Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

Как происходит процедура переуступки

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Обстоятельства могут поменяться у любого человека совершенно неожиданно. Случается, когда гражданин взял участок в аренду, но вынужден переехать и в использовании земли больше не нуждается.

Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

Если договор аренды составляется сроком до 5 лет, то требуется согласие собственника. При более длительном периоде действия документа собственника требуется уведомить о запланированной переуступке прав.

Основополагающим документом при регистрации нового контракта становится отсутствие возражений со стороны владельца имущества.

Согласно данному нормативному акту, арендатор вправе передать свои права по владению земельным участком третьим лицам для реализации целей:

  • обеспечение финансового взноса в капитал сельскохозяйственных организаций;
  • создание пая для вступления в строительный частный кооператив;
  • оформление субаренды на часть территории.

Она устанавливается с соглашения сторон и обязательно указывается в договоре. Если земля арендуется у государства, то размер арендной платы и сроки ее погашения регулируется местной властью.

Переуступка прав аренды предполагает полное прекращение действия права пользования землей у одной стороны и наступление действия этого права у другой стороны.

Особенностью процесса является сохранение всех пунктов договора, то есть переуступка права пользования переходит на тех же условиях и обстоятельствах, которые были оговорены при первоначальном соглашении собственника и арендатора.

При субаренде права пользования землей тоже предоставляются третьему лицу, но полной передачи арендных прав не происходит.

Переуступка права аренды земельного участка

Также она сохраняет за собой всю ответственность, предусмотренную договором с собственником. При переуступке ответственность полностью переходит к цессионарию, за исключением ответственности по отдельно оговоренным в договоре пунктам.

На всем протяжении действия субаренды имеются три стороны гражданско-правовых отношений:

  • арендодатель,
  • арендатор (одновременно являющийся арендодателем для субарендатора),
  • субарендатор.

Различаются и методы оплаты. При субаренде начисление средств происходит в стандартном для арендных отношений порядке между физ. лицами – путем регулярных выплат.

При переуступке возможна только единовременная выплата, так как в рамках договора стороны не связываются долговременными обязательствами.

Для передачи прав необходимо заключить соглашение, сторонами которого будут выступать действующий и будущий арендатор надела земли. Предметом соглашения является собственно право аренды, аспекты которого описаны в первичном договоре с собственником земли.

  • Действующий арендатор осуществляет поиск нового арендатора;
  • Будущий арендатор выезжает на участок и оценивает его;
  • Стороны обговаривают условия сделки, и обозначаю цену;
  • Происходит сбор документов;
  • Составляется текст соглашения о переуступке и подписывается сторонами;
  • Осуществляется регистрация договора переуступки;
  • Осуществляется передача земельного надела и сопутствующей документации новому арендатору.

Для регистрации сделки стороны должны обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ, представив необходимые документы и два экземпляра соглашения о переуступке, заверенные нотариально.

Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

Передача осуществляется одновременно с подписанием акта приёма-передачи участка на месте, после чего новый арендатор полностью вступает в свои права.

Арендатор территории имеет право уступить права по аренде другим сторонам, которые заинтересованы в получении надела.

Это может потребоваться многим физическим и юридическим лицам, которые желают быстро получить земельный участок.

В других ситуациях достаточно получить согласие арендодателя, причем им может выступать юридическое или физическое лицо, а также представитель государственной структуры.

Вопрос о переуступке прав аренды земельного участка подробно регламентируется законодательством.

Кроме того, к поднятому вопросу могут быть применены статьи 607, 615, 264 ГК РФ.

Вопрос рассматривается ЗК РФ, конкретно статьи 22, 35, 36. Другие аспекты выражаются в Постановлении Пленума ВАС РФ от 2005 г. №11, а также региональном законодательстве.

Если арендатор земли принял решение передать принадлежащие ему права другому лицу, то за арендодателем сохраняется его правовой статус, присвоенный при подписании первого договора.

Арендодатель в соответствии с законодательством может не заключать соглашение со вторым арендатором, если это вступает в противоречие с его правами или интересами.

При желании он может отдать принадлежащие права третьему лицу, но при этом подписывается новый договор.

Более того, в отличие от цессии перевод долга требует согласия кредитора.

Внимание

Иная ситуация с арендой земельного участка. Специальное императивное правило п.

5 ст. 22

То есть обязанности арендатора на будущее время автоматически, без согласия кредитора-арендодателя переходят к арендатору-цессионарию.

На переход к новому арендатору уже возникших долгов арендатора-цедента распространяется п.

2 ст. 391 ГК РФ об обязательности согласия кредитора. Иная уступка права аренды земельного участка, за исключением способов, перечисленных в ст. 22 ЗК РФ, законом не предусмотрена, вследствие чего чистое, не обремененное обязательствами право пользования землей по договору аренды передать не удастся (п.

