;
  • площадки, предназначенные для бытового обслуживания;
  • общественные туалеты;
  • объекты торговли, общественного питания;
  • вагончики, предназначенные для временного пребывания;
  • иные объекты.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

  • жилая зона,
  • деловая зона,
  • промышленная зона,
  • сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.

В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.

Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.

Ответ прост.

Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).

Для справки.

В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.

Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.

На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.

Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.

Исходя из территориальной зоны, можно определить, какие виды разрешенного использования может иметь ваш участок.

На рассмотрение заявления об изменении ВРИ уполномоченным органам предоставляется пять дней. За этот срок глава администрации примет решение об его удовлетворении или откажет вам в просьбе. Все зависит от материалов, представленных ему комиссией, и ее рекомендации.

Итоги публичных слушаний могут повлиять на принятие уполномоченными органами решения по поданному вами заявлению и послужить основанием для отказа. В большинстве случает отказ заявители получают в случае выявления нарушений нормативных актов. Или если изменения ВРИ земель способны привести к несоблюдению регламентов земельного или градостроительного законодательства.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 ГрК) дано определение.

карта градостроительного зонирования

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.

Про изменение разрешенного использования таких земельных участков, напишу отдельную статью, если в комментариях будет достаточно запросов на эту тему.

Вкратце скажу, изменение видов разрешенного использования земельных участков с/х назначения, лесного фонда и других, на которые не распространяются Правила землепользования и застройки, устанавливается отдельными федеральными законами.

Желаю вам удачного дня и достойной жизни.

Кто имеет полномочия для определения категории земли

Вся процедура сводится к нескольким этапам, а именно:

  • направление ходатайства;
  • подготовка и передача пакета справок;
  • рассмотрение компетентным органом возможности перевода конкретной земельной площади в другой ВРИ;
  • принятие акта о переводе объекта и выдача его заявителю;
  • внесение корректировок в реестр.

В том случае, если планируется сменить тип на разрешенный условно, пойти по упрощенному пути не получится, придется вынести проект на публичные слушания, проведение которых строго регламентируется ст. 39 ГрК РФ.

Условно разрешенный вид использования земельного участка (ВРИ)

При этом собственнику обязательно придется оповестить население через СМИ.

По итогам мероприятия комиссией оформляется заключение. Именно на его основании в дальнейшем принимается решение о возможности смены вида использования.

После рассмотрения ходатайства и проверки поступивших сведений, администрация выдает на руки заявителю акт о переводе участка в другой ВРИ.

Сроки такой проверки регламентированы местной властью, как правило, все процедура завершается в двухмесячный период. В том случае, если публичные слушания не проводятся, процедура заканчивается по истечении 30 дней.

Нередко принимается решение об отказе в осуществлении данной процедуры, в таком случае, мотивированный ответ направляется на адрес заявителя. Как правило, причинами для отказов служат неправильно установленные границы земельной площади, выявленные не легализованные самовольные постройки, участок использовался в разрез с его назначением.

Если собственник земли сочтет отказ необоснованным, он вправе оспорить решение администрации в судебном порядке.

Вынесенное в пользу собственника надела решение, является прямым основанием для внесения соответствующей коррекции в ЕГРН. При этом данную процедуру осуществляет не сам владелец участка, а непосредственно административный орган, принявший акт.

  • правовые – обусловлены правовым режимом территории, на которой расположены земли сельхозназначения;
  • экологические – обусловлены требованиями экологической защиты земель и охраны окружающей среды;
  • агротехнические – обусловлены необходимостью сохранения плодородия почв;
  • специальные.
  • Для начала строительства, что недопустимо на участках, предназначенных для выращивания фруктов и овощей. Это самый частый повод и веская причина для изменения ВРИ участка.
  • С целью увеличения стоимости участка, а известно, что земля, на которой можно вести индивидуальное строительство или возводить многоквартирные дома стоит намного дороже, чем земля, предназначенная исключительно для сельскохозяйственного использования.
  • Если собственник желает возвести на своем участке не жилой дом, а коммерческий объект, приносящий прибыль.

Четкого определения понятия разрешенного пользования пока не существует. Основные определения содержатся в двух кодексах.

Следовательно, после установления границ, заработает регламент градостроения, опирающийся на соответствующий кодекс. Фактически разговор идет о трех видах допустимого пользования — основном, условно разрешенном и вспомогательном.

Участки предполагают землепользование и застройку, поэтому их можно рассмотреть на карте кадастра и генеральных планах. Наделы, также как недвижимость, должны находиться в пределах конкретной территории и не выходить за ее границы.

Из него можно узнать, что:

  • Участки для проведения сельхозработ или разведения скота и птицы позволят возводить сооружения, необходимые для хранения и переработки продукции. Жилое строение возвести не удастся.
  • Наделы в садовом или дачном товариществе не запрещают построить дом, гараж и хозяйственные постройки. Только капитальное строение не может быть многоквартирным и быть выше трех этажей. В огородном товариществе тоже налагается запрет на жилой дом.
  • Площадь участка для торгового и развлекательного центра должна быть не меньшее 5000 квадратов. Здесь создается новая инфраструктура с остановками и парковкой, размещением кафе и ресторанов, филиалов банков и страховых компаний.
  • Для магазинов и супермаркетов можно отвести менее 5000 квадратных метров.

Если категория земли и вид удовлетворяют собственным пожеланиям, то стоит подумать о приобретении, долгосрочной аренде или выделе нового надела.

Именно местные власти наделены большими полномочиями, поскольку они лучше знают ситуацию на местах и должны позаботиться в планах развития своего района.

Нужно гарантировать права собственника, но одновременно учитывать традиции и историю края, чтобы не нанести вреда земле и интересам проживающих людей.

Муниципальные власти при определении категории земель придерживаются конституции, кодексов, государственных и региональных законов с учетом классификаторского кода.

Они определяются как:

  • общественные и деловые;
  • производственные и специального назначения;
  • жилые, также расположенные в особых зонах;
  • предназначенные для сельхозназначения;
  • транспортные, задействованные для установки инженерных инфраструктур;
  • рекреационные и для размещения специальных объектов.

Разграничение еще не означает, что надел нужно использовать только по первоначальному назначению. Каждая категория подразделяется на отдельные подвиды и виды.

Об этом говорится и в обзоре судебной практики, Верховный суд считает, что такой порядок изменения ВРИ будет направлен на обход процедуры торгов, что не допускается.

Для обозначения перечня условно разрешенных ВИР следует руководствоваться Правилами землепользования и застройки. Определение таких видов происходит в градостроительном регламенте.

Условно разрешенный вид использования земельного участка (ВРИ)

Если объект недвижимости является основным видом разрешенного строительства, то для его застройки не потребуется оформление дополнительных документов и разрешений. Совсем другое дело обстоит с условно разрешенными видами, для предоставления которых потребуются дополнительные согласования с соответствующими органами.

Чтобы осуществить получение условно разрешенного вида использования земельного участка, следует предпринять такие шаги:

  1. Владелец земельного участка, который заинтересован в разрешении на условно разрешенный вид использования, должен направить соответствующее заявление в орган местного управления.
  2. Местная администрация должна провести общественные слушания и по его итогам подготовить заключение.
  3. Заключение становится основанием для написания рекомендаций на предоставление условно разрешенного вида использования или же для отказа, в котором объясняются причины подобного решения.
  4. В том случае, когда решение будет положительным, все изменения вносятся в кадастр недвижимости, и выдается кадастровый номер.

К примерам условно разрешенных ВИР относят бассейны, спортзалы, больницы, офисы и пр.

Назначение

Любая недвижимость должна иметь за собой закрепленный список условно разрешенных ВИР. Нужно это для того чтобы понимать в каких видах деятельности ее можно использовать. Такой тип использования надела может запрещать или разрешать некоторые виды эксплуатации или возведения определенных типов зданий.

Если территория расположена неподалеку от населенного пункта, то ее принято называть функциональной зоной. Генеральный план поселения определяет для таких участков определенный список сооружений, которые можно там возводить.

К самым распространенным ограничениям относят:

  • в границах поселений можно возводить только функциональные здания;
  • в одной конкретной зоне должны быть возведены разные по своим функциональным назначениям сооружения;
  • в обозначенной зоне должны быть сформированы возможности для ее развития.

Создание функциональных зон преследует цель формирования под населенным пунктом территорий, которые бы обеспечивали потребности и интересы жителей поселения.

Как получить

Если владелец земли считает, что основной ВРИ не позволяет ему использовать свою собственность эффективно, может обратиться за получением условно разрешенного вида использования.

Процедура получения ВРИ такого типа регламентируется Градостроительным кодексом и заключается в следующем:

  • Владелец земли должен написать заявление на смену ВРИ на условно разрешенный тип. Документ нужно направить в специальную комиссию при местной администрации. Сотрудники учреждения должны рассмотреть заявление и провести публичные слушанья. Во время проведения подобного мероприятия все заинтересованные лица могут высказать свое мнение насчет данного вопроса и внести другие предложения. По результатам слушаний составляется заключение.
  • На основании заключения орган местного самоуправления может разрешить смену ВРИ или отказать в прошении. Рекомендации должен подписать голова администрации. Отказ обязательно должен быть аргументированным.
  • Глава администрации принимает решение, на основании которого заявителю разрешается сменить ВИР на условно разрешенный или же ему поступает отказ.
  • Органы местной власти имеют право на смену ВРИ, но они не обязаны предоставлять такое право каждому заявителю. Если все же было принято положительное решение по вопросу, то решение направляется в органы государственной регистрации для внесения изменений в реестры.

После завершения этой процедуры собственник земли получает право использовать ее в нужном ему направлении, но только в том, на которое он получил разрешение.

Самым важным моментом для успешного завершения дела является грамотное составление заключения, включаемого в заявление. Обязательно следует указывать на то, насколько важно для местных жителей возведение именно такого объекта. Возможное развитие инфраструктуры станет огромным плюсом на будущих общественных слушаниях.

Смена разрешенного использования земельного участка процедура

Расположить на участке, например, стоянку для автомобилей можно было бы, только если одновременно на ней располагался жилой дом, а под стоянку отводилась бы часть территории. Занять участок только стоянкой нельзя.

Вид разрешённого использования земельного участка определяет, как именно земельный надел может использоваться. Такое целевое назначение должно соответствовать градостроительному плану и действующему законодательству. При этом предполагается, что смена ВРИ допускается при соблюдении строго установленной процедуры.

Прочтите также:Что такое обременение земельного участка?

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к основным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр.

Несмотря на наличие у человека или организации статуса собственника участка, его эксплуатация не может совершаться исключительно по желанию владельца, она всегда ограничивается положениями национального земельного законодательства.

Любой из собственников может пользоваться своей земельной площадью исключительно в рамках ее предназначения.

Например, категорически возбраняется застраивать сельскохозяйственную территорию жилым комплексом. Если подобный факт был выявлен, последуют определенные санкции.

В некоторых случаях вообще запрещается менять тип использования.

Чтобы узнать, можно ли совершить указанную процедуру, следует запросить выписку из кадастра, в которой будет указан ВРИ, закрепленный за участком в текущий момент. Кроме того, придется проанализировать положения землепользования и застройки для данного места.

Условно разрешенный вид использования земельного участка (ВРИ)

После чего заинтересованные собственники могут прибегнуть к достаточно непростой процедуре по смене типа разрешенного использования. Мероприятие будет зависеть от текущего ВРИ местности и от того, вида, который требуется присвоить, а именно, основной тип, вспомогательный или разрешенный условно.

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст.

1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.Смысл данного принципа заключается в следующем:

Правообладатель земельного участка, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий, вправе выбирать любой из предусмотренных градостроительным регламентом основных видов разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37 ГрК РФ)

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Куда обращаться

Сложившаяся практика говорит о том, что чуть ли не до половины наделов, собственниками которых являются частные и юридические лица, пока не имеют плана размежевания, акта об установлении границ и кадастрового паспорта. Именно в нем будет прописан вид допустимого пользования.

Кроме того, налоговики должны начислить земельный сбор. Правда после постановки на учет они взыщут задолженность лишь за последние три года.

Правовой режим и возможность участвовать в обороте начнут действовать только после внесения записи в реестр.

Первым делом потенциальный собственник должен проверить наличие кадастрового паспорта. Его отсутствие говорит о том, что придется обратиться в специализированную компания для проведения работ на месте. После постановки на учет удастся получить точную информацию о присвоенной категории и допустимом пользовании земли, лишь затем предпринять действия для подготовки процедуры изменений.

Чтобы приобрести или арендовать новый надел, обращаются в органы муниципии с просьбой о выделении. Найти участок можно на карте, расположенной на официальном портале росреестра.

торгов

, когда будет проведен аукцион и выиграет тот участник, кто предложит наивысшую

арендную плату

Образец оформленного нотариально согласия

Применение вспомогательного ВРИ вместо основного

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

Важный нюанс.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

Понятие условно разрешенного вида использования земельного участка

По общему правилу, нет запрета на изменение условно разрешенного вида использования.

Однако, процедуры, которые необходимо пройти, достаточно сложны и затратны.

Тем не менее, если вы собственник участка и хотите выбрать условно разрешенный вид использования, то действовать нужно следующим образом.

Единой формы заявления нет.

Образец можно поискать на сайте местной администрации или в Правилах землепользования и застройки.

В данном заявлении обязательно нужно обосновать необходимость установления условно разрешенного использования участка.

В качестве обоснования можно указать — повышение эффективности использования земли.

В администрациях есть комиссии, которые рассматривают такие заявления.

Как правило, такие комиссии действуют при отделах архитектуры и градостроительства.

Комиссия проверяет заявление, готовит проект решения и организует общественные обсуждения или публичные слушания.

Указанные обсуждения или слушания проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования.

Условно разрешенный вид использования земельного участка (ВРИ)

В любом случае, срок проведения слушаний не может превышать 1 месяц.

По результатам общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия готовит рекомендации, которые направляются главе администрации.

На основании рекомендаций комиссии глава администрации принимает решение: разрешить или отказать в предоставлении условно разрешенного использования земельного участка.

Отказ можно обжаловать в суде.

Если глава администрации вынес положительное решение, то оно является основанием для Росреестра установить условно разрешенный вид использования земельного участка.

Обратите внимание: заявитель несет расходы по проведению общественных обсуждений или публичных слушаний.

Таким образом, собственник земельного участка имеет возможность установить условно разрешенный вид использования участка, протянув решение через процедуру общественных обсуждений или публичных слушаний.

Условно разрешенный вид использования земельного участка (ВРИ)

2-ой способ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про юриспруденцию