Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

Понятие купли-продажи земельных участков

Составление соглашения о сделке начинается с проверки продавца, действительно ли он является собственником продаваемой земли. Это можно сделать на основании:

  • выписки из ЕГРН, полученной не ранее 30-дневного срока. В ней отражена актуальная информация об объекте с указанием данных владельца;
  • правоустанавливающего документа, являющегося основанием для регистрации права на участок за собственником. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т.д.;

Дополнительно для составления договора сделки обе стороны должны предъявить удостоверения личности, сведения из которых отражаются в пункте договора, а также нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу участка.

Договор заключается по всем требования гражданского законодательства (статей 549, 550 и 551 ГК). Форма соглашения произвольная, но обязательными пунктами документа являются следующие:

  1. Реквизиты сторон сделки. Для физических лиц это ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
  2. Предмет соглашения. Предметом является участок земли, который переходит от одного собственника другому по данному договору. Здесь необходимо наиболее конкретизировать его параметры, чтобы можно было идентифицировать среди подобных. Обязательно указывается кадастровый номер, площадь, месторасположение и категория земли. В этом пункте также указывается документ, на основании которого у продавца возникло на участок (предмет договора) право собственности. 
    Следует уточнить, что совершать законные сделки можно только с теми наделами, которые состоят на кадастровом учете, т.е. присвоен кадастровый номер.
  3. Права и обязанности каждой из сторон сделки. Обычно в отношении объекта недвижимости указывается обязанность продавца продать, а покупателя оплатить сделку по указанной в договоре цене и принять право собственности.
  4. Цена предмета договора. Стоимость участка земли является существенным реквизитом соглашения, это то количество средств, за которое продавец готов его продать, а покупатель заплатить. Если цена в договоре не указана, он признается ничтожным.
  5. Данные о наличии ограничения или обременения. Если они установлены в отношении продаваемого участка земли, необходимо прописать их в договоре с указанием вида обременения.
  6. Порядок передачи надела. Устанавливаются условия передачи и указывается, что она пройдет на основании акта передачи. Он является приложением к договору.
  7. Реквизиты сторон и подписи. Соглашение обязательно к подписанию обеими сторонами сделки. При отсутствии одной из подписей договор не будет признан действительным.

Следующие условия договора купли-продажи земельного участка буду являться недействительными:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

В случае предоставления продавцом земельного участка заведомо ложной информации покупателю определенного характера, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Сделка купли-продажи может быть расторгнута в случае предоставления продавцом земельного участка заведомо ложной информации:

  • об обременениях и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
  • о разрешении на застройку данного земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому права на пользование, владение и распоряжение переходят от продавца к покупателю. Последний, в свою очередь, обязуется выплатить продавцу определенную денежную сумму, то есть цену данной недвижимости.

Договор должен полностью соответствовать требованиям законодательства, выраженным в правовых актах Гражданского кодекса:

  • Согласно 554 статье Гражданского кодекса, в договоре должны содержаться точные характеристики объекта продажи. Отсутствие таковых является существенным основанием для признания документа недействительным.
  • 421 статья ГК РФ говорит о том, что принуждение к подписанию договора исключено. Каждая из сторон сделки должна руководствоваться исключительно собственной волей.
  • Договор нельзя считать заключенным до момента, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому существенному пункту (ст. 432 ГК РФ).
  • Нельзя заключить сделку по договору, в котором отсутствует информация о цене участка (ст. 555 ГК РФ).
  • В случае долевого владения недвижимостью, до каждого из совладельцев должна быть донесена информация о продаже одной из долей. Если кто-либо из них посчитает нужным приобрести данную долю, он будет иметь на это преимущественное право. (ст. 250 ГК РФ).
  • В 460 статье ГК РФ зафиксирована обязанность продавца перед продажей какого-либо товара, избавить его от обременения третьими лицами.

Стороны договора купли-продажи земельного участка вправе согласовать различные его условия по своему усмотрению, но в обязательном порядке в договоре должны быть предусмотрены условия, которые закон определяет как существенные. К ним относятся:

  1. Предмет договора (его описание должно содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости, в противном случае такой договор считается незаключенным (ст. 554 ГК РФ)). Перечисляются адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель по целевому назначению, вид разрешенного использования.Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 № 54 указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи достаточно указания его кадастрового номера.

    Кроме того, Указываются реквизиты правоустанавливающей документации продавца, данные о госрегистрации права и его ограничениях в ЕГРН (с 01.01.2017 – вместо ЕГРП).

    «Обратите внимание!» Объектом сделки могут стать только те участки земли, в отношении которых была реализована процедура постановки государством на кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

    Продавец не имеет права утаивать от покупателя сведения об обременениях и ограничениях участка (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Также, как правило, в этом разделе договора указывается документ, на основании которого у продавца возникло право на продаваемый участок.

    Рекомендуем! При определении в договоре объекта купли-продажи указать все идентифицирующие его характеристики, которые схематично можно отобразить следующим образом:

    Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

  2. Цена договора (ст. 555 ГК РФ), без указания которой договор купли-продажи земли (образец его есть на нашем сайте) нельзя признать заключенным. Цена указывается в тексте цифрами и прописью.

    Обратите внимание! При этом, необходимо учитывать, что по правилам пп.6 п. 2 ст.146 Налогового кодекса РФ, цена не должна предусматривать НДС.

    Допустимо предусмотреть отсрочку платежа. Госрегистрация перехода права может быть осуществлена как после полного расчета, так и до него.

  3. Наименование и реквизиты сторон. В преамбуле бланка договора купли-продажи земельного участка все данные прописываются полностью, без сокращений. 
  1. Для указанного договора применима письменная форма, не требующая удостоверения со стороны нотариуса (ст. 550 ГК РФ). Исключением являются ситуации продажи долей в праве собственности на земельные участки и реализация земли, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному – здесь обязательна нотариальная форма (ст.42, 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее – закон №218-ФЗ).

    Обратите внимание! С 1 февраля 2019 года вступило в силу очень важное изменение: если стороны заверяют договор у нотариуса, то не позднее рабочего дня нотариус сам должен отправить в Росреестр заявление и необходимые документы для регистрации перехода права собственности (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате, утвержденные ВС РФ 11.02.1993 №4462-1).   

  2. Сам документ не нуждается в регистрации в Росреестре, но переход права необходимо зафиксировать в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сторонам в договоре следует предусмотреть условие о распределении расходов по оплате государственной пошлины и услуг нотариуса (только в случае, если договор заверяется нотариально).
  3. Число экземпляров соглашения определяется по числу участников сделки. Еще один нужен для Росреестра.
  4. Договор составляется в виде единого документа и должен быть завизирован всеми участниками сделки. В противном случае он считается недействительным (ст. 550 ГК РФ).
  5. Структура типового договора купли-продажи земельного участка должна содержать следующие разделы: преамбула, предмет договора, цена, порядок оплаты, права и обязанности сторон, сведения об ограничениях и обременениях недвижимости, порядок передачи объекта, реквизиты и подписи сторон.

Риски! В соответствии со ст. 37 ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка недопустимы указанные ниже условия (они будут являться ничтожными и примнению не подлежат):

  • установление права обратного выкупа недвижимости продавцом по своему желанию;
  • условие об ограничении перечня возможных последующих сделок с участком;
  • ограничение ответственности продавца, если свои права на продаваемый земельный участок заявят третьи лица. 

Договор купли-продажи земельного участка может иметь следующие приложения:

  • Для однозначной идентификации предмета договора купли-продажи можно использовать кадастровый паспорт земельного участка и его описание, приложив их копии к договору.
  • Копия правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН) также должна быть включена в общий пакет документов для сверки реквизитов, прописанных в договоре, и в качестве доказательства существования права.
  • К договору купли-продажи, предусматривающему особый режим внесения оплаты (частями, с рассрочкой и т. д.), прилагается подписанный сторонами график платежей.
  • паспорт или другой удостоверяющий особу документ;
  • доверенность от нотариуса (если сделку заключают не лично продавец и покупатель);
  • кадастровый паспорт земли;
  • документ-подтверждение прав владельца на землю;
  • документ о регистрации прав на нее;
  • согласие от супруга (супруги) на продажу (заверить у нотариуса);
  • соглашение и акт передачи.
  • место и дата оформления сделки;
  • полная информация о продавце и покупателе. Что касается юридических лиц, то здесь должны присутствовать реквизиты компании, а так же данные о лице ее представляющую;
  • полное описание предмета договора, точнее кадастровые данные земли, а так же наличие построек на нем;
  • условия оплаты и сумма сделки;
  • информация об обременениях объекта недвижимости;
  • информация об обязательствах каждого участника сделки;
  • иные сведения, необходимые для проведения данной сделки;
  • реквизиты сторон.

Понятие купли-продажи земельных участков

Земельный кодекс России регламентирует рассматриваемые правоотношения достаточно скупо, с помощью ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков». Правила ЗК РФ отображают специфику и оборотоспособность участков как объектов гражданских прав.

По логике ЗК РФ объем категорий «купля-продажа» и «предоставление земель, находящихся в муниципальной и госсобственности» не совпадают.

И это при том, что «предоставление» зачастую предполагает переход права собственности на участок от публичного субъекта (государство, муниципальная община) к частному лицу на возмездных основаниях.

Гл. 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков…» оперирует понятием «продажа» только применительно к торгам и аукционам.

Перечень документов для оформления договора купли продажи земли между физ. лицами

Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

По договору продажи земли продавец берет обязательство по дальнейшей передаче в собственность покупателя конкретного участка земли, а покупатель, подписывая соглашение, обязуется принять указанный в соглашении земельный участок и уплатить за него оговоренную денежную сумму, указанную в договоре.

Подобно иным видам соглашений по купле-продаже имущества, договор продажи участка земли является возмездным. Существенными условиями такого договора продажи земли считаются условия о предмете соглашения и о цене продаваемого участка.

Договор продажи любой недвижимости, включая участки земли, заключается в письменной форме. Он должен иметь вид единого юридического документа, подписанного обеими сторонами.

Стоит отметить, что несоблюдение требований российского Гражданского кодекса к форме соглашения купли-продажи участка земли влечет его недействительность.

Форма соглашения купли-продажи участка земли может быть и простой, и нотариальной (по обоюдному желанию сторон), поскольку обязательного нотариального удостоверения соглашения по продаже участков земли российское гражданское законодательство не предусматривает.

Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

Произошедший после заключения соглашения переход права собственности на конкретный участок земли к покупателю в дальнейшем подлежит государственной регистрации.

Договор по продаже участков земли считается заключенным не с момента достижения сторонами купли-продажи согласия по всем существенным условиям с подписанием договора, а лишь после проведения регистрации, то есть с момента получения покупателем земли регистрационного свидетельства.

Выполнение продавцом земельного участка обязательства по подписанному соглашению купли-продажи подтверждается еще одним юридическим документом, а именно передаточным актом. Акт может оформляться отдельным документом, подписанным продавцом земли и ее покупателем.

Другой вариант передачи недвижимости – это включение в сам договор условия, что данное соглашение приобретает юридическую силу и правовое значение акта приема-передачи. В указанном случае составления дополнительной документации сторонами не требуется.

Исполнение соглашения купли-продажи участка земли сторонами до завершения процедуры регистрации перехода прав не считается основанием для какого-либо изменения отношений с третьими лицами. Следовательно, только после получения регистрационного свидетельства на землю покупатель в полном смысле становится собственником соответствующего участка земли в глазах третьих лиц.

Требования договора

Оформляя договор продажи на земельный участок стороны должны быть уверены в правильности составления соглашения, поскольку к сделкам с недвижимостью законодателем предъявляются достаточно серьезные требования.

Одним из существенных условий соглашения, как уже говорилось, является предмет договора, то есть сведения о продаваемом земельном участке.

Определяя в договоре его предмет, стороны соглашения должны уделить внимание идентификации этого предмета. В соглашении продажи любой недвижимости требуется указывать данные, позволяющие совершенно определенно и точно установить отчуждаемый объект недвижимости, который в дальнейшем подлежит передаче по соглашению в собственность покупателя.

При отсутствии в документе указанных данных условие о предмете сделки, подлежащем передаче от продавца к покупателю, считается несогласованным. Следовательно, само соглашение, не имеющее согласованного предмета, признается с юридической точки зрения незаключенным.

Согласно российскому Земельному кодексу (статья 37), объектом соглашений купли-продажи могут выступать только участки земли, прошедшие кадастровый государственный учет.

Подготовка участка к продаже

В договоре по продаже участка земли должны содержаться следующие идентификационные сведения отчуждаемого участка:

  • местоположение продаваемого земельного участка;
  • площадь этого участка земли, определяемая либо по имеющимся правоустанавливающим документам, либо по кадастровому плану;
  • кадастровый номер земли;
  • категория земель, к которой относится отчуждаемый участок (его целевое назначение);
  • документально разрешенное использование участка земли;
  • имеющиеся обременения продаваемого участка.

В качестве адреса отчуждаемого участка земли указывается обычно почтовый адрес этого участка либо другое общепринятое описание местоположения земли, позволяющее точно определить продаваемый объект (участок земли) на территории нахождения соответствующего регистрационного округа.

Площадь продаваемого участка земли чаще всего указывается согласно правоустанавливающей документации на эту землю (регистрационному свидетельству, правовому акту государственного либо муниципального органа, другому правоустанавливающему документу).

Вносимый в договор кадастровый номер отчуждаемого земельного участка должен содержать следующие данные о земле:

  • номер кадастрового округа, где находится соответствующий участок земли;
  • номер кадастрового района;
  • нумерацию кадастрового квартала;
  • номер продаваемого участка земли в кадастровом квартале.

Предметом соглашения купли-продажи земли может являться и часть участка. В названном случае продавцу нужно предварительно произвести раздел своего участка земли, оформив на каждую из частей отдельный кадастровый план. Деление участка земли на несколько частей с последующим оформлением на эти участки отдельных кадастровых планов нуждается в государственной регистрации на оставшуюся (не проданную) часть лишь в случае уменьшения площади участка земли в связи со сделкой продажи.

Когда предметом договора по купле-продаже земли выступает земельная доля, находящаяся в праве долевой собственности на определенный участок земли, продавец этого участка обязательно должен учитывать необходимость соблюдения императивной нормы гражданского законодательства, устанавливающей преимущественное право покупки отчуждаемой доли иными собственниками – дольщиками по цене, которая установлена продавцом доли для третьего лица.

Если же предметом соглашения выступает доля в общей собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения, право преимущественной покупки такой доли, согласно нормам Закона РФ от июля 2002 года № 101, устанавливающего правила оборота земли сельскохозяйственного назначения в России, принадлежит региону РФ или муниципалитету (в случаях, установленных законодательством самого субъекта РФ).

Еще одно существенное условие соглашения по продаже участка земли как объекта недвижимости – это цена отчуждаемой земли. Без указания в тексте соглашения цены договор также нельзя считать заключенным. Продавец может устанавливать цену и за весь объект (земельный участок) в целом, и за единицу площади участка земли или другого показателя ее размера.

Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

Если стороны предпочтут прописать в своем соглашении цену за единицу площади, то общая цена договора, подлежащая оплате покупателем, рассчитывается исходя из фактического размера участка земли, переданного покупателю.

Порядок оплаты стоимости продаваемого участка земли определяется в тексте договора по соглашению продавца и покупателя земли. Деньги за проданную землю могут передаваться продавцу участка и до, и после подписания сторонами соответствующего соглашения, и до передачи участка земли по акту передачи, и после.

Для покупателя важно еще до заключения соглашения купли-продажи участка земли выяснить наличие (либо отсутствие) обременений прав продавца-собственника земельного участка.

Если же отчуждаемый участок земли имеет обременение, в условиях договора продажи земли сторонам следует указать все сведения об этих обременениях: наименование имеющегося обременения (к примеру, сервитут, аренда, ипотечный кредит или доверительное управление), срок действия указанных обременений, а также наименование (ФИО) лица, в чью пользу установлено обременение.

Факт наличия или отсутствия зарегистрированных обременений должен подтверждаться выпиской из Единого реестра прав на объекты недвижимости.

Помимо отсутствия или наличия обременений покупателю земли нужно также установить наличие (отсутствие) у приобретаемого участка земли наложенных запрещений (арестов). Такие аресты на землю могут налагаться по определению суда с целью обеспечения иска-заявления или при возбуждении уголовного дела – по требованию (постановлению) следователя.

  • Ответственность сторон при не исполнении положений договора, где определяются штрафные санкции за нарушение условий и пени за нарушение сроков передачи ЗУ или внесения платежа.
  • Условия расторжения договора. Обозначаются ситуации, которые допускают отмены юридической силы договора по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке через суд.
  • Действия в обстоятельствах неодолимой силы.
  • Заключительные положения, где указывается необходимость проведения регистрации договора, число экземпляров и иные нюансы по усмотрению сторон.
  • Скрепляется подписями с расшифровкой фамилий.
  • Подписание договора осуществляется в момент готовности обеих сторон, но после того, как сделка завершена, имущество необходимо зарегистрировать в госорганизации, и для этого были установлены определенные сроки.

    Совсем недавно на уровне законодательства были внесены некоторые коррективы в процесс оформления.

    Сокращен срок регистрации сделки – права собственности при заключении договора купли-продажи. Это касается всех объектов – квартир, домов, земельных и дачных участков.

    Однако, можно подать письменное заявление начальнику Росреестра, и тогда рассмотрение документа пройдет быстрее, либо будет восстановлен срок.

    https://www.youtube.com/watch?v=Kbf8K1OxQCA

    В обращении нужно указать уважительную причину, почему должен быть сокращен или увеличен период подачи заявки.

    Начальник имеет право отказать в проведении регистрационной процедуры в ускоренном режиме.

    В интернете можно наткнуться на предложения агентств по регистрации сделки с недвижимостью в ускоренном режиме. Однако на них не следует вестись, поскольку это – обман.

    • обременениях, существующих в отношении участка;
    • ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).
    • общее правило для граждан – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб.;
    • на участок для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, жилищного или дачного строительства – 350 руб.;
    • на участок сельскохозяйственного назначения независимо от правообладателя – 350 руб.

    Объект купли-продажи земельных участков

    Объектом продажи и мены может быть только участок, поставленный на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Отсутствие данных о землях в ЕГРП препятствием к их продаже не является.

    Госреестр недвижимости создан в 1997 году. Сведения об участках, последние юридически значимые действия с которыми были проведены до 1997 года, в ЕГРП могут отсутствовать.

    В подтверждение своих прав на участок продавец вправе предъявлять покупателю, а впоследствии и госрегистратору, документы старых образцов. В России гарантируется признание бумаг, оформленных согласно правилам, действовавшим на момент их выдачи.

    Все обычные условия договора купли-продажи земельного участка в этом случае актуальны. В документе указываются параметры общего участка, в разделе «Предмет договора» устанавливается размер отчуждаемой доли.

    В результате наследования или иных действий в собственности правообладателя могут оказаться «странные» доли: очень малые 2/67 или большие – 65/67. Юридически на возможность продажи это не влияет.

    Предварительное соглашение

    При составлении предварительного соглашения стороны не должны обращаться в Росреестр для его регистрации. Предварительное соглашение имеет такую же юридическую силу, как и обычное соглашение. Предварительное соглашение в свою очередь имеет функцию определенной гарантии, что сделка по истечении времени все-таки состоится.

    Важно! При составлении предварительного соглашения в него должна быть включена следующая информация:

    • описание каждого объекта, который подлежит передаче в будущем с указанием каждой их характеристики;
    • существенные условия, которые в последующем будут в обязательном порядке включены в основной договор;
    • дата, место заключения основного договора;
    • основные условия, при которых станет возможно заключение основного соглашения;
    • письменные согласия супругов каждой стороны при наличии супружеских правоотношений;
    • сведения о том, будет ли вноситься покупателем задаток, сумма этого задатка.

    Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

    Стороны должны предусмотреть, в каком порядке будет осуществляется последующая передача прав на объекты и оплата передачи этих прав.

    В некоторых обстоятельствах стороны вместо указания конкретной даты вправе указать определенное событие, которое позволит им в последующем передать права на объекты от одного лица другому.

    Например, стороны вправе указать, что подписание соглашения купли-продажи будет производиться на протяжении одной недели после получения продавцом прав собственности в связи с получением наследства.

    Когда продавец получил право собственности на участок земли и жилой дом, находясь в брачных правоотношениях, необходимо получение письменного согласия на отчуждение этого права у супруги.

    Когда собственником является ребенок, не достигший возраста восемнадцати лет, необходимо получение согласия органов опеки и попечительства на сделку.

    Эта сделка предшествует основной и должна содержать существенные условия будущего договора:

    • ссылку на кадастровую документацию, а при ее отсутствии – описание способом, позволяющим идентификацию объекта;
    • продажную стоимость;
    • срок, в который стороны обязуются заключить основную сделку (по умолчанию – 1 год);
    • любые не запрещенные законом условия, если хотя бы одна из сторон посчитала их значимыми.

    Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

    Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в той же форме, что и основной, то есть в простой письменной. Государственной регистрации он не подлежит.

    Цель предварительного договора – гарантировать заключение основной сделки в будущем.

    Актуальность обязательства на будущее может быть обусловлена:

    • для продавца – желанием собрать урожай, перенести сборно-разборные конструкции, оформить необходимую кадастровую документацию;
    • для покупателя – необходимостью занять нужную сумму, взять кредит, продать другую недвижимость для покупки участка.

    Посредством предварительного договора обе стороны защищают себя от возможного необоснованного отказа контрагента от заключения основной сделки. На такой случай предусмотрена возможность принуждения к заключению договора через суд (ст. 445 ГК РФ).

    Исковая давность составляет полгода с момента невыполнения требования о заключении основного договора. По своему усмотрению участники предварительного соглашения могут предусмотреть применение к недобросовестной стороне штрафа или других санкций.

    Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если ни одна из сторон официально не обратилась ко второй с предложением о заключении основной сделки в оговоренный срок.

    Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

    Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

    1. Позволяющие идентифицировать предмет, о котором идет речь в договоре (т. е. имущество, на которое направлено желание сторон совершить куплю-продажу).

    2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.

    3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

    Последняя группа относится к существенным условиям в силу того, что при невключении их в текст договора воля сторон сделки не будет совпадать, что препятствует принципу добровольности совершения сделок.

    Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:

    • Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
    • законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
    • законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
    • законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.

    По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).

    Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:

    • сведения о месте и дате составления договора;
    • сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
    • информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
    • регистрационный знак, если он имеется;
    • стоимость продажи транспортного средства;
    • идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.

    На что обратить внимание перед покупкой земельного участка

    Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:

    • указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
    • способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
    • гарантийные обязательства;
    • комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).

    1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

    2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

    3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).

    4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

    Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

    К таковым относятся:

    • полная информация о товаре, выступающем в данном случае предметом договора (п. 1 ст. 495 ГК);
    • цена сделки, т. е. самого товара (п. 1 ст. 500 ГК);
    • заявленные любой из сторон условия, по которым должно быть достигнуто соглашение до момента заключения договора, например более длительный срок возврата, нежели установленный законом (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК).
    • предмете (земельном участке);
    • его продажной стоимости.

    Если хотя бы одно из указанных обстоятельств в соглашении не прописано, оно признается недействительным. Между тем, есть множество нюансов, которые следует прописать в договоре.

    Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

    Это, среди прочего:

    • состояние почв (особенно – в отношении земель сельскохозяйственного назначения);
    • порядок оплаты: наличностью или на счет; полная предоплата, частична послеоплата, рассрочка, задаток и прочее;
    • распределение издержек на оформление купли-продажи земельного участка (нотариальные и юридические услуги, госпошлина за регистрацию);
    • дата и порядок подписания передаточного акта.

    Любое из условий становится существенным, если на его включении в договор настаивает одна из сторон. При невнесении такого условия в договор он может признаваться недействительным.

    Ст. 37 ЗК РФ некоторым образом ограничивает свободу воли сторон. Договор купли не может содержать положений:

    • о возможности продавца выкупить участок обратно (подмена аренды продажей);
    • об ограничении дальнейшего распоряжение отчуждаемым участком касательно его передачи в залог, ипотеку, аренду (мнимый договор продажи, после заключения которого реальным правообладателем остается продавец);
    • об ограничении ответственности отчуждателя на случай предъявления прав на участок третьими лицами.

    Если подобное положение в соглашение все же внести, это наверняка заметит чиновник Росреестра. Он откажет в регистрации перехода прав на основании такого договора.

    Если незаконное положение все же попало в зарегистрированную сделку, через суд может быть разрешен вопрос о признании недействительным отдельного положения. Если в результате исключения незаконного положения теряется первичное значение и смысл договора, суд может признать недействительной сделку в целом.

    Договор купли-продажи земельного участка это вид соглашения, по условиям которого продавец осуществляет передачу земельного участка в собственность другому лицу – покупателю, после уплаты определенной суммы.

    Он может быть предварительный или основной. Обе формы имеют юридическую силу. Содержание соглашения образуют его условия.

    Описание земельного участка Оно должно быть настолько полным, чтобы можно было понять, какая именно земля отчуждается по договору. Так, следует указать его размеры, наличие дома или других построек
    Площадь необходимо вписать в квадратных метрах В соответствие с федеральным законом «О государственном земельном кадастре» дополнительно делается отметка о дате постановки на учет в Едином государственном реестре
    Если оформление происходит через третьих лиц По доверенности, это тоже следует указать в соглашении

    Так, согласно условиям, предмет соглашения образуют следующие данные:

    • общая площадь земли, передаваемой по соглашению о купле-продаже;
    • кадастровый номер;
    • точное местонахождение участка.

    Если на землю наложено какое-либо обременение, должны быть сделаны соответствующие отметки.

    В случаях, когда осуществляется передача земли до того момента, как будет подписан документ, покупателю следует провести сверку границ участка с теми данными, которые приведены в межевой карте, землеотводных документах. Дополнительно нужно убедиться в отсутствии споров о наследовании участка.

    Другое условие, являющееся достаточно существенным – это условие о назначении покупной цены.

    Продавец может сам определить стоимость, но при этом он должен руководствоваться действующими рыночными нормами.

    В цену входит не только земля, но и ландшафт, флора и деревья, в особенности, если они являются плодовыми .

    Остальные условия не являются существенными и не влияют на процесс признания договора действительным.

    Стороны сделки могут сами определить, каким способом будет осуществлена передача денег и в какие сроки.

    Некоторые из них могут быть внесены сторонами по своему усмотрению, другие же являются обязательными. Более подробно о том, что точно должно содержаться в документе, а без чего можно обойтись — далее в статье.

    Все условия, которые включаются в договор, могут быть разделены на три группы:

    • существенные;
    • основные;
    • дополнительные.

    Первую группу условий составляют существенные, которые являются для документа обязательными.

    Предмет

    В качестве предмета выступает конкретный объект недвижимости, который подлежит продаже, то есть земельный участок. При этом необходимо описать его как можно более подробно, чтобы была возможность идентифицировать участок и выделить его среди множества других подобных объектов.

    В частности, необходимо указать:

    • адрес или конкретное месторасположение;
    • площадь и границы;
    • кадастровый номер;
    • разрешенный вид использования.

    Помимо этой информации, в этом разделе договора также должно быть указано, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается.

    Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

    Помимо правоустанавливающих, могут быть перечислены и другие документы на участок, которые используются для проведения сделки.

    Необходимо не только прописать конкретную стоимость участка, но также способ и порядок оплаты. Например, это может быть как наличный, так и безналичный платеж, единоразовая оплата, рассрочка и т. п. В случае рассрочки также необходимо приложить график платежей.

    Кроме этого, обязательным является также указание реквизитов сторон (то есть продавца и покупателя), а именно:

    • их ФИО;
    • серия и номер паспорт;
    • название органа, который выдал паспорт;
    • дата выдачи;
    • адрес регистрации и фактического места проживания;
    • контактные номера телефонов.

    Эти данные обязательно должны совпадать с информацией, которая указана в паспортах сторон. Поэтому к договору обязательно должны быть приложены нотариально заверенные копии паспорта (или обычные копии вместе с оригиналами).

    Определение цены происходит несколькими способами:

    • самостоятельно собственником;
    • оценщиком;
    • на основании ставки земельного налога;
    • в результате торгов.

    Заключение с результатами проведенной процедуры и установленной ценой необходимо прикладывать к договору.

    Основные

    Помимо существенных условий, есть также основные, отсутствие которых не будет основанием для признания его недействительным, однако существенно усложнит проведение сделки.

    Заключение договора купли-продажи земельного участка: ключевые этапы

    • поиск подходящего контрагента самостоятельно, через знакомых или профессиональных посредников (сопровождение сделки риэлтором – платная услуга, по поводу чего заключается отдельный договор);
    • устные или письменные переговоры, по желанию сторон – с помощью уполномоченных доверенностью или действующих без нее посредников;
    • согласование перечня содержания и существенных условий сделки;
    • составление и согласование проекта договора.

    2. Подготовка документов. Основной груз ложится на продавца. Он должен представить регистратору все правоустанавливающие, технические и кадастровые бумаги. При необходимости продавец получает нотариальное заверенное согласие брачного партнера.

    Обе стороны могут уполномочить на представительство своих интересов при подписании и регистрации договора третьих лиц нотариальной доверенностью. Также необходимо провести уплату госпошлины за регистрационные действия.

    3. Обращение к регистратору со всеми надлежащими документами.

    Нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка

    По желанию за соответствующую плату можно:

    • удостоверить предварительный и/или основной договор купли-продажи участка в целом (гл. X Основы законодательства РФ №4462-I);
    • заверить подписи сторон под такими договорами (гл. XIII Основ).