16 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

  • наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
  • возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
  • если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
  • если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
  • оговоренная процедура передачи прав аренды;
  • размер и способ компенсационных выплат;
  • обязательства принимающей стороны по содержанию данного объекта;
  • информация об оплате собственно арендной платы;
  • любые другие соглашения достигнутые сторонами (например обязательство проведения/отсутствия перепланировки, ремонт помещения и т.д.).

Законодательство

Как и прочие вопросы аренды, нюансы переуступки права пользования регламентируются Гражданским и Земельным кодексами.

  • Пункт 2 статьи 615 ГК дает арендатору возможность отдавать свои арендные права третьим лицам.
  • Пункт 5 статьи 22 ЗК дублирует положения Гражданского кодекса о возможности передачи права аренды, а также устанавливает ряд ограничений на обращение с этим правом при аренде некоторых видов земель.

Например, в статье 22 ЗК указывается о возможности переуступать аренду взятой для строительства жилья социального пользования земли только с этой же целью.

Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Основной закон, регулирующий любые земельные отношения, это Земельный кодекс РФ. Он касается отношений и между физическими, и между юридическими лицами.

Определяет такие виды сделок по земле, как регистрация участка, оформление прав собственности, продажа, дарение, перераспределение, переуступка. Участники земельных отношений обязаны выполнять требования ЗК.

Реестр арендаторов образец 2019 года

Если при переуступке будут нарушены какой-то стороной нормы закона, она больше не получит разрешение на проведение данной сделки. Такое требование записано в статье 22 Кодекса.

В статье 22 указаны цели, для выполнения которых может осуществляться ППА (переуступка прав аренды).

  • Для оформления прав субаренды на часть участка.
  • Для создания пая при вступлении в строительный кооператив частного порядка.
  • Для обеспечения взноса в капитал сельхоз организации.

Если уступка нужна для этих целей и проводится только в пределах периода аренды, согласие владельца земельной территории может не понадобиться. При этом новый арендатор берет на себя все обязанности по обслуживанию участка.

Арендаторы решают между собой, как будет оплачиваться аренда, условия указывают в договоре, составленном между сторонами сделки. Если же осуществляется переуступка на землю государственную или муниципальную, условия оплаты аренды укажет местная власть.

Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам

Под переуступкой прав аренды земельного надела понимается передача арендатором прав пользования таким наделом вместе с сопутствующими обязанностями по его содержанию третьему лицу.

  • Надел был арендован для строительства жилья, а у арендатора нет для этого средств;
  • Организованный сельскохозяйственный бизнес не приносит арендатору дохода;
  • Происходит отчуждение недвижимости на участке;
  • У арендатора изменились планы и обстоятельства.

В описанных ситуациях расторгнуть арендное соглашение раньше окончания его срока не выгодно, так как придётся платить значительную неустойку владельцу, а при переуступке прав новому арендатору перейдут все обязанности по уплате регулярных платежей арендодателю и по содержанию надела.

Кроме того, соглашение о передаче прав может предусматривать выплату бывшему арендодателю разовой суммы за передачу прав.

В общем случае заключение договора между физическими лицами отличается только следующими моментами:

  • Суммой госпошлины;
  • Перечнем прилагаемых документов;
  • Необходимостью согласия супруга.

Если участок пустой, то вместо акта приёма-передачи новый арендатор может просто поставить в приложении к договору подпись в отдельном разделе о принятии участка.

Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

купить квартиру в Турции на берегу моря

, то сейчас это очень просто сделать. подробную инструкцию вы найдете на нашем сайте.

Вам необходимо выписать свою бывшую жену из квартиры и вы не знаете, как это сделать? Не беда! Читайте нашу статью.

По договору социального найма можно обменять только равноценную квартиру. Как это сделать, читайте  в тематическом материале.

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Возможны следующие варианты:

  1. Второй арендатор вносит средства за задолженность первого арендатора арендодателю. Долг будет учитываться в расходах, но не принимается по внимание при подсчете налогооблагаемой базы.
  2. Второй арендатор увеличивает стоимость соглашения о переуступке прав на сумму долга, после чего выплачивает её прежнему арендатору и учитывает в своих расходах.

Содержание

Договор переуступки включает в себя следующие сведения:

  • предмет соглашения;
  • плата за уступку;
  • переуступаемые права и обязанности;
  • имеющиеся права и обязанности арендодателя;
  • ответственность каждой стороны;
  • обязательства непреодолимой силы;
  • период действия соглашения;
  • разрешение конфликтов;
  • заключение.

Образец

Что обязательно должно быть отражено в договоре переуступки:

  • объект соглашения;
  • данные все сторон;
  • величина платежа за уступку;
  • ответственность сторон;
  • все права и обязанности, которые переходят от первого нанимателя ко второму;
  • права и обязанности собственника;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • срок действия договора;
  • варианты разрешения спорных ситуаций;
  • заключение.

