Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

Зачем нужно ее знать

Исходя из сказанного,сформулируем определение.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, по которой его можно реализовать в разумные сроки на свободном рынке при обоюдной удовлетворенности результатами сделки обеих сторон.

Если вам нужно официальное экспертное заключение, например, для суда, тоже проводится независимая оценка рыночной стоимости недвижимости. О сути этого понятия читайте нашу специальную статью. Эксперты для определения рыночной стоимости участка используют различные методы оценки, в зависимости от назначения земель.

Например, при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в формуле используют фактор потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или товарного производства. Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения тоже учитывает потенциальный доход, но уже от иной экономической деятельности.

Для налогообложения, которое опирается на кадастровую стоимость участка, выкупная стоимость не имеет никакого значения. Не играет данный вид стоимости так же существенной роли при покупке или продаже ЗУ. Как правило, рынок устанавливает собственные законы, влияющие на ценообразование и востребованность объектов недвижимости, что допускает поднимать или занижать стоимость.

Знать данные ценовые параметры участка следует при выкупе земель у администрации. Как правило, возмездный переход прав происходит тогда, когда землевладелец уже исчерпал свою возможность на приватизацию ЗУ, так как она предоставляется лишь единожды. После оформления приватизированного участка, последующее оформление земель может происходить только на возмездной основе. Такой регламент устанавливается на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г.

  1. Переоформления арендуемого у муниципалитета участка, на котором возведено (возводится) капитальное строение.
  2. Переоформления в собственность участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненно наследуемом владении.
  3. Переоформления участка под домом после вступления в наследственные права, если ЗУ не в собственности.
  4. После проведения имущественной сделки с недвижимостью, расположенной на не оформленной в собственность земле.
  5. В перечисленных случаях допускается назначение выкупной цены, по инициативе администрации.

В 2019 году кадастровая стоимость определенного участка земли никак не влияет на сумму соответствующего налогового обложения. Также никакого влияния не оказывается на совершение сделок, связанных с покупкой или продажей территориальных наделов. Практика показывает, что действующие условия рынка призваны устанавливать законы ценообразования в самостоятельном порядке, что напрямую влияет на востребованность недвижимых объектов.

приватизационной процедуры

Также это актуально, когда владелец определенного участка земли уже воспользовался возможностью приватизации. Нормы действующего федерального законодательства гласят, что официальный переход муниципальных прав в частные руки может быть произведен только один раз. За все последующие подобные процедуры придется выплатить определенную сумму средств.

По указанным основаниям, последующие мероприятия, касающиеся имущественных объектов, потребуют полного возмещения стоимости в следующих случаях:

  • если происходит переоформление прав собственности на земельное владение, которое находится в постоянном или пожизненном пользовании у лица;
  • если осуществляется переоформление участка после получение законных прав на наследство – это актуально, если земля не была ранее оформлена в собственность;
  • если проводятся любые имущественные сделки с теми объектами, которые размещаются на муниципальной земле.

Важно помнить о том, что во всех вышеперечисленных случаях допускается назначение конкретной стоимости выкупа по инициативе уполномоченных представителей территориальных органов власти.

Для ее установления учитывается месторасположение участка, наличие на нем зданий или строений, подведение коммуникаций, удаленность от населенного пункта.

Она устанавливается без учетов налогов и затрат, которые необходимы для оформления сделки. Кадастровую стоимость устанавливают в результате проведения экспертизы.

Расчет стоимости объекта недвижимости необходим для многих целей:

  • по кадастровой стоимости определяется размер налога на имущество;
  • рыночная цена необходима для оформления сделки купли-продажи, аренды квартиры, дарения;
  • стоимость по кадастру необходима для того, чтобы определить размер государственной пошлины, если вопрос с недвижимостью нужно решать в суде.

Рыночная и кадастровая стоимость имеют разное значение друг к другу.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

С 2019 года каждый гражданин, в собственности которого находится недвижимость, обязан вносить определенную плату за объект. При этом рассчитывает его государство на основании кадастровой стоимости.

Москва уже давно ввела новый порядок в действие. Но в некоторых регионах отмечается постепенный процесс перехода.

Нормативная стоимость составляет двухсоткратную налоговую ставку. Норма определяется по решению местных властей. Используется данный вид стоимости при выдаче кредита под залог и выкупе государственных земель.

Рыночная стоимость

складывается в отношении объектов вторичного рынка.

Оценка

Кадастровая стоимость устанавливает специальный государственный орган. Показатель оценки вносится в базу данных Росреестра. Обновление происходит один раз в пять лет.

Образец кадастровой выписки на земельный участок

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Потребуется  оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

  • Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
  • Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
  • Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

Согласно рекомендациям, при установлении рыночной стоимости исходят из следующих правил:

  1. Определить рыночную цену можно только по тем объектам недвижимости, которые имеют полезность.
  2. Устанавливается прямое соотношение спроса и предложения при определении цены, с учетом особенностей конкуренции.
  3. Нельзя установить цену объекта ниже затрат на идентичное приобретение.
  4. Стоимость по рынку зависит от степени выгоды, извлекаемой из продажи.
  5. Установлено, что рыночная цена имеет динамичность и может меняться с течением времени.
  6. Установлена зависимость от целевого назначения земли, вида разрешенной деятельности, возможных претензий на него от третьей стороны и т.д.
  7. К параметрам, от которых зависит рыночная цена, также относят: место расположения объекта, внешние факторы, возможность эффективного применения.

Максимальная рыночная цена может быть экономически оправдана при условии достижения показателя возможной эффективности использования максимального значения. Следует учитывать, что данный показатель вовсе не свидетельствует об оптимальном использовании земли.

Таким образом, при установлении рыночной стоимости владелец земли будет исходить из множества показателей и особых характеристик недвижимости, а также готовности рынка к такой цене.

Мало кто из владельцев всю свою жизнь держит участок у себя. Практически все однажды решают каким-либо образом избавиться от него, причем это может быть не только продажа, а также, например, передача его по завещанию.

Узнать рыночную стоимость земельного участка, из каких показателей она складывается, а также предоставляют ли отчет при оказании данной услуги, вы можете в данной статье.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

Проведение оценочной деятельности проводится в следующих случаях:

  • если гражданин планирует выкупить участок из государственной собственности;
  • при перечислении взноса в уставной капитал предприятия;
  • в случае, когда гражданин приобретает участок в ипотеку под залог;
  • для определения средней стоимости участка при выставлении его на продажу;
  • для определения величины налога, который нужно выплатить, если участок передан в собственность по договору дарения.

Оценка стоимости земли обязательно необходима при разводе супругов и разделе совместно нажитого имущества. Она требуется при оформлении наследства, в котором действуют несколько наследников. Если процесс затягивается надолго, рыночную стоимость могут определять несколько раз.

Как оценить дом с участком

Некоторые владельцы земли после оценки не согласны с ее результатами. Кадастровая стоимость наделов кажется им завышенной. Важно знать, из чего складывается окончательный показатель, кто принимает участие в процедуре и какие действия включаются в процесс.

  • организация, у которой имеется соответствующая лицензия;
  • государственный служащий, определяющий средний показатель и коэффициент;
  • органы государственной власти, в ведение которых находится земельный вопрос.

Государственная оценка проводится в некоторых случаях, отмеченных в законе. Также она может быть инициирована органами местного самоуправления и власти. Исполнители выбираются на основании тендера, в котором участвуют имеющие право на оценку организации.

Работа оценщиков проводится в соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ». Также выделяют другие специальные акты, положения, касающиеся данной процедуры.

Если гражданин не согласен с проведенной оценкой, он может оспорить ее результат. Для этого составляется обращение в судебные органы или специальную комиссию, рассматривающую споры.

При обосновании доводов необходимо приложить документы:

  • выписку из единого государственного кадастра;
  • копии правоустанавливающих бумаг;
  • подтверждение рыночной стоимости надела;
  • доказательства опровержения кадастровой стоимости и подтверждение доводов заявителя.

Документы предоставляются в бумажном варианте и электронно. Комиссия рассматривает обращение месяц. Если гражданин пожелает, то он может участвовать в заседании.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка в москве Важно В 2019 году вступают в действие очередные изменения, которые затрагивают принципы расчета налога на землю. Местные власти продолжат увеличивать размер налога, при этом сумма платежа будет определяться на основании кадастровой оценки участка.

В некоторых случаях представители бизнеса могут оспорить сумму платежа. Содержание

  • 1 Налог на землю: основные изменения в 2019 году
  • 2 Проблемная оценка
  • 3 Слабые и сильные стороны нововведений

До этого власти использовали балансовую стоимость участка, которая в разы отличалась от кадастровой оценки.

Расчет с помощью калькулятора Рассчитать налог можно с помощью интернет-сервиса – калькулятора. Порядок расчета налога с помощью калькулятора на официальном сайте ФНС проходит таким образом: 1) В разделе «эЭлектронных сервисов» выбираете «Калькулятор земельного налога и налога на имущество физических лиц».

Посмотреть его можно в свидетельстве о праве собственности, или выписке ЕГРН. Подробнее читайте: Как получить выписку ЕГРН? Правила расчета налога на разные категории земель – сельхозназначения, ИЖС, участок в СНТ и т.д.

В 2019 году вступают в действие очередные изменения, которые затрагивают принципы расчета налога на землю. Местные власти продолжат увеличивать размер налога, при этом сумма платежа будет определяться на основании кадастровой оценки участка. В некоторых случаях представители бизнеса могут оспорить сумму платежа. Содержание

Поэтапный переход на новый принцип расчета произошел в 2015-2016 гг. До этого власти использовали балансовую стоимость участка, которая в разы отличалась от кадастровой оценки.

Внимание

By Артем Макаров / 3rd Апрель, 2019 / Медицинское право / No Comments В результате будет учтена местная специфика, что позволит избежать негативных последствий для бизнеса. В 2019 году произойдет очередное повышение налога на землю.

В рамках переходного периода, власти увеличат налог на 20%. При этом полноценный размер налога будет оплачиваться в местные бюджета только в 2020 году.

Кроме того, регионы могут использовать дифференцированный подход для различных секторов экономики. Новый принцип расчета налога предполагает использование кадастровой оценки, которая вызывает критику экспертов.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков после группировки производится в следующей последовательности:

  1. Для каждой группы выявляются ценообразующие факторы.
  2. Выделяется эталон – участок с типичными характеристиками.
  3. Создается подгруппа из эталонных объектов, похожих по показателям.
  4. Для подгрупп собирается и анализируется рыночная информация.
  5. Осуществляется статистическое моделирование, выявляются зависимости рыночной цены от ценообразующих факторов.
  6. Рассчитывается УПКС для эталона.
  7. Определяется кадастровая стоимость всех земельных участков группы с эталоном посредством умножения УПКС на их площади.

В расчет стоимости по Кадастру могут добавляться поправочные коэффициенты для снижения суммы при наличии у участка особых характеристик, к примеру, близкое нахождение паводковой зоны.

  • применяется стоимость, установленная на январь 2014 года или позже, если она меньше;
  • регионы могут устанавливать новые параметры кадастровой цены только при наличии специализированной бюджетной организации и комиссии, уполномоченной в регулировании спорных ситуаций по данным вопросам;
  • до открытия в регионах специализированных бюджетных организаций берется наименьшая величина цены по Кадастру за 2014-2016 годы.

Зачем это нужно Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году – это котировка территории в калькуляции на единицу площади надела.

Укажем, какие изменения он предусматривает, и по каким правилам будет рассчитываться налог:

  1. Во-первых, расчет будет производиться на основе кадастровой стоимости земли.
  2. Во-вторых, кадастровая цена будет зависеть от категории земель и внесенных данных об участке в базе налоговой службе и Единого госреестра недвижимости(ЕГРН). Изменения касаются статьи 391 НК РФ.
  3. В-третьих, будут учитывать, является ли лицо юридически ответственным или обратившийся гражданин зарегистрирован в налоговой службе как физическое лицо.
  4. В-четвертых, при расчете смотрят на особый коэффициент.

Показатель считается как отношение количества месяцев, когда земля находилась в новом статусе, и количества полных месяцев отчетного периода. Новшества вводят в статью 396 НК РФ.

  • В-пятых, на окончательный размер налога будет влиять льгота, который сможет воспользоваться гражданин.
    • В-пятых, на окончательный размер налога будет влиять льгота, который сможет воспользоваться гражданин.
    • Кадастровая стоимость в 2019 году Области применения Кадастровая оценка стоимости конкретных участков, определяемая государственными органами, используется для:
    • вычисления суммы налога за пользование территорией владельцем;
    • расчета арендной платы за предоставленное государством имущество;
    • определения размера выкупа или приобретения государственной земли;
    • иных целей, предусмотренных законодательством.

    До 2020 года применение инвентаризационной оценки в целях налогообложения остается на уровне регионов.

    Если были установлены отчетные периоды, поквартально Расчет будет произведен с учетом авансовых платежей по формуле: • Имеется и общая формула расчета налога на землю Земельный налог = Кст x Д x Ст x Кв, где:

    1. Кст – кадастровая стоимость надела.
    2. Д – доля в общем праве на надел (если собственник один, то в формулу проставляется коэффициент «1»; когда земля поделена между двумя владельцами поровну, то коэффициент «1/2» и т.д.).
    3. Ст – процентная ставка, установленная региональным законодательством.
    4. Кв – коэффициент длительности владения (учитывается, если участок находится у землевладельца менее полного отчетного периода, то есть календарного года).

    В такой формуле необходимо:

    1. Отдельно рассчитать коэффициент длительности владения землей (Кв).
    2. Учитывать процентную ставку.

    На переходном этапе к итоговой сумме налога применяется поправочный коэффициент, который позволяет снизить сумму платежа. Ежегодно коэффициент корректируется, пока не достигнет единицы в 2020 году.

    1. Необходимо перейти в категорию “Справочная информация по объекту недвижимости онлайн”.
    2. После этого нужно выбрать “Публичная кадастровая карта”.
    3. Далее осуществляется регистрация на портале путем указания необходимых сведений.
    4. На следующем этапе необходимо в поисковой строке указать адрес участка либо же его номер и нажать на кнопку поиска.
    5. В подкатегории “Управление картой” можно указать параметры, по которым можно отыскать земельный участок в короткие сроки.
    6. Посмотреть необходимую информацию по участку можно в меню.
    1. установить меньший размер земельного налога;
    2. определить меньшую выкупную цену земельного участка при его приобретении в
    3. собственность у органов местной власти;
    4. снизить размер платы при аренде земли;
    5. уменьшить имущественный налог на юрлиц;
    6. для других целей.
    • Москва и область: 7-499-350-97-04
    • Санкт-Петербург и область: 7-812-309-87-91
    • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149
    1. Подготовка необходимой документации. Особо стоит обратить внимание на четкое разграничение пределов объекта.

      Для этого потребуется провести межевание площадки и согласовать её границы с соседними владельцами, определить его координаты и внести такие данные в государственный кадастр. Межевые работы осуществляются кадастровыми инженерами.

    2. Постановка на кадастровый учет.

      Такая процедура необходима, если площадь ещё не учтена в ГКН и отсутствует кадастровая документация на неё. Выяснить это можно заказав справку в Росреестре либо проверив информацию на портале службы.

    • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
    • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.
    1. Обратиться к независимому оценщику.
    2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
    3. Провести оценку самостоятельно.
    1. Воспользоваться услугами организаций по оцениванию земли.
    2. Воспользоваться услугами агентства по недвижимости.
    3. Сделать оценивание самостоятельно.

    Можно ли изменить

    Последний показатель способствует увеличению поступлений в местные бюджеты. Это актуально после начала экономического кризиса. Новый принцип – расчет на 5 лет. На снижение суммы платежа будут влиять некоторые показатели, включая поправочный, который применяется к окончательной сумме налога.

    Постепенный переход на новый принцип расчета начался в 2015-2016 году. До этого использовалась балансовая цена участка, в несколько раз отличавшаяся от кадастровой оценки.

    Кадастровая оценка способствует увеличению поступлений в местные бюджеты. Это стало актуальным после начавшегося экономического кризиса. Новый принцип расчет предусмотрен на 5 лет. На снижение суммы платежа будет влиять поправочный показатель, который применяется к окончательной сумме налога.

    Многие ошибочно полагают, что внесенные данные не подлежат изменению. Но это далеко не так. Законодательством России предусматривается возможность оспорить результат оценки, доказав допущение ошибки.

    Оспаривание происходит в суде или местных органах власти. Выбрать оптимальный вариант должен сам гражданин в зависимости от характера ошибки и вида земли. Например, при неточных данных в ходе оценки нужно посетить Регпалату. Ошибка будет считаться технической. Но если пойти навстречу гражданину и исправить ее специалисты не посчитают нужным, возможно обращение в суд.

    Кадастровая стоимость определяется для каждого участка земли в индивидуальном порядке. Ориентироваться инженер при оценке должен на несколько критериев. Важный для дальнейших сделок с землей показатель может быть оспорен собственником.

    Оспаривание стоимости оценки земельного участка

    Вводим в строку поиска кадастровый номер

    Изменения, произошедшие в текущем налоговом периоде, применяются только со следующего периода.

    Конкретные ставки устанавливаются нормативными актами муниципальных образований, поэтому в каждом населенном пункте они могут отличаться. Чтобы повысить поток налоговых средств, местные власти прибегают к повышению ставок. Узнать актуальные цифры для конкретного муниципального образования можно на сайте ФНС.

    Расчет несложно произвести с помощью налогового калькулятора.

    Согласно ст. 378.2 НК, в отношении отдельных видов недвижимости налоговой базой также считается КС. В частности, это касается:

    • административно-деловых и торговых центров и помещений в них;
    • нежилых помещений под офисы, торговые объекты, заведения общепита и бытового обслуживания;
    • жилых домов и помещений, не размещенных на балансе в качестве основных средств.

    Если их КС изменится, будет пересмотрена и сумма налога.

    Если КС завышена, ее уменьшение возможно в порядке обжалования. Независимо от типа объекта и правомочий заинтересованного лица процедура оспаривания всегда одинакова. Она состоит из следующих этапов:

    1. Определение КС. Этот параметр, если он определен по результатам ГКО, содержится в ЕГРН. Узнать КС можно, например, используя:
    1. Проведение экспертизы. Граждане не могут сами определить, завышена ли КС и не вкрались ли при ее определении ошибки. Для этого нужно обратиться к частным оценщикам, которые проведут собственную экспертизу или определят рыночную стоимость. Если она выше КС минимум на 10%, есть смысл оспорить результаты ГКО.
    2. Подача претензии в комиссию при Росреестре. Это внесудебный порядок оспаривания, поэтому заявление с пакетом документов подается в свободной форме. Заседание комиссии проводится в течение месяца с момента приема заявки. Если заявление отклоняется, можно оспорить это решение в суде.
    3. Подача заявления в суд. Для этого не обязательно получать решение комиссии, так как снизить кадастровую стоимость здания можно и без обращения в Росреестр. Заявителю рекомендуется участвовать в заседании. Для получения благоприятного ответа желательно заручиться отчетом авторитетного оценщика – если разница между РС и КС превысит 15%, может быть назначена независимая судебная экспертиза.
    4. Внесение измененных сведений в ЕГРН. Если суд удовлетворит иск, он обяжет Росреестр внести в ЕГРН новые данные о КС.

    В зависимости от вида недвижимости могут возникать разные причины завышения КС. Рассмотрим их подробнее.

    КС квартир

    Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

    Особенность рассматриваемого типа стоимости состоит в том, что она рассчитывается на основании единого удельного показателя КС для всех объектов в рамках одного кадастрового квартала, после чего перемножается на площадь каждой квартиры. При этом не учитываются индивидуальные качества конкретного жилья, например:

    • наличие или отсутствие ремонта;
    • аварийное состояние;
    • этаж;
    • состояние инженерных коммуникаций и так далее.

    Все эти факторы могут значительно уменьшить цену объекта, вплоть до того, что стоимость одинаковых квартир в одном доме будет отличаться в несколько раз. А с точки зрения ГКО их цена будет одинакова.

    КС жилых домов

    Аналогичные претензии могут возникнуть и в случае завышения КС частного дома, ведь при ГКО не учитывается:

    • год постройки и материал стен;
    • наличие городской инфраструктуры;
    • наличие/отсутствие утепления;
    • степень износа инженерного оборудования;
    • этажность;
    • наличие обременений;
    • обустройство прилегающей территории;
    • состояние жилья, ремонт и так далее.

    Вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость нежилого помещения, чаще всего интересует юрлиц, частных предпринимателей и арендодателей. Обратите внимание, что ГКО обычно не учитывает:

    • конструктивные особенности помещения;
    • класс здания;
    • целевое назначение помещения и его использование;
    • состояние ремонта и так далее.

    Аналогичные проблемы возникают и при ГКО земельных участков. Оценщики не принимают во внимание:

    • развитость дорожной инфраструктуры вокруг участка;
    • наличие на нем объектов строительства и степень их завершенности;
    • состояние земель и их загрязненность;
    • влияние антропогенных факторов;
    • наличие вблизи вредного производства;
    • наличие/отсутствие инженерных коммуникаций и прочие ценообразующие факторы.

    Таблица 1

    Район в Моск. обл.Цена за сотку (руб.)

    Красногорский 390 700
    Одинцовский 387 800
    Мытищинский 327 700
    Ленинский 284 800
    Люберецкий 282 300
    Пушкинский 223 500
    Балашихинский 190 500
    Истринский 186 400
    Подольский 184 300
    Наро-Фоминский 168 500
    Раменский 163 800
    Щелковский 156 500
    Домодедовский 143 500
    Солнечногорский 143 300
    Ногинский 135 100
    Волоколамский 114 800
    Сергиево-Посадский 114 700
    Рузский 114 500
    Дмитровский 111 800
    Чеховский 111 100
    Клинский 106 200
    Можайский 102 100
    Шаховской 92 800
    Лотошинский 91 800
    Ступинский 86 400
    Талдомский 85 300
    Серпуховский 83 300
    Коломенский 77 600
    Каширский 75 700
    Егорьевский 75 500
    Зарайский 75 000
    Орехово-Зуевский 75 000
    Шатурский 73 000
    Воскресенский 72 100
    Луховицкий 71 900
    Павлово-Посадский 70 600
    Серебряно-Прудский 69 300
    Озерский 57 300

    Данные в таблице приведены в ознакомительных целях. Они рассчитаны на основе стоимости вставлявшихся на продажу земельных участков с застройкой (садовые домики, дачи, коттеджи…) и без подряда. По материалам риэлторских агентств. Информация на конец 2018, начало 2019 года.

    Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

    Для справки:1 сотка — это 100 квадратных метров площади. К примеру, это может быть участок, размеры которого по длине и ширине равны 10 метрам. Земельный участок в 8 соток может иметь размеры 20 на 40 метров или представлять собой квадрат со сторонами чуть большими, чем 28 метров. 50 соток это уже почти футбольное поле: 50 х 100 метров. 100 соток составляют 1 гектар.

    Чтобы определить, сколько будет стоить недвижимость, необходимо ориентироваться на некоторые факторы:

    • размеры надела;
    • наличие и отсутствие построек;
    • наличие ценных ископаемых;
    • качество земельного надела.

    Эти критерии лежат в основе подсчетов, после чего собственник получает денежное выражение участка.

    Обычно кадастровая стоимость больше рыночной. Поэтому владельцу придется платить более высокий налог. Ведь две величины являются взаимосвязанными.

    С 2013 года расчеты кадастровой стоимости претерпели изменения. Поэтому арендаторы и собственники стали недовольны размером сборов.

    • Кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной. Этому есть ряд подтверждений.
    • Первое значение в большинстве случаев превышает показатели цен на рынке.
    • Рыночная стоимость определяется самим владельцем на основании качественных характеристик надела.
    • При определении рыночной цены ориентируются на усредненные критерии.

    Также выделяют отличие кадастровой и выкупной цен.

    Вторая применяется при определении платы за:

    • передачу из государственной собственности;
    • привлечение имущества в качестве залога;
    • кредитные обязательства.

    Где удельный показатель представляет собой кадастровую котировку объекта в пересчете на 1 кв. м.

    Кадастровая оценка позволяет определить размер имущественного налога, рассчитать пошлину и налог за вступление в наследство. Она может влиять на размер кредита или платежей, связанных с продажей или дарением недвижимости, назначение арендной цены за пользование наделом.

    Важно знать соотношение к рыночной стоимости. Все расчеты производятся от показателя кадастровой цены. Разница по этой причине бывает существенной, и это отражается на сумме налоговых выплат, которые могут существенно меняться в зависимости от нее.

    Переоценивать стоимость допускается не чаще, чем 1 раз в 3 года. Максимально возможный срок – 1 раз за 5 лет. Отдельные сроки устанавливаются для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. Здесь переоценка осуществляется не чаще 1 раза в 2 года.

    В любых вариантах, где происходит решение вопросов в судебном порядке, с участием страховых компаний и финансовых организаций, оценка обязана осуществляться квалифицированными оценщиками.

    Определенные люди не способны определить адекватную стоимость своего владения для того, чтобы продать собственный дом с участком. В этом варианте они обращаются в агентство недвижимости. Сотрудники данных компаний определяют рыночную стоимость участка и дома.

    Однако, следует помнить, что оценка стоимости риелторами может быть неточной. Такая цена является относительной и зачастую устанавливается на базе примерных предложений в вашем городе. По этой причине, даже если компания по недвижимости предоставит для вас документ с оценкой рыночной стоимости вашего владения, то этим документом нельзя будет воспользоваться при судебных разбирательствах, оформлении ипотеки и т.д.

    Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

    На данный момент недвижимость на земле признается одной из частых договоров о продаже, и поэтому оценка стоимости земельного участка и дома является достаточно востребованной процедурой. Но, для правильного проведения оценки необходимо учесть совокупность многих условий и применить результативные способы анализа цены. Провести такую процедуру и оценить рыночную стоимость могут лишь оценщики, которые обладают большим опытом в данной сфере.

    • Оценку цены земельного участка, который принадлежит собственнику.
    • Оценку стоимости жилого дома.
    • Оценку дополнительных построек на участке.
    1. Сам участок.
    2. Дом.
    3. Гараж
    4. Баня.
    5. Автомобильный навес и другое имущество на территории.

    Алгоритм оценивания:

    • Осуществление анализа рынка этого сегмента.
    • Осуществление анализа уровня износа построек и состояние земли.
    • Осуществление анализа денежных затрат на ремонты и прочие нужды для земли и дома.
    • Осмотр земельного объекта.
    • Вознаграждение.
    • Транспортные траты.
    • Другие траты, которые появились в результате оценивания.
    • Доходный метод.
    • Затратный метод.
    • Метод сравнения продаж.

    Доходный метод

    1. акты выдела участка, независимо от года выдачи;
    2. договор имущественной сделки с недвижимостью, расположенной на ЗУ;
    3. договор аренды ЗУ с муниципалитетом и т.п.
    1. Когда сделка купли-продажи по соглашению сторон проводится на основании кадастровой стоимости.
    2. При переводе земель из одной категории в другую. Например, сельскохозяйственные угодья переводятся в категорию жилого сектора.
    3. Если собственник выставляет объект недвижимости на аукцион. Стартовая цена определяется исходя из кадастровой стоимости.
    4. При постановке земельного участка на налоговый учет.
    5. При оформлении разрешения на приватизацию участка.
    1. Обратиться к независимому оценщику.
    2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
    3. Провести оценку самостоятельно.

    1) Юрдис

    Закон о выкупе земли из аренды в собственность 2019

    Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

    Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

    Таблица 1

    Внимание

    1. Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
    2. Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
    3. Категория земли.
    4. ВРИ: вид разрешенного использования.
    5. Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
    6. Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.

    Следует разъяснить понятие «категории земель». В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:

    • населенных пунктов,
    • специального назначения и промышленности,
    • имеющие особый статус,
    • водного фонда,
    • сельскохозяйственного назначения,
    • сады, огороды, дачи.

    Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально.

    • налога на недвижимость;
    • налога с продажи объекта недвижимости;
    • арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;
    • пошлин и штрафов.

    Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ, предусматривающей наказание за нецелевое использование земли.

    Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.

    Определение рыночной цены земли дает ст. 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ. В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.

    Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:

    • купли-продажи,
    • аренды,
    • страхования.

    Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.

    Анализ судебных решений по установлению кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости на основании п. 3 ст. 66 ЗК РФ позволяет сделать следующие выводы.Во-первых, база может быть использована практикующими оценщиками в последующих работах по проведению оценки земли по состоянию на 1 января 2007 года, поскольку эти результаты определения рыночной стоимости признаны судом в качестве надлежащих доказательств, а отчеты об оценке — документами доказательственного значения.Во-вторых, их необходимо учитывать как достоверные в ходе анализа соответствующих сегментов рынка при проведении оценочных работ.

    • постановление о выделении земельного участка, датированное любым годом;
    • договор, подтверждающий совершение имущественной сделки относительно недвижимости, которая расположена на участке;
    • договор об аренде земли между гражданином и администрацией.

    Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

    Проверьте, чтобы в ней также были расписаны базовые параметры, использованные для расчетов суммы вместе с расшифровкой.

    Минимальная сумма денежных средств, которые придется заплатить за землю, зависит от ставки процента. Ее устанавливают для каждой категории покупателей отдельно и высчитывают из установленной на текущий момент кадастровой стоимости. Исключение составляют случаи покупки недвижимости.

    Если обобщить, то процентная ставка выкупной стоимости земли от кадастровой суммы составляет:

    • 50% для пожилых людей и инвалидов (процент действует в отдельных регионах Российской Федерации);
    • От 20 до 60% в случае аренды земельного участка у государства;
    • 80% при изменении категории земли или при целевом использовании.

    Органы местного самоуправления имеют право назначать дополнительные льготы или субсидии для определенных категорий граждан. Например, в отдельных региональных центрах местная власть подписала документы, которые дают льготу в половину стоимости надела для пожилых людей, при условии, что ЗУ располагается за чертой города.

    Если гражданин хочет взять участок земли в аренду, то сумма выплат составляет от 20 до 60% кадастровой стоимости. Конкретный процент расчетной ставки зависит от решений администрации, принятых в результате проведения специальной комиссии.

    Различия в процентах чаще всего зависят от срока аренды или иного способа владения, чем дольше человек пользуется землей, тем меньше ставка. Также повлиять на конечную цену могут различные строения и прочее имущество, находящиеся на территории.

    Стоит отметить, что из установленной стоимости также высчитывается процент, связанный со временем нахождения земельного надела у титульного владельца.

    Соотношение численности населения и ставки выкупной цены на землю.

    Меня зовут Валерий Чемакин. Как консультант по правовым вопросам, в этой статье я расскажу о рыночной стоимости земельного участка.

    Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

    Еще я расскажу о том, где и как заказать оценку рыночной стоимости земли.

    Законом не запрещено заниматься индивидуальной оценочной деятельностью, поэтому можно найти и частного оценщика. Он использует те же принципы оценки при определении рыночной стоимости земельного участка, что и сотрудник любой фирмы. Подчиняется частный оценщик тому же закону об оценочной деятельности.

    Любое крупное агентство недвижимости содержит в своем штате оценщиков. Поэтому, если вы решили продать земельный участок через риэлторское агентство и не знаете, какую цену выставить, они к вашим услугам. Это очень удобно, так как их работа будет оплачена из комиссионных.

    Особенно распространено обращение в суд с целью снизить кадастровую стоимость, чтобы меньше платить налог. Для этого проводят процедуру оспаривания после кадастровой оценки земель, но об этом вам лучше прочитать в нашей специальной статье.

    Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

    Тем, кто интересуется, может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной, поясняем – это случается, причем достаточно часто. Например, в Москве, по оценкам ЦИАН, у 36 % многоэтажек КС превышает их реальную рыночную стоимость.

    В целом по стране наблюдается похожая ситуация – примерно треть оцененных кадастровыми инженерами объектов имеет завышенные показатели. В некоторых субъектах завышение является систематическим и превышает результаты по стране.Ответ на вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, довольно прост: это связано с подходами и необъективными методами оценки.

    Таким образом, погрешность сама по себе заложена в кадастровую оценку, рассматривать ее как безошибочную нельзя. Она не учитывает особенности объектов, а потому не может быть объективной.

    Собственники, КС объектов которых занижена, не жалуются – они платят значительно меньшие налоги, чем положено.

    Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

    Этого нельзя сказать о тех, чьи квартиры оценены выше рыночной стоимости. Поскольку суммы их налогов больше, они задаются вопросом, что делать, когда кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.

    В соответствии со ст. 22 ФЗ № 237, ст. 24.18 ФЗ № 135, если результаты определения кадастровой стоимости нарушают интересы физлиц, можно оспорить результаты оценки в комиссии, сформированной при Росреестре либо в суде.

    Это возможно в двух случаях:

    • обнаружение ошибок и использование искаженных данных при проведении массовой оценки;
    • установление рыночной стоимости конкретного объекта.

    Итак, для оспаривания КС необходимо либо отыскать ошибки в результатах кадастровой оценки, либо заказать независимую оценку у частного оценщика и с его отчетом обратиться в комиссию или суд.

    Если гражданин понимает, что кадастровая стоимость его объекта очень высокая и не соответствует действительности, он может оспорить ее. Сделать это можно двумя способами. Если с момента внесения стоимости в единый реестр прошло менее шести месяцев, гражданин может обратиться в комиссию по решению споров при управлении Росреестра.

    В качестве доказательства неверной оценки можно предоставить результат оценочной проверки независимой организации, которую нужно предварительно сделать. Если прошло более полугода, то обращаться нужно только в суд.

    Обращение в суд обусловлено еще и тем, что о повышенной стоимости гражданин узнает только в том момент, когда получает квитанцию об уплате налогов. Это происходит в конце года, а, следовательно, срок подачи заявления в комиссию по решению споров уже прошел.

    Если принимается положительное решение и кадастровая стоимость уменьшается, владельцу участка должны будут возместить все излишне уплаченные суммы.

    Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью. При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

    Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?

    Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

    Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения  ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

    Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

    Что  нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

    Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

    Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные  убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

    Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих  неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

    В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

    Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь

    Выкупная стоимость имеет статичный характер и не подвергается влиянию тех или иных тенденций, на которые ориентирован рынок недвижимости. Например, если цены наделов поздней осенью и ранней зимой могут снижаться, то с приближением весеннего периода продавцы наделов не идут на уступки, постепенно поднимая планку установленных цен.

    Кадастровая стоимость изменяется приблизительно один раз в 5 лет после проведения инвентаризации земель. Также собственник может по усмотрению изменить стоимость ЗУ, если это необходимо.Этот прецедент не означает, что выкупная стоимость попадает в непосредственную зависимость от процедуры переоценки земельного массива. Обозначенная сумма может так же отличаться в сторону уменьшения или увеличения, так как при её расчётах учитывается:

    • Решение административной комиссии о базовых величинах, применяющихся при расчёте.
    • Выбор формул и норм расчёта кадастровой стоимости, на основании которых выводится искомая сумма.

    Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

    Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

    Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

    Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

    Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

    1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
    2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
    3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
    4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
    5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
    6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
    7. Данные вносятся в государственный кадастр.

    Выделяют три подхода к определению кадастровой стоимости, которые применяются по отдельности, а также в совокупности:

    • затратный подход связан с определением себестоимости надела;
    • при сравнительном методе анализируется имеющаяся по наделу информация;
    • в основе доходного метода лежит определение прибыли с участка, а также прогнозы на дальнейший ее приток.

    Для установления кадастровой стоимости необходимо проведение оценки земельного участка. При этом сведения о каждом объекте недвижимости, который входит в собственность гражданина, должны быть внесены в государственный реестр.

    После проведения оценки наделу присваивается номер. На специальной карте отмечается расположение участка. Также земля получает соответствующую категорию.

    В соответствии с полученными данными можно провести расчет стоимости. Процедура выполняется специалистами уполномоченной государственной организации.

    Росреестр имеет официальный сайт, на котором представлена информация об объектах недвижимости. Каждый человек может уточнить данные или выяснить наличие изменений.

    Для уточнения кадастрового номера и стоимость участка земли, необходимо следовать определенной инструкции:

    1. Человеку нужно перейти с главной страницы сайта в раздел с онлайн-услугами.
    2. Далее выбирается папка, которая содержит сведения о земельных наделах конкретного региона и населенного пункта.
    3. Для поиска участка нужно использовать публичную кадастровую карту России. Она работает в онлайн режиме.

    На что повлияет увеличение КС

    Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

    Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

    Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

    Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

    • расположение участка;
    • его площадь;
    • наличие или отсутствие на нем построек;
    • наличие рядом объектов инфраструктуры (садиков, школ, магазинов и прочего);
    • внешнее состояние ЗУ;
    • возможность его использования и многое другое.

    СПРАВКА. Именно об рыночной стоимости идет речь при возникновении имущественных споров.

    Именно исходя из ее размера будут устанавливаться налоги при дарении и т.д.

    Поэтому выбору компании стоит уделить особое внимание – обратите внимание на опыт работы этой компании, ее сертификаты и лицензии, достижения ее сотрудников.

    С качественной, хорошо зарекомендовавшей себя компании у вас не будет никаких проблем, так как они дорожат своей репутацией и уделяют достаточное время подготовке персонала.

    ВАЖНО. Заказать рыночную оценку стоимости участка может только владелец ЗУ, подтвердив свое право владения соответствующими документами – договором купли-продажи, договором долевого участия и пр.

    После выбора фирмы необходимо договорить с оценщиком о времени посещения. Когда он придет, вы пройдете на участок, после чего он осмотрит его, сделает все требуемые измерения.

    Отдельно стоит поговорить про оценку рыночной стоимости земли под карьер.

    В данном случае учитываются также следующие характеристики:

    • какое сырье добывается и в каких количествах;
    • тип используемой для этого техники;
    • метод проведения добычи – взрывные работы, бурение, рыхление и т.д.;
    • рельеф самого карьера;
    • каким образом транспортируется сырье – автотранспорт или иной вид;
    • на какую дистанцию транспортируется сырье;
    • прочие механизмы, находящиеся и используемые на карьере – дробящие агрегаты и пр.

    Однако можно привести приблизительную оценку стоимости дома с участком, от которой можно отталкиваться.

    Для начала, стоит поговорить об оценке дома, который расположен на ЗУ. Стоимость его оценивания напрямую зависит от его площади – от 5-8 тысяч за маленький домик (менее 10 кв.м.) до 25 тысяч за особняк (размер более 1000 кв.м.).

    Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

    Помимо этого, придется заплатить за осмотр объекта. Это обойдется вам в 1-2 тысячи, в зависимости от расположения ЗУ.

    Существует и так называемый коэффициент срочности – если вы хотите получить заключение об оценке стоимости недвижимости и земельного участка через сутки, то придется заплатить в два раза больше.

    В соответствии со ст. 18 ФЗ № 237, КС применяется исключительно в целях, установленных законодательством, в частности, для налогообложения. КС служит основанием для расчета налогов на те или иные объекты.

    Учитывая это, повышение кадастровой стоимости недвижимости приведет к увеличению суммы:

    • налога на недвижимость (имущество физлиц) и на землю;
    • подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
    • госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.

    Понятие рыночной цены земельного участка

    Как изменится в 2019 году кадастровая цена земельных наделов? Чтобы это узнать, следует обратиться к действующим законам и судебной практике.Принятыми №360-ФЗ от 03.07.2016 г (ст. 19) поправками в законы заморожена кадастровая цена земли на территории всех регионов с 01.01.2017 г. до 01.01.2020 г. Одновременно с поправками взамен №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» приняли закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступивший в действие 01.01. 2017. В нем указано, что кадастровой государственной оценкой под надзором Росреестра будут заниматься только независимые бюджетные учреждения.

    Очередная волна повсеместной переоценки территорий будет в 2020 г. Два года (с начала 2018 до начала 2020) являются переходными.

    Собственник участка при оспаривании его кадастровой цены вправе привлекать независимых оценщиков. Результаты независимой оценки рассматривает и утверждает суд или комиссия по рассмотрению споров при определении кадастровой цены объектов недвижимости (далее «Комиссия»). Она создана и действует в каждом регионе при управлении Росреестра.

    Физические лица вправе обращаться либо в Комиссию, либо сразу в суд. Органам власти необходимо пройти через досудебное рассмотрение дела Комиссией.Казалось бы, исходя из этих законов, изменения кадастровой цены территорий до 2020 года не следует ожидать. Но органы власти заинтересованы в пересмотре кадастровой цены территорий в целях:

    • Регистрации прав на участки земли и сделок с ними, защиты прав землепользователей.
    • Точного определения размеров налогов, арендных платежей, сумм денежных компенсаций при изъятии у собственников земель для муниципальных нужд.
    • Поддержки рынка земли, ипотеки, ценных бумаг, фондового, привлечения инвестиций в регионы.
    • Оценки эффективности землепользования на территории, разработки генпланов развития городов и поселков, осуществления крупномасштабных проектов.

    Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

    На вопрос будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2019 году, ответ неоднозначен. Он определяется тем, к какой категории разрешенного пользования относится территория, место ее расположения. Несмотря на введенный мораторий, переоценка земельных наделов в 2019 году может проводиться по инициативе собственников или администрации поселения. Владелец участка может, обратившись в Росреестр, инициировать переоценку в случаях:

    • если цену участка определяли в 2013 году, в 2019 требуется это делать снова.
    • неудовлетворенности итогами оценки, независимо от проведения массовой государственной переоценки.
    • изменения каких-либо характеристик участка.

    По решению органов власти внеочередная переоценка может проводиться в случаях:

    1. изменения площади участка пи объединении его с другим;
    2. проведения межевания;
    3. изменения цели землепользования;
    4. ввода в эксплуатацию построенного объекта;
    5. развития инфраструктуры, повышающей спрос на землю: построенной дороги, подведенного электроснабжения, возведенных объектов соцкультбыта;
    6. изменения рыночных текущих цен.

    Законом, принятым ГД РФ, власти Севастополя, Москвы, Санкт-Петербурга вправе через суд оспаривать кадастровую цену территории, если собственник, по их мнению, уменьшил ее умышленно через Комиссию до очень низкого значения, а земля не является муниципальной.Иначе говоря, если владелец территории сочтет результат ее оценки высоким, обратится в Комиссию или сразу в суд и снизит кадастровую цену, администрация получит право оспаривать это решение через ту же Комиссию и суд.

    По определению Конституционного суда РФ администрация муниципального образования имеет законное основание оспаривать решение Комиссии, когда переоценка проведена по обращению собственника. Муниципалитет теряет налоговые потоки в бюджет и заинтересован в их увеличении.Владельцы земельных наделов на 2019 г. могут ожидать увеличения их кадастровой цены:

    • когда у администрации поселения появятся основания для плановой оценки,
    • если она через Комиссию или суд оспорит текущую стоимость,
    • появятся иные причины, такие как межевание, объединение участков, ввод в эксплуатацию новых объектов и т.д.

    Собственник участка также имеет право изменить его кадастровую цену, подав в Росреестр заявление о ее пересмотре. Начинать эту процедуру следует в тех случаях, если есть серьезные основания для таких действий, а именно:

    1. использование недостоверных сведений об участке при определении его кадастровой стоимости;
    2. ошибки технические при внесении данных о цене и иных параметрах участка в реестр;
    3. кадастровая цена территории определена на ту же дату, что и рыночная, и они значительно отличаются.

    Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

    Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

    Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

    Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

    Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

    Обзор рынка земельных участков показывает, что регион расположения объекта недвижимости не является основополагающим при выборе. Согласно статистике основными и наиболее часто встречаемыми запросами при поиске земли являются:

    •  степень удаленности от МКАД;
    • категория земли;
    • транспортное сообщение.

    Перед тем, как начать поиск, эксперты по реализации недвижимости рекомендуют изучить цены на землю по направлениям.

    Большую ценность представляют собой земли, которые уже обжиты, то есть где имеются необходимые для комфортной жизнедеятельности коммуникации и транспортные развязки. Ещё один важный критерий высокой стоимости – сочетание коммуникаций и лесного массива, природных водных объектов.

    Направление Стоимость в у.е.
    Алтуфьевское 1 500 – 5 000
    Горьковское 400 – 2 000
    Минское 4 000 – 20 000
    Варшавское 200 – 1 800
    Дмитровское 1 500 – 7 500
    Ленинградское 1 500- 5 000
    Ильинское 5 000 – 45 000
    Рублево-Успенское 6 000 – 75 000
    Домодедовское 10 000 – 35 000
    Киевское 1 500 – 4 500
    Новорижское 3 000 – 30 000
    Осташковское 5 000 – 13 000
    Щелковское 3 000 – 15 000
    Ярославское 3 000 – 15 000

    Расценки указаны с расчетом удаленности недвижимого объекта не более 30 километров от столицы. По мере удаления от мегаполиса стоимость на участки в некоторых районах существенно опускается.

    Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.

    Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим РС должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта, в том числе:

    • расположение, наличие прилегающей инфраструктуры;
    • техническое состояние жилого помещения, ремонт, эксплуатационные характеристики;
    • этажность, площадь, наличие обременений;
    • возраст строения, наличие износа и дефектов;
    • необходимость в капиталовложениях, перспективы развития инфраструктуры, инвестиционная составляющая и так далее.

    Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

    При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений. Обычно оценщики исследуют сам объект и ситуацию с его аналогами на рынке, изучая, как они соотносятся.

    Кроме того, на размер итоговой РС может влиять:

    • курс валют;
    • политическая напряженность;
    • привлекательность населенного пункта;
    • отдаленность от центра;
    • сезон;
    • дата, на которую производится оценка.

    Учитывая эти критерии, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема. Это является фактором риска при вложении средств в недвижимость в период серьезных рыночных изменений – в течение нескольких месяцев колебания могут составлять 20-30%.

    Но даже при отсутствии рыночных изменений РС остается подвижной и может быть зафиксирована лишь на определенный момент.

    Оценка осуществляется по инициативе собственника или другого заинтересованного лица.

    Кадастровая цена, несмотря на стремление позиционировать ее как публичный эквивалент РС, имеет мало общего с последней. Хотя законодатель исходит из того, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости квартиры, на практике никогда не соответствует действительности.

    Это обусловлено тем, что КС:

    • не учитывает индивидуальных особенностей объекта: износ, дефекты, хороший ремонт, этажность и другие данные не используются при оценке;
    • рассчитывается методами массовой оценки, без выезда на объект. Оценка производится путем вычисления единого удельного показателя для схожих объектов недвижимости и умножения их на размер площади конкретной квартиры;
    • является усредненным показателем цены в пределах конкретной группы объектов, находящемся в одном населенном пункте и ценовом диапазоне, что определяет ее большую погрешность.
    1. Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
    2. Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
    3. Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
    4. Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.
    5. Доход, который можно получить от использования земли. Этот фактор учитывается при проведении оценки рыночной стоимости объектов сельскохозяйственного или производственного назначения.
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Все про юриспруденцию
    Adblock detector