    В первом случае нотариус несет полную ответственность за содержание сделки, удостоверяемой им в целом, в том числе имущественную. Он проверяет юридическую чистоту договора, в том числе:

    • принадлежность участка продавцу;
    • отсутствие арестов и обременений, исключающих продажу;
    • дееспособность и вменяемость сторон, понимание ими сути заключаемого соглашения.

    Срок оформления документа

    Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

    Примерный список следующий:

    • заявление о регистрации права;
    • документы продавца и покупателя: общегражданские паспорта для физических лиц; регистрационные документы и приказ о назначении директора либо доверенность – для юридических;
    • необходимые правоустанавливающие документы на участок, удостоверяющие основания обретения права собственности продавцом (например, свидетельство о праве на наследство, договор мены, решение о приватизации);
    • правоподтверждающие документы на участок (например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП);
    • кадастровый паспорт участка;
    • нотариальное согласие на отчуждение от супруга-продавца;
    • заверенное печатью согласие органа опеки на продажу участка несовершеннолетним или недееспособным лицом;
    • передаточный акт;
    • квитанция об уплате госпошлины.

    Предоставленные сторонами документы, в том числе проект договора, проходят юридическую экспертизу. Если необходимые бумаги в порядке и госрегистратор не выявил обременений, препятствующих отчуждению, проводится основная процедура.

    Договор подписывается обеими сторонами в присутствии чиновника территориального органа Росреестра либо МФЦ после предъявления документов, удостоверяющих личность.

    Регистратор убеждается, что договор действительно подписан лицами, которые указаны в качестве подписантов (сторон или их представителей). Он проставляет на договоре, как основном правоустанавливающем документе, отметки о проведенной регистрации.

    Регистратор выдает новому собственнику, по его усмотрению, один из таких правоудостоверяющих документов:

    • бумажное свидетельство о госрегистрации;
    • бумажную или в электронной форме выписку из ЕГРП.
    • срок на обращение сторон к госрегистратору;
    • срок проведения процедуры госрегистрации вновь возникших прав в ЕГРП.

    Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

    Что до первого, то он не установлен. Стороны вправе обратится в Росреестр или МФЦ в любой момент после формирования проекта соглашения. Следует помнить, что по правилам ст. 551 ГК РФ договор в отношении участка не вступает в силу до момента регистрации в ЕГРП.

    Согласно ст. 13 Федерального закона РФ № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура длится максимум 10 рабочих дней с даты обращения, а если заявитель доносил документы – 10 рабочих дней с момента предоставления всех необходимых бумаг.

    Если госрегистратор обоснованно сомневается в законности действий сторон (выявлены поддельные документы или противоречивые данные), он вправе приостановить процесс на месяц. Если по пришествию этого срока проблемы устранены – переход прав регистрируется, если нет – следует официальный отказ, который подлежит обжалованию в суде (ст. 19 №122-ФЗ).

    В настоящее время договор купли-продажи вступает в действие с момента подписания его обеими сторонами, за исключением случаев, когда в договоре указана иная информация.

    Передача прав на владение участком является обязательной процедурой госрегистрации в Росреестре, поэтому после подписания акта передачи собственности покупатель становится владельцем земли, но прав распоряжаться им пока не имеет.

    Стандартный срок регистрации в Росреестре составляет не более 10 рабочих дней с момента сдачи пакета документов, который должен содержать:

    • заявления о регистрации перехода права собственности (составляется в отделении Росреестра);
    • договор купли-продажи земли;
    • паспорта покупателя и продавца;
    • письменное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка (если он был приобретен в браке);
    • свидетельство регистрации права собственности на землю;
    • кадастровый паспорт;
    • документы, подтверждающие законные права собственности продавца на землю, например, договор дарения;
    • акт приема-передачи;
    • чек, подтверждающий оплату госпошлины.

    Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

    Правильно составленный договор будет выступать гарантией отсутствия неоднозначных ситуаций с последующим их разрешением в суде.

    Свидетельство о праве на недвижимое имущество оформляется специалистами Росреестра. Сдать пакет документов можно лично, заказным письмом с уведомлением или через портал Госуслуг.

    Для заключения сделки стороны представляют:

    • заявление о переоформлении;
    • договор;
    • документы, необходимые для продажи дома и участка.

    Готовое свидетельство необходимо лично получить в филиале Росреестра. Момент передачи полной суммы покупки устанавливается в договоре.

    Сроки исполнения заявки на перерегистрацию строго регламентированы законом. Длительность оформления зависит от способа подачи документов и составляет от 7 до 10 рабочих дней.

    Для того, чтобы сделать все правильно, подать заявку в отделение кадастра и учета и не допустить ошибок, следует прибегнуть к консультации компетентного юриста.

    Осмотр участка

    В целом, регистрация проходит по следующему алгоритму:

    1. Заключение предварительного договора купли-продажи, обсуждение условий сделки.
    2. Подготовка полного пакета документов.
    3. Подписание основного соглашения. В случае необходимости – заверение его у нотариуса.
    4. Подача заявки в Росреестр.
    5. Получение результата.
    Были предоставлены бумаги С недостоверной, сфальсифицированной информацией
    Имеются противоречия между правами Которые были заявлены, и которые уже содержатся в реестре
    Суд признал сделку ничтожной В том числе по причине неправильно составления договора купли-продажи, либо при обнаружении наследников

    Росреестр приостанавливает процесс ровно на то срок, который требуется для того, чтобы выяснить причины нарушения и устранить его.

    Не допускается приостановка более, чем на три месяц. Затем может быть выдано свидетельство, либо отказ – если причина не была устранена.

    В 2019 году вместо свидетельства о праве собственности Росреестр выдает выписку из ЕГРН .

    Правообладатель или его представитель получают документы при наличии подтверждающей справки, возможна доставка бумаг курьером, но это платная услуга. Обжаловать вынесенное Росреестром решение можно в суде.

    • при наличии совладельцев их согласие, а также согласие супруга или супруги на совершение сделки;
    • документы, подтверждающие право собственности продавца в отношении передаваемых объектов;
    • свидетельства или выписки из Росреестре, которые подтверждают наличие права собственности продавца и отсутствие обременений на объекты;
    • справки, выданные налоговым органом о том, что собственник не имеет налоговых задолженностей;
    • документы, представленные БТИ о том, что в доме не было перепланировки.

    При необходимости представители Росреестра могут запросить дополнительные документы для регистрации права собственности.

    Дополнительно в регистрирующий орган передаются составленный договор о купле-продаже, заявление о регистрации права, документы, удостоверяющие личности, акт приема-передачи, квитанцию об оплате государственной пошлины.

    Соглашение о купле-продаже жилого помещения подлежит составлению только в письменном виде, иначе в судебном порядке соглашение будет признано недействительным. При наличии возможности стороны обладают правом заверить составленное соглашение у нотариуса.

    Основания для расторжения соглашения

    Расторжение договора – это несколько иное. Действительность первичного соглашения в этом случае под сомнение не ставится.

    Учитывая, что переход прав на участок является результатом внесения соответствующих сведений в ЕГРП, вопросом о расторжении купчей задаются только лица, которые уже провели ее госрегистрацию. У тех, кто к регистратору еще не обращался, ситуация проще: достаточно не идти в МФЦ или Росреестр.

    Если первичный договор имел простую письменную форму, то ее будет достаточно и для расторжения. Если стороны сделки обращались к нотариусу за удостоверением продажи участка, то им придется обращаться к нему повторно и за расторжением.

    При обращении к регистратору предоставляется обычный пакет документов, а также:

    • соглашение о расторжении;
    • обратный передаточный акт;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Если прийти к соглашению о расторжении не удалось, проблема может разрешится через суд. Иск может быть мотивирован существенным нарушением договора одной из сторон, в результате которого вторая сторона не получила того, на что обосновано рассчитывала (ст. 450 ГК РФ).

    Для такого дела требуется грамотное юридическое сопровождение. В зависимости от обстоятельств дела можно обосновывать не расторжение, а недействительность договора либо просить суд о признании его незаключенным.

    В случае положительного вердикта суда, его решение используется как правоустанавливающий документ. Для МФЦ или Росреестра достаточно заявления выигравшего разбирательство истца. Присутствие ответчика и передаточный акт не требуются.

    Взаимное соглашение сторон сделки
    В одностороннем порядке При нарушении прав и обязанностей одной из сторон договора
    По решению суда При обнаружении серьезных нарушений

    Объявление о продаже участка

    Самый простой способ расторжения подписанного договора – соглашение сторон. Прекращение сделки возможно в момент передачи участка в пользование другому гражданину, но при условии, что будут возвращены средства, полученные от покупателя.

    Все возникшие споры должны решаться в судебном порядке.

    Во избежание каких-либо проблем при заключении сделки и получении выписки из Росреестра, следует уделить должное внимание составлению договора.

    Если средств на юриста нет, нужно воспользоваться бланком и вписать в него подходящие данные.

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Как правило, стороны заранее в соглашении определяют основания, по которым допускается расторжение соглашения между сторонами.

    Такими основаниями является существенные нарушения положения договора:

    • внесение несвоевременной оплаты или внесение оплаты не в полном объеме;
    • возникновение обстоятельств, которые не были оговорены соглашением ранее (появление третьих лиц, которые обладают правом собственности на передаваемые объекты);
    • выявление факторов, которые не были ранее оговорены сторонами в отношении эксплуатации земельного участка.

    Стороны могут расторгнуть соглашение на основании согласия, достигнутого между друг другом. Дополнительной причиной прекращения правоотношения является признание соглашения недействительным.

    Это может случиться, когда:

    • в соглашении не указаны существенные условия, предусмотренные законом;
    • соглашение было заключено на основании поддельных документов;
    • в процессе подписания договора были нарушены условия закона.

    Составление договора

    Посмотрите видео. Процедура купли-продажи дома с земельным участком: от оценки недвижимости до передачи денег

    Москва, Московская область

    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    Федеральный номер для других регионов России

    Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Все про юриспруденцию
    Adblock detector