Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в 2019 году

Кадастровая и рыночная стоимость земли — отличия

Рыночной ценой называется та сумма, в которую оценен конкретный ЗУ исходя из того, куда движется рынок недвижимого имущества. Ее используют чаще всего при сделках по купле или продаже недвижимых объектов, располагающихся на участках, возведенных по всем нормам капитального строительства.

Стоимость можно узнать:

  • обратившись к независимому специалисту;
  • обратившись в компанию по сделкам с недвижимым имуществом;
  • вычислить ее собственными силами.

Если было принято решение рассчитать ее самостоятельно, то есть несколько способов расчета, однако все они основаны на простейших арифметических вычислениях и не требуют дополнительных знаний.

Рыночная Кадастровая
Нужна того чтобы совершить сделку (покупку, продажу, сдачу в аренду и т.д.) Нужна для того чтобы правильно обложить налогами тот или иной участок земли

Кадастровая стоимость считается посредством формул членами комиссии, которые основывают свои действия на законе №52-ФЗ от 07.02.08 г., который регулирует деятельность по оценке участков в России.

Ревизия может быть назначена федеральными или региональными властями исходя из 66-ой статьи ЗК РФ. С помощью нее выясняют постоянную суму, которая остается таковой до следующей проверки. Исключительные случаи, когда стоимость по кадастру может быть изменена без проверки, определяются в судебном порядке.

Средняя величина кадастровой стоимости утверждается исполнительными властями конкретного субъекта РФ. Оценка по кадастру проводится по крайней мере 1 раз в пятилетний период, но не более 1 раза в 3-х летний срок. Оценка базируется на том, как классифицируются земли по предназначению и способу их использования:

  • земли, лежащие в черте городов и сёл, садоводств, огородов и дач. Оценка исходит из анализа статистики цен на рынке и других данных;

    Классификация земель по целевому назначению

  • угодья сельскохозяйственного назначения, которые лежат вне городов или сел, а также земельных участков, принадлежащих лесным фондам. Они оцениваются исходи из капитализации дохода по ренте;
  • иные земли, которые находится вне поселков и городов. Оценка также базируется на расчетном рентном доходе и его капитализации и количестве трат, требующихся для того, чтобы сохранить или воспроизвести ценность земельного участка.

Когда происходит оценка государственного земельного кадастра территория делится на оценочные зоны. Оценочной зоной называются части земли, которые имеют одинаковое или близкое предназначение по кадастру.

В зависимости от того, насколько велика оценочная зона их совмещают с границей участков, учитывая уже сложившуюся застройку различными объектами, а также квартальные и районные границы.

В результате такой оценки появляется карта на которой отмечены все оценочные зоны и кадастровые стоимости одного квадратного метра каждой из них. При оценке по кадастру в учет берутся земельные, градостроительные, лесные, водные кадастры и их данные. Полученные результаты заносятся в государственный земельный кадастр.

Кадастровая стоимость важна при определении размера налога на недвижимость. Именно она является основополагающей величиной при расчетах. Еще не так давно в России все действия с недвижимостью осуществлялись на основе рыночной стоимости. Понятно, что она формировалась независимо от государственных органов.

Для того, чтобы узнать информацию о стоимости земли на сайте нужно перейти в раздел «Электронные услуги и сервисы», выбрать «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», в появившейся форме указать кадастровый номер земли или адрес участка. Номер кадастра должен быть отражен в свидетельстве на право собственности землей.

В процессе разбирательства рыночная стоимость была пересмотрена и установлена на уровне 165 млн. рублей, а также суд удовлетворил иск и уровнял кадастровую стоимость с ценой участка по рынку. Стоимость аренды за год теперь составляет 2,475 млн. рублей. Уже в первый год арендатор сэкономил больше средств, чем было потрачено на суд, оценщика и юридическое сопровождение разбирательства.

Наиболее частая причина для инициирования пересмотра цены земли по кадастру – желание снизить налоговое бремя. Дело в том, что земельный налог напрямую зависит от установленной кадастровой стоимости. Помимо этого, данные о цене оказывают влияние на размер арендных платежей и стоимость выкупа участка из собственности государства или муниципалитета.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка — базы для определения размера платежа — один из популярных законных способов снижения земельного налога. Также нередко земли переводят из одной категории в другую. И в том, и в другом случае меняется их кадастровая стоимость. Соответственно, претерпевает изменения и база для исчисления земельного налога. О нюансах расчета и перечисления этого платежа рассказывают эксперты ГК «ГНК».

Рассмотрим также случай, когда изменение кадастровой стоимости участка произошло на основании соответствующего постановления местных органов власти. Предположим, что посреди года (то есть в течение налогового периода) власти увеличили стоимость земель. Соответственно, увеличилась и налоговая база. Что делать налогоплательщику – экстренно пересчитывать налог и авансовые платежи за весь год? Быть готовым к санкциям за недоплату?

  • Регистрации прав на участки земли и сделок с ними, защиты прав землепользователей.
  • Точного определения размеров налогов, арендных платежей, сумм денежных компенсаций при изъятии у собственников земель для муниципальных нужд.
  • Поддержки рынка земли, ипотеки, ценных бумаг, фондового, привлечения инвестиций в регионы.
  • Оценки эффективности землепользования на территории, разработки генпланов развития городов и поселков, осуществления крупномасштабных проектов.

Изменением данных показателей могут заниматься сами собственники территориальных наделов, а также муниципальные администрации. Плановая кадастровая оценочная процедура проводится представителями органов власти раз в пять лет. Например, если предыдущая оценка была проведена в 2013 году, то следующее изменение кадастровой стоимости будет проведено уже в 2019 году.

В МКУ «МФЦ» Арзамасского района можно заказать кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости . Справка представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и его кадастровом номере.

С 1 ноября 2010 года на территории Нижегородской области кадастровая стоимость земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов определялась на основании результатов государственной кадастровой оценки (утвержденных Постановлением Правительства Нижегородской области от 15.06.2010 № 358 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области»).

В 2014 году на территории Нижегородской области проводились работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор (Распоряжение Правительства Нижегородской области от 20.11.

  1. изменения площади участка пи объединении его с другим;
  2. проведения межевания;
  3. изменения цели землепользования;
  4. ввода в эксплуатацию построенного объекта;
  5. развития инфраструктуры, повышающей спрос на землю: построенной дороги, подведенного электроснабжения, возведенных объектов соцкультбыта;
  6. изменения рыночных текущих цен.

По итогам массовой переоценки в 2020 году разница цены рыночной и кадастровой может оказаться еще больше. Два переходных года предоставлены владельцам земли для наведения порядка с документами, установления справедливой кадастровой цены, снижения ее до рыночной величины через суд или Комиссию.

Что касается владельцев земель, то они могут проводить самостоятельную переоценку неограниченное количество раз. После изменения любых земельных параметров, поправки должны быть в обязательном порядке внесены в единый государственный реестр кадастрового обеспечения.

  • установление минимального значения в рамках налогового сбора;
  • определение наименьшей стоимости выкупа из государственного или муниципального фонда;
  • расчет фактических выплат по аренде;
  • формирование наименьшего налога на организационную недвижимость;
  • реализация прочих целей – например, это актуально в тех ситуациях, когда непосредственный собственник имеет четкую заинтересованность в повышении кадастровой стоимости объекта, особенно для судебных разбирательств по факту определения прав на земельные участки.

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

  • просмотрев ;
  • изучив ;
  • обратившись в;
  • заказав выписку из ЕГРН;
  • обратившись за выпиской в МФЦ.
  • изменения вида разрешенного использования земли;
  • перевода участка из одной категории земель в другую;
  • изменения площади участка.
  • размеры надела;
  • наличие и отсутствие построек;
  • наличие ценных ископаемых;
  • качество земельного надела.

Для чего она проводится

Кадастровая оценка земли решает несколько важных задач:

  • Создаёт максимально полную базу с описанием используемых территорий, что позволяет упросить налогообложение и приведёт его к единой системе;
  • Создаёт чёткий план распределения земель, показывает границы приватизированных участков. На основании собранных сведений принимается решение о возможности выдачи разрешения на строительство.

Кадастровая стоимость земельного участка позволяет собственнику реально понять, какова его стоимость и уже исходя из этого платить налоги или совершать с землёй разного рода сделки.

Оценку необходимо проводить раз в пять лет, но в ряде ситуаций стоимость может быть изменена и потребуется срочный перерасчёт:

  1. Если границы территории изменились;
  2. Если по решению местных органов власти участку присвоена другая категория;
  3. Если участок подвергался разного рода природным явлениям типа наводнения, обвала и пр. стихийных бедствий;
  4. Если в документах на землю выявлены неточности или ошибки;
  5. Если сам собственник требует пересмотра цены в связи с возникшими имущественными спорами, при приватизации или страховании.

В Земельном кодексе есть классификатор, подробно описывающий виды деятельности, которые разрешается проводить на участках определённой категории. Эта категория вместе со стоимостью земли прописывается в кадастровом паспорте.

В первую очередь собственнику важно знать, какая цена его участка. От этого параметра зависит:

  • Величина ставки налога. Согласно статье №391 Налогового кодекса все приватизированные участки – это объект, облагаемый налогом. Его владельцу ежегодно необходимо выплачивать земельный налог, величина которого определяется на основании кадастровой стоимости. Сумму можно оспорить в судебном порядке по инициативе собственника, если ему кажется, что она завышена. Налог платят арендаторы, а также владельцы земли, на которой расположены предприятия;
  • Если землю потребуется передать государству для его нужд, от кадастровой стоимости зависит величина материальной компенсации в пользу бывшего владельца.

Почему в этом году увеличилась кадастровая стоимость земельного участка

После передачи всех необходимых документов начнётся процесс оценки земельного участка, точнее, его рыночной стоимости. Для определения оценщик  должен изучить и проанализировать всю полученную документацию, будет выезжать на место, для того чтобы проверить в каком состоянии находится недвижимость.

Далее оценщик составляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в виде прошитого документа, им подписанного. Если оценщик работает в организации, то в документе будет стоять ее печать. В отчете обязательно должны быть основные разделы, это само задание на оценку объекта, его описание и описание процесса оценки, произведенной оценщиком анализ рынка недвижимости, основные выявленные факты по рынку недвижимости, информация о согласовании результатов.

Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в 2019 году

Оценочный документ должен быть прошит и пронумерован, в конце должна стоять подпись оценщика и печать предприятия, в которой оценщик работает. К оценочному отчету должны быть прикреплены копии всех документов, которые использовались оценщиком в его деятельности.

Заявление составляется в свободной форме, там указывается просьба пересмотреть кадастровую стоимость, также нужно представить некоторые документы. Это паспорт владельца участка, документы подтверждающие право собственности на участок, также приложить отчет об оценке, его можно заказать и оформить таким же образом, как и для получения информации о рыночной стоимости.

Если прошло более полугода, или вам по каким-то причинам отказали в пересмотре кадастровой стоимости, что нужно обращаться в суд. Иском нужно приложить те же самые документы, можно добавить и другие, которые, по вашему мнению, помогут в положительном решении вопроса.

Если в одной из них стоимость признают завышенной, и в дальнейшем ее уменьшат, то владельцу земельного участка должны возместить ущерб. Например, собственник земельного участка мог переплатить рассчитанную от кадастровой стоимости сумму налога.

При неправильном расчёте величины кадастровой стоимости недвижимости, земли владельцы несут большие материальные потери в виде высоких государственных налогов.

Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в 2019 году

При проведении работ оценщик может допустить следующие погрешности:

  1. Неправильно замерена площадь земельного надела.
  2. Ошибки в математических расчётах.
  3. Опечатки.

Чтобы его оспорить, необходимо предоставить следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • план земельного участка;
  • копия документа, подтверждающего право собственности (заверенная нотариусом);
  • официальная бумага о том, что оценка кадастровой стоимости квартиры или земли была проведена с ошибками;
  • отчёт о том, что была проведена независимая экспертиза.

Повторная тщательная оценка квартиры, земли осуществляется независимым оценщиком. После этого составляется подробный отчёт. Данный документ содержит подробную информацию о методах проведения оценивания, характеризуется конкретное недвижимое имущество.

Россия располагает значительными земельными ресурсами. Решение поставленных задач в области земельных правоотношений, формирование предпосылок для обеспечения роста экономики в условиях разнообразия форм собственности, развитие правового управления земельными ресурсами и рынка земельной недвижимости невыполнимо без определения оценки стоимости конкретных земельных участков. Ст.

65 ЗК РФ говорит, что использование земель в нашем государстве является платным. Следовательно, оценка полезности земельных участков и установление аргументированной платы за их использование является одной из главных задач управления ресурсами. Другая не менее важная цель оценки стоимости земель — это формирование налогооблагаемой базы.

Закон, формулирующий понятие оценочной деятельности РФ, четко дает определение гос кадастровой оценки стоимости земельного участка. Это набор действий, которые включают в себя:

  • принятие определенных решений об исполнении кадастровой оценки;
  • образование перечня объектов, подлежащих оценки;
  • отбор конкретного исполнителя работ;
  • непосредственное определение самой кадастровой стоимости;
  • выполнение составления отчета относительно вычисления кадастровой стоимости;
  • проведение утверждения результатов по конечному установлению кадастровой стоимости с последующим внесением в госкадастр недвижимости;
  • доведение данных до сведения налогоплательщиков.

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог.

Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в 2019 году

Данный способ может использоваться исключительно с доходным. Он берет во внимание все требуемые затраты на возведение будущего объекта недвижимости на подвергаемом оценке участке. Определение цены производят вычислением предположительных расходов на возведение объекта из предполагаемого дохода от ведения бизнеса, связанного с земельным участком. Также затратный способ можно использовать при оценке земельных наделов, используемых в дальнейшем под индивидуальное жилое строительство.

Правильно определить рыночную стоимость можно только при соблюдении следующей последовательности:

  1. Подписание договора о проведении оценки. Сразу после скрепления взаимоотношений, специалист определится с основными параметрами: предназначением, категорией земель, видом собственности, сервитутом и т.д.
  2. Сбор и анализ полученных данных. Оценщик не только собирает необходимые документы на участок, но и проводит объективное изучение разнообразных характеристик, способных отразиться на финальной цене недвижимости. Среди главных факторов, способных повлиять на ценник, обычно выделяют: прилегающие постройки, наличие/отсутствие зеленых насаждений, экологический фон, перспективу получения прибыли или размер дополнительных финансовых вложений.
  3. Выбор оптимального метода оценки и выполнение необходимого расчета. Специалист делает вывод о целесообразности использования той или иной методики только на основании сравнительного анализа.
  4. Определение окончательной цены, которая будет отражаться в отчете.
  5. Письменное оформление произведенной работы. Отчет – это доказательный документ, предназначенный для определенного круга лиц, в том числе и заказчика.
  • взаимосвязь между окончательной стоимостью и полезностью для покупателя должны быть очевидны;
  • если рынок располагает несколькими однородными по пользе объектами, то следует отдавать предпочтение самому дешевому;
  • соотношение спроса и предложения имеет прямое воздействие на окончательный результат.

Уровень эффективности использования участка определяет законность деятельности в сочетании с получением максимального дохода.

  1. Кадастровая стоимость.
  2. Рыночная стоимость. К ее использованию прибегают только в том случае, если не известно значение предыдущего показателя.
  3. Результат проведенного аукциона.
  4. Земельный налог.
  5. Ставка оплаты, напрямую зависящая от срока аренды.

Остальные важные сведения, касающиеся порядка внесения арендного платежа, его размера, периодичности и специфики, оговариваются сторонами и излагаются в договоре.

  1. Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
  2. Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
  3. Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
  4. Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.
  5. Доход, который можно получить от использования земли. Этот фактор учитывается при проведении оценки рыночной стоимости объектов сельскохозяйственного или производственного назначения.

После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.

Нормативный Он основан на определении нормативной стоимости в конкретном регионе.
Сравнительный Для расчета с помощью этого метода берется рыночная стоимость участков аналогичных характеристик при продажах. Он применяется как к застроенным, так и к свободным участкам земли.
Для застроенных участков используется метод расследования Такой объект нельзя продать отдельно от строений, которые на нем находятся. В связи с этим производится оценка каждого объекта по отдельности.
Метод выделения Он также используется для застроенных участков. Его суть заключается в том, чтобы найти не только среднюю цену на территории, но и уровень улучшения, который повысился благодаря возведению на участке строений.
Доходный метод Он основывается на выявлении доходов, которые могут быть получены с данного участка.
  1. Обратиться к независимому оценщику.
  2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
  3. Провести оценку самостоятельно.

Что потребуется для написания заявления о пересмотре стоимости

Весь процесс состоит из нескольких последовательных шагов. Для начала необходимо подать в учреждение кадастрового учёта заявление с запросом на получение информации о кадастровой стоимости земельного участка. Ответ обычно приходит на протяжении нескольких дней.

Дальше в зависимости от причины подачи прошения потребуется собрать такие документы:

  • Документы, доказывающие факт неточности при определении кадастровой стоимости – если у владельца сомнения насчёт полученных после оценки данных;
  • Кадастровый паспорт на объект;
  • Заверенная нотариусом копия документа, доказывающего право собственности заявителя на участок;
  • Непосредственно заявление о пересмотре стоимости.

Эти документы рассматриваются на протяжении 30 дней, по итогам либо принимается решение о пересмотре кадастровой цены или же прошение отклоняется комиссией.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

  1.  Затратный — оценка себестоимости участка;
  2.  Доходный — оценка с учетом полученных доходов и ориентировочной прибыли в будущем. Метод актуален для предпринимателей.
  3.  Сравнительный — берут аналогичный по размерам и назначению участок и сравнивают с оцениваемым.

На практике все способы часто комбинируют для точной оценки. Иногда складывается ситуация, когда участок подходит под разные категории земель. Для подсчета выбирают самый высокий по стоимости тип.

В конечном итоге высчитывается стоимость одного кв. метра. Далее она умножается на общую площадь земельного участка.

Кроме того, на стоимость влияют другие факторы. Например, развитие инфраструктуры, наличие коммуникаций (свет, вода, газ), удаленности от центра населенного пункта и т.д.

После необходимых расчетов участку присваивается порядковый номер, категория, и он отмечается на карте, включая водные объекты, лесные массивы и т.д. Оформляется акт и данный отправляются в Росреестр.

Определение кадастровой стоимости земельного участка лучше доверить профессионалу. Его действия:

  • Ставится конкретная задача и определяются стандарты определения.
  • Участок проверяется на всевозможные ограничения и отчуждения.
  •  Специалист детально оценивает положение объектов, их количество с учетом коммуникаций и инфраструктуры.
  • Оценщик анализирует дополнительные факторы. Например, ситуацию на рынке недвижимости.
  •  Заказчику предоставляется полный отчет в письменном и/или электронном виде.

Конечно, к услугам профессионалов прибегают в спорных моментах. Например, когда цена явно занижена. Не смотря на четкий свод правил,окончательной формы у оценки кадастровой стоимости нет. Кампании ориентируются на ряд требований:

  1. наличие промежуточного и конечно результата понятного заказчику;
  2.  не попускается размытых определений и двусмысленных результатов;
  3.  все технические и специальные термины должны быть объяснены понятным простому обывателю языком.

Формируется окончательный отчет, который утверждают независимые органы. При наличии грубых ошибок или искажения фактов владелец вправе обратиться в суд для пересчета. Напомним, что информация о кадастровой стоимости публичная и доступна на сайте Росреестра. Владелец может лично обратиться в организацию и получить выписку в течении 5 рабочих дней.

Для самостоятельного определения в интернете стоит знать ряд параметров для поиска: номер участка, статус земли, площадь и т.д. Всю информацию можно найти в кадастровом паспорте. Если он утерян, а времени для восстановления нет, то для получения информации следует назвать точный адрес участка, начиная с района и заканчивая литерой (при ее наличии).

Вводим в строку поиска кадастровый номер

Владея необходимой информацией можно открыть сайт Росреестра и просто увеличить карту района. Быстро находится поселок, улица и нужный дом.

  • если цена по договору купли-продажи будет выше на 70% от стоимости по кадастру, то за расчет будет браться рыночная;
  • при продаже участка дешевле, установление налога будет проводится от 70% от стоимости по кадастру;
  • если Росреестром не была проведена оценка, будет учтена полная стоимость по договору.

РС имеет более конкретные характеристики и зависит от многих факторов. Она часто меняется, а кадастровая оценка проводится раз в пять лет.

Часто возникают вопросы, почему КС земельного участка выше рыночной. Важно, чтобы стоимость по кадастру не была завышенная. Это приведет к тому, что владельцу придется платить повышенный налог. По практике расчета кадастровая цена не должна быть намного ниже рыночной, их показатели должны быть примерно одинаковыми.

В итоге получается, что кадастровая стоимость показывает средние данные по массовой оценке. Это может привести к тому, что кадастровая цена по определенному участку будет намного выше, чем рыночная. По такой стоимости продать участок никогда не удастся.

Особенно актуальной эта проблема стала в 2013 году, когда был проведен перерасчет КС участков. Большинство из них стали еще выше, чем были.

Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

  • доходный метод;
  • затратный метод;
  • метод сравнения продаж.

Таблица 1

Район в Моск. обл.Цена за сотку (руб.)

Красногорский 390 700
Одинцовский 387 800
Мытищинский 327 700
Ленинский 284 800
Люберецкий 282 300
Пушкинский 223 500
Балашихинский 190 500
Истринский 186 400
Подольский 184 300
Наро-Фоминский 168 500
Раменский 163 800
Щелковский 156 500
Домодедовский 143 500
Солнечногорский 143 300
Ногинский 135 100
Волоколамский 114 800
Сергиево-Посадский 114 700
Рузский 114 500
Дмитровский 111 800
Чеховский 111 100
Клинский 106 200
Можайский 102 100
Шаховской 92 800
Лотошинский 91 800
Ступинский 86 400
Талдомский 85 300
Серпуховский 83 300
Коломенский 77 600
Каширский 75 700
Егорьевский 75 500
Зарайский 75 000
Орехово-Зуевский 75 000
Шатурский 73 000
Воскресенский 72 100
Луховицкий 71 900
Павлово-Посадский 70 600
Серебряно-Прудский 69 300
Озерский 57 300

Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в 2019 году

Данные в таблице приведены в ознакомительных целях. Они рассчитаны на основе стоимости вставлявшихся на продажу земельных участков с застройкой (садовые домики, дачи, коттеджи…) и без подряда. По материалам риэлторских агентств. Информация на конец 2018, начало 2019 года.

Для справки:1 сотка — это 100 квадратных метров площади. К примеру, это может быть участок, размеры которого по длине и ширине равны 10 метрам. Земельный участок в 8 соток может иметь размеры 20 на 40 метров или представлять собой квадрат со сторонами чуть большими, чем 28 метров. 50 соток это уже почти футбольное поле: 50 х 100 метров. 100 соток составляют 1 гектар.

С 2013 года расчеты кадастровой стоимости претерпели изменения. Поэтому арендаторы и собственники стали недовольны размером сборов.

  • Кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной. Этому есть ряд подтверждений.
  • Первое значение в большинстве случаев превышает показатели цен на рынке.
  • Рыночная стоимость определяется самим владельцем на основании качественных характеристик надела.
  • При определении рыночной цены ориентируются на усредненные критерии.

Также выделяют отличие кадастровой и выкупной цен.

Вторая применяется при определении платы за:

  • передачу из государственной собственности;
  • привлечение имущества в качестве залога;
  • кредитные обязательства.

Публичная кадастровая стоимость земельного участка отражается в специальном разделе по каждому наделу. Для ознакомления с ней необходимо зайти на сайт Росреестра.

В специальном поле необходимо ввести кадастровый номер надела, который содержит паспорт участка. После запуска поиска система проведет анализ данных.

Если человеку не видно земельный надел, стоит применить масштабирование. При отдалении или приближении можно увидеть выделенные границы исследуемого объекта.

После обнаружения участка нужно нажать на него кнопкой мыши.

В появившемся поле отражается вся информация о земле:

  • кадастровая стоимость;
  • категория земельного надела;
  • вид разрешенного использования;
  • данные собственника;
  • площадь участка.

Узнать все сведения можно абсолютно по любому земельному наделу. Для этого нужно знать кадастровый номер или адрес участка.

рыночной

. Поэтому владельцу придется платить более высокий налог. Ведь две величины являются взаимосвязанными.

В основе определения налогового сбора,

цены аренды

Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в 2019 году

и продажи лежит кадастровая стоимость надела. Она определяется в соответствии с законодательными нормами. После определения значение остается неизменным на протяжении пяти лет.

рыночной

Законодательное регулирование вопроса

В статьях 1 и 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержатся стандарты проведения процедуры оценивания.

В статье 66 Земельного кодекса РФ содержится отсылочная норма, утверждающая, что оценочные отношения регулируются Федеральным законом об оценочной деятельности.

В законе четко прописаны ситуации, когда необходимо обязательно осуществлять рыночное оценивание имущества.

  1. при получении кредита в форме ипотеки;
  2. когда лицо намерено приватизировать участок, либо передать его в пользование другому лицу по аренде или в управление на основе доверительного акта;
  3. если лицо желает оставить землю в качестве залога;
  4. продажа участка;
  5. при разногласии касательно цены в процессе национализации;
  6. оформление брачного договора;
  7. при конфискации у лица имущества на законных основаниях;
  8. при осуществлении налоговой ревизии на соответствие указанного имущества в декларации.

Действие данного нормативно-правового акта осуществляется как на физических, так и на юридических лиц, а также на муниципальные учреждения. Помимо всего рыночное оценивание требуется при переоценке.

Рыночная стоимость земельного участка

В соответствии с п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыноч­ная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Вопросы оценки недвижимости, в том числе и земельных участков, регу­лируются Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации».

Закон определяет правовые основы регулирования оценоч­ной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежа­щих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для соверше­ния сделок с объектами оценки (ст. 2 Закона «Об оценочной дея­тельности в Российской Федерации»).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность соответствующих субъектов, направленная на установление оценки рыночной или иной стоимости объектов.

Основная задача законодательства об оценочной дея­тельности — определение стоимости объектов оценки, к кото­рым ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относит отдельные материальные объекты (ве­щи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или не­движимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из со­става имущества и др.

Субъектами оценочной деятельности признаются юри­дические и физические лица (индивидуальные предприни­матели), которые занимаются оценочной деятельностью и ко­торые именуются. Субъектами оценочной деятельности яв­ляются потребители услуг оценщиков, т.е. заказчики.

Статья 6 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закрепляет право Российской Федерации, субъек­тов РФ, муниципальных образований, физических лиц и юри­дических лиц на ведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, преду­смотренных указанным Законом. Согласно ст. 8 Закона «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации», оценка требу­ется в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадле­жащих полностью или частично Российской Федерации, субъ­ектам РФ либо муниципальным образованиям. Такими основа­ниями являются случаи, когда необходимо определить стои­мость объектов, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственно­сти, в целях их приватизации, сдачи в доверительное управле­ние, в аренду; при использовании указанных объектов в качестве предмета залога; при их продаже или ином отчуждении; при переуступке долговых обязательств, связанных с данными объ­ектами. Оценка необходима, когда объекты передаются в каче­стве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта, в том чис­ле: при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных кон­трактов и разделе имущества разводящихся супругов по требо­ванию одной или обеих сторон, если возникает спор о стоимости имущества. Кроме того, оценка обязательна при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имуще­ства у собственников для государственных или муниципальных нужд и при оценке в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооб­лагаемой базы.

В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплено понятие рыночной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки по­нимается наиболее вероятная цена, по которой данный объ­ект оценки может быть отчужден на открытом рынке в усло­виях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об­стоятельства.

Стоимость имущества является рыночной при соблюде­нии следующих условий:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оцен­ки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в от­ношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установление рыночной стоимости имущества необходимо, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки; в этом случае установлению подлежит рыночная стоимость дан­ного объекта. В законодательстве урегулирован также порядок оценочной деятельности. Основанием для оценки объекта явля­ется договор между оценщиком и заказчиком (ст. 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Договором между оценщиком и заказчиком может быть преду­смотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного или нескольких объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных зако­нодательством РФ, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, ар­битражного суда, третейского суда, а также по решению уполно­моченного органа.

Кадастровая стоимость земельного участка

В отличие от рыночной стоимости земельных участков, кадастровая стоимость представляет собой нормативно-рассчитываемую стоимость земельных участков. Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земель­ного участка должна устанавливаться в процентах от рыноч­ной стоимости участка и применяться главным образом в це­лях налогообложения.

Для установления кадастровой стоимости земельных уча­стков проводится государственная кадастровая оценка земель (ст. 66 ЗК РФ). В случаях определения рыночной стоимости зе­мельного участка кадастровая стоимость земельного участка ус­танавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 08.04.00 г. № 316. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объек­тов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организация­ми. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. При оценке земель прини­маются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (об­ременения) прав пользования землей, установленные в законо­дательном, административном и судебном порядке. Государст­венная кадастровая оценка земель городских и сельских поселе­ний, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыноч­ных цен и иной информации об объектах недвижимости, а так­же иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сель­скохозяйственных угодий вне черты городских и сельских посе­лений и земель лесного фонда осуществляется на основе капи­тализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляет­ся на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) со­хранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Органы исполнительной власти субъектов Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают ре­зультаты государственной кадастровой оценки земель. Мето­дические и нормативно-технические документы, необходи­мые для государственной кадастровой оценки земель, разра­батываются и утверждаются федеральным органом исполни­тельной государственного управления земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом контроля за оценочной деятельностью в Российской Федерации и заинте­ресованными федеральными органами исполнительной вла­сти. Споры, возникающие при государственной кадастровой оценке земель, рассматриваются в судебном порядке.

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли представляет собой фиксирован­ную, законодательно устанавливаемую цену на землю, приме­няемую в установленных законодательством случаях с целью обеспечения государственных интересов. Так, в соответствии со ст. ст. 25 Закона РФ «О плате за землю» (ныне утратил силу), она при­меняется в качестве стартовой цены земли при выкупе земельных участков в связи с приватизацией объектов государственной и муниципальной собственности, при продаже участков для инди­видуального предпринимательства, передаче земли по наследст­ву, дарении и получении банковского кредита под залог земель­ного участка и др.

Согласно постановления Правительства РФ от 15.03.97 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», нор­мативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определя­ется органами исполнительной власти субъектов Российской Фе­дерации для земель различного целевого назначения по оценоч­ным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право вводить повышающие ко­эффициенты к установленному законом размеру норматив­ной цены земли в зависимости от уровня рыночных цен на землю в данном регионе, с учетом региональных условий. Ус­тановленная таким образом региональная нормативная цена земли не должна превышать 75% от уровня рыночных цен на землю соответствующей ценовой зоны в данном регионе.

Региональная нормативная цена земли может, в свою очередь, корректироваться органами местного самоуправле­ния путем введения повышающих или понижающих коэф­фициентов, но не более, чем на 25%.

Контрольныевопросы

  1. Назовите основные формы платы за землю.
  2. Что является целью платы за землю?
  3. Кто признается налогоплательщиками земельного налога?
  4. Что понимают под налоговой базой при исчислении зе­мельного налога?
  5. Дайте   определение   рыночной   стоимости   земельного участка.
    1. Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности», принятие которого произошло 29 июля 1998 г.
    2. Земельного кодекса РФ.
    3. Федерального закона № 137, изданного 25 октября 2001 г., в соответствии с которым предыдущий закон был введен в действие.

    Необходимые документы

    Для того, чтобы произвести расчет стоимости ЗУ, нужно иметь на руках выписку из ЕГРН. Однако, если получить ее не удалось, то пригодится следующий пакет документов:

    • документы, подтверждающие право на владение ЗУ;
    • паспорт по кадастру или выписка из него;
    • документ, подтверждающий наличие/отсутствие каких-либо ограничений на участок, не отраженных в иной документации.
    Выписка из ЕГРН о ЗУ

    Должны быть предоставлены не оригиналы, а копии этих документов.

    Если возможность предоставить их отсутствует стоимость участка все равно можно рассчитать, однако отсутствие документов наложит определенный отпечаток на итоговую стоимость и выводы.

    •  Кадастровый номер участка.
    • Документ, удостоверяющий личность.
    • Категорию участка (земли).
    • Документы на право собственности, аренды, наследования и т.д.
    •  План участка, информация о границах, коммуникациях (газ, свет, вода) и инфраструктуре.

    Оспорить результаты можно не позднее 6 месяцев с момента последней оценки земельного участка. Важно все хорошо обдумать. Возможно при оспаривании гражданин потеряет больше денежных средств, чем при установленном налоге. Причем, повторная государственная оценка может завысить кадастровую стоимость.

    Современные реалии таковы, что кадастровая стоимость с каждым годом все ближе приближается к значению рыночной. К тому же, не все кампании по оценке заверяют свои результаты. Придется обращаться в третью организацию, которая подтвердит правильный расчет стоимости.

    Специалист проанализирует отчет, проверит его на государственные стандарты и возможные ошибки. Итоговый документ окончательно заверяется и его отправляют в Росреестр.

    Мало собрать документы и провести грамотную оценку. Следует указать аргументированные причины, по которой гражданин решил оспорить результаты. К тому же документы стоит предоставить заново. А именно:

    1.  кадастровый паспорт земельного участка;
    2.  свидетельство на право собственности;
    3.  оригинал документа первой оценки, где по мнению гражданина были выявлены неточности;
    4.  результат независимой оценки (при необходимости заверенной третьей стороной);

    Срок рассмотрения до 30 календарных дней с момента подачи. Официальный ответ будет размещен в течении 5 дней с момента принятия решения на сайте Росреестра. При необходимости можно получить письменный отчет.

    Оценка кадастровой стоимости земельного участка — важная процедура для определения реальной ценности имущества, но оспаривание суммы не всегда верный вариант развития событий. В условиях современного рынка, когда рыночная стоимость как никогда близка к кадастровой, это грозит дополнительными расходами и бюрократической волокитой.

    Наш сайт «ukaz.wiki» является некоммерческим проектом и существует только благодаря энтузиазму автора.
    К сожалению, финансовая ситуация в стране и значительно «подросший» доллар, вынуждает обратиться за помощью.
    Любая помощь проекту — это добрый шаг с вашей стороны, вы становитесь хотя бы немного, но соавтором проекта и непосредственным образом влияете на его дальнейшее развитие.

    Оспаривание кадастровой стоимости в 2019 году в комиссии при Росреестре

    Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в 2019 году

    Если гражданин сомневается в правильной оценке он может ее оспорить. Грамотный пересмотр позволит существенно снизить налоговые выплаты, конечную цену земельного участка или скорректировать сумму аренды.

    Но специалисты рекомендуют делать все последовательно и не торопиться с иском. Для юридического лица последовательный порядок обязателен. Сначала комиссия, потом обращение.

    Первым делом гражданин начинает поиски надежного независимого оценщика. Особое внимание стоит обратить на репутацию, количество успешных работ, всевозможные разрешения. Искать можно в интернете или положится на советы друзей.

    Выводы

    Рыночная цена ЗУ необходима для совершения сделок по нему. Кадастровая же стоимость нужна для законного обложения участка налогами. Существует 3 основные методики расчета стоимости.

    Однако, самостоятельно стоимость рассчитать довольно сложно. Это так, потому что у человека может попросту не хватать данных, что приведет к достаточно приблизительным результатам, а сбор всей необходимой информации у человека, не специализирующегося на покупке/продаже земли может сильно затянуться.

    Для того, чтобы начать процесс оценки земли будет достаточно предоставить в компетентные органы выписку из ЕГРН, однако если ее нет можно обойтись и другими документами, которые дадут полную информацию о владельце и его земельном участке.

    Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

    Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

    Законодательство РФ предусматривает возможность оспорить кадастровую стоимость. Сделать это граждане могут в административном порядке, а также при обращении в судебные органы.

    Скорректировать показатель можно при:

    • переводе участка с другую категорию;
    • изменении площади для установления границ;
    • смене вида разрешенного использования.

    Также документы могут содержать некоторые ошибки. Сведения можно исправить или оспорить на основании судебного решения, в установленном порядке по внесению изменений или при взаимодействии с контролирующими органами.

    Владельцы могут обнаружить в выписке слишком завышенную кадастровую цену.

    Если она превышает рыночную, то пропорционально этому увеличиваются:

    • налоговые сборы;
    • арендная плата;
    • цена при выкупе.

    Еще в 2010 году была введена возможность проведения оспаривания в административном порядке и суде.

    Выделяют несколько оснований, которые считаются основными при оспаривании неправомерного завышения кадастровой стоимости:

    • повышение удельной величины цены участка;
    • неправильное определение вида разрешенного использования или категории земли;
    • превышение кадастровой стоимости рыночной.

    При выявлении нарушений отводится полгода для восстановления справедливости. Отсчет ведется с того момента, когда сведения были внесены в государственный кадастр.

    В первом из них гражданин должен предоставить доказательства, что расчет кадастровой стоимости проводился на основании ошибочных данных. Вторая ситуация предусматривает определение новой стоимости на основании акта независимой оценки.

    Комиссия рассматривает обращение в течение месяца. После этого собственнику выносится решение.

    Выделяют два основных случая завышения реальной цены надела. При наличии таких оснований гражданин имеет полное право обратиться в судебные органы для пересмотра стоимости.

    Обычно с такой ситуацией приходится сталкиваться тем, у кого в документах указана неверная информация. Выявляется факт технической или кадастровой ошибки.

    Например, для объекта, предназначенного для размещения зданий производственного и административного типа, должен быть выбран соответствующий показатель. Если применять к нему данные из пункта по размещению офисов, удельное значение вырастет почти в три раза.

    Определить назначение можно по данных технического паспорта. Чтобы исправить ошибку, собственник должен обратиться в органы кадастрового учета. Если ему откажут в процедуре, последует судебное разбирательство.

    Процедура по установлению рыночной цены производится независимыми оценщиками. Они составляют отчет, который может быть представлен в судебных органах.

    Если кадастровую стоимость установили после года, то возможно оспаривание в административном порядке. В этом случае начинается работа специальной комиссии, которая будет проводить изучение документов в течение месяца.

    Кадастровая стоимость земельного надела является важным показателем. Она может повысить арендную, налоговую и покупную плату. Поэтому необходимо заранее выяснить, чему равняется значение для того или иного надела.

    Устанавливается период, в течение которого может оспариваться установленная стоимость. Он равен 5 годам с момента после изменения записи в реестр. Если предыдущая стоимость изменена до обращения, ее не допускается оспаривать. Срок рассмотрения составляет 2 месяца с момента регистрации искового заявления. В связи со сложностью дела его могут продлить еще на 1 месяц.

    При обращении в судебную инстанцию предоставляются те же документы, что и комиссию. Дополнительно подается следующее:

    • уведомление или отметка о передаче заявления в комиссию;
    • платежный документ об оплате госпошлины;
    • доверенность, если истец не может лично присутствовать на заседаниях;
    • подтверждение о том, что соблюден досудебный порядок (предоставляется юридическим лицом).

    Если в процессе рассмотрения вопроса судья удовлетворит иск, новый размер оценки вносится в резолюционную часть определения. Вновь установленная стоимость подлежит обязательному переносу в реестр. При отрицательном результате его можно оспорить в течение месяца путем подачи апелляции в Верховный суд РФ.

    Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в 2019 году

    В результате у граждан и компаний есть равные возможности для уменьшения кадастровой стоимости. Важно выяснить реальные показатели и подать заявление на их внесение в реестр.

    Не успели собственники привыкнуть к новой системе налогоисчисления, связанной с кадастровой стоимостью, как правительство подготовило поправки, которые вновь затрагивают область кадастра недвижимости. Напомним, что с 2014 года каждый объект недвижимости был оценён муниципалитетами, и его стоимость занесена в единый реестр.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Все про юриспруденцию