Образец

Тем арендаторам, которые по каким-то причинам решили отказаться от своего права на использование арендованной земли, может пригодиться образец договора переуступки права аренды земельного участка.

Первый наниматель надела может оформить переуступку прав и через представителя, действующего на основании доверенности. В этом случае действуют общепринятые правила.

Доверенность подлежит нотариальному заведению, в ней обязательно должны содержаться полномочия представителя. Желательно детально указать объем полномочий.

Соглашение должно составляться по всем правилам сделок в письменном виде. Самое главное – его содержание не должно противоречить предварительному договору аренды.

  1. Реквизиты сторон сделки.
  2. Дата оформления переуступки.
  3. Сведения об участке.
  4. Сроки, они не должны превышать сроки по договору аренды.
  5. Арендная плата, которая должна равняться плате за аренду по основному договору.
  6. Условия расторжения сделки.

Договор может быть заверен нотариально, но такого обязательного требования не существует.

Образец паспорта гражданина РФ

Регистрация

Для проведения регистрации необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • если выступает вместо заявителя третье лицо, потребуется нотариальная доверенность;
  • документы, подтверждающие право на землю;
  • бумаги о том, что вопрос переуступки согласован с земельным комитетом;
  • договор о переуступке, подписанный двумя сторонами;
  • согласие супруга или супруги на распоряжение участком;
  • согласие владельца участка;
  • если имущество было передано в залог, потребуется предъявить согласие залогодержателя.

Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

Юридические лица должны предоставить учредительные документы.

Госпошлина

Регистрация права собственности производится только после оплаты госпошлины. По состоянию на 2019 год для физических лиц она составляет 2000 рублей. Юридические лица должны оплатить пошлину в размере 22 000 рублей.

  • ведение на нем сельскохозяйственной деятельности;
  • строительство на территории участка жилья.

При этом возможность цессии (переуступки прав на аренду) довольно часто встречающаяся практика в первом варианте. Беря землю в долгосрочное пользование, люди часто передают эту право другим предпринимателям за определенную плату. Причины для этого могут быть самые разные.

  1. На основании договора субаренды;
  2. Путем переуступки прав аренды землевладения.

Образец

  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе

    Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;

  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.
  • право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
  • право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
  • обязанность по своевременному перечислению платежей;
  • обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.
  • Заявление в Росреестр с просьбой о регистрации переуступки.
  • Копия действующего договора аренды.
  • Договор переуступки права аренды.
  • Копия паспортов участников отношений.
  • Копия ИНН с предъявлением подлинника.
  • Справка из кадастра с информацией о земельном участке, его владельце и пользователе.
  • Кадастровый паспорт.
  • Справка из БТИ с планом земельного участка.
  • Копия платежной квитанции об уплате государственной пошлины.
  • Если от вашего имени действует представитель, заручитесь нотариально заверенной доверенностью от вашего имени.
  1. Оформление возможно только в письменном виде.
  2. Желательно наличие нотариально заверенного согласия второго супруга (физическим лицам) или протокола решения о совершении такой сделки (юридическим лицам). Эти документы обезопасят вас от возможности оспаривания такой сделки и обязательно понадобятся, если сделка будет признана крупной.
  3. Необходима обязательная гос. регистрация.
  4. Составление писем об отсутствии финансовых претензий.
  • заявление о проведении регистрационных мероприятий;
  • договор переуступки арендных прав на землю;
  • исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
  • передаточный акт;
  • выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
  • письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
  • межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
  • план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
  • общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.
  • Заранее нужно учесть, что срок действия документа не станет допускать превышения, сравнивая с основным соглашением;
  • Полномочия соглашения не позволят вносить новые пункты;
  • Важно отметить, если основной договор и вовсе запрещает выкуп, субаренду, то следует понимать, что такие действия и вовсе нельзя будет вносить в соглашение цессии;
  • Установленную арендную плату менять нельзя.
  • В том случае, если существует задолженность, связанная с уплатой аренды со стороны старого пользователя, то важно описать способ ее погашения;
  • Справки из реестра прав, которые станут подтверждать отсутствие ограничений. Ведь земля не должна быть заложена, или находиться в судебном споре;
  • Заранее следует решить вопрос, связанный с условиями и размером оплаты арендной земли. Здесь стороны самостоятельно приходят к обоюдному решению, например, всегда возможно, вносить одноразовый платеж, или же оплачивать ежемесячно;
  • В случае необходимости, всегда возможно и вовсе наделить уже нового арендатора дополнительными обязанностями;
  • Дата составления и подписи.
  • Аренда участка под сельскохозяйственные работы.
  • Под индивидуальное жилищное строительство.

Земельныйэксперт

Любые нарушения со стороны нового арендатора могут повлечь за собой досрочное расторжение контракта. Какие сведения содержит Стандартный договор переуступки прав содержит несколько обязательных сведений: Паспортные данные сторон, место постоянной регистрации обоих участников сделки а также данные земельного участка — адрес, кадастровый номер, общая площадь Описание способа передачи обязанностей и прав по свершенной сделке и основания возникновения права на аренду прежнего пользователя земельным участком.

Это договор аренды, кадастровые документы, сведения о внесении арендной платы В случае долга прежнего арендатора перед арендодателем указывается способ погашения задолженности, общая сумма если средства засчитываются в счет арендной оплаты, то это обязательно учитывается при составлении соглашения.

Например, обязательность письменного согласия арендодателя на сделку цессии права аренды установлена в примерной форме договора аренды, рассчитанной на некапитальные объекты (постановление правительства Москвы от 25.12.2007 № 1138-ПП «Об исключении практики предоставления компенсационных земельных участков…»). Важно!

Закона г. Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48). Последствия заключения договора перенайма По общему правилу уступка прав является самостоятельной сделкой и никак не связана с переводом долга. Т. е. передача прав стороны по договору обычно не влечет перехода ее обязанностей.

Пример последовательности действий при заключении и регистрации договора аренды

Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

  • переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
  • если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
  • если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

  1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
  2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
  3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
  4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
  5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

Согласие должно включать в себя:

  • ФИО собственника и арендатора;
  • Площадь, адрес и кадастровый номер участка;
  • Реквизиты договора аренды, отсылки к тем его пунктам и законодательным нормам, которые позволяют делать переуступку;
  • ФИО цессионария;
  • Подпись, дата.

Если срок аренды превышает 5 лет, то необязательно получать согласие арендодателя, но необходимо его письменно известить о планируемой переуступке.

После согласования дела с арендодателем контрагенты приступают к оформлению основного договора (соглашение о переуступке) о уступаемом арендованном участке.

Для этого надо собрать следующий пакет документов:

  • Копия договора аренды;
  • Согласие арендатора на переуступку;
  • Кадастровый план участка;
  • Учредительная и регистрационная документация сторон – юридических лиц, копии паспортов физических лиц;
  • Справка из реестра арендаторов об отсутствии ограничений и обязательств по участку (не находится ли в залоге, не является ли объектом судебных разбирательств);
  • Чек об уплате пошлины.

В предварительном соглашении должны быть четко изложены предмет и условия основного договора и обязательства по нему, также здесь указывается точный срок его заключения.

Если срок не указывается, то по умолчанию он считается равным одному году.

  • Паспортные данные и информация об юридических лицах;
  • Площадь, адрес, кадастровый номер участка;
  • Разрешения и ограничения действий, связанных с участком;
  • Данные о договоре аренды;
  • Арендная плата (не должна превышать цену договора с собственником);
  • Цена уступки;
  • Порядок разрешения споров;
  • Дополнительные условия и обстоятельства;
  • Дата вступления в силу;
  • Срок действия (не может превышать срок действия основного договора);
  • Подписи сторон на бланке.
  1. Проверить наличие зарегистрированных прав на объект недвижимости и наличие сведений о нем в ЕГРН (включая кадастровую информацию). В 2019 году в органах Росреестра любое лицо сможет заказать выписку ЕГРН об объекте на недвижимость.
  2. Если объект не стоит на кадастровом учете, либо информация в ЕГРН содержит некорректные сведения (не соответствует площадь объекта, к примеру), необходимо внести достоверную информацию о нем. Как и раньше, в 2019 году единственным лицом, уполномоченным подготавливать документы о внесении сведений об объектах недвижимости в кадастр, является Кадастровый инженер. С 01.12.2016 года каждый Кадастровый инженер должен состоять в Саморегулируемой организации, что подтверждается соответствующим свидетельством. Проверить наличие действующего аттестата кадастрового инженера и членство в СРО можно на сайте Росреестра.
  3. Подготовить и заключить договор аренды. В 2019 году необходимо учитывать все нововведения законодательства при составлении и заключении договоров с недвижимостью. Лучше для этого обратиться к услугам юриста, либо прочитать нашу статью до конца.
  4. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права (аренды) в соответствии с утвержденными в 2019 году размерами (Налоговый кодекс РФ).
  5. Получив технический план (технический план можно заказать в компании Смарт Вэй) на объект недвижимости арендатор/арендодатель может либо самостоятельно подать документы в регистрирующий орган, либо уполномочить на это кадастрового инженера (также иное лицо по нотариальной доверенности). В разных случаях состав регистрационный действий различен – это может быть и кадастровый учет вместе с регистрацией аренды (при внесении сведений об объекте в кадастр – к примеру, выделение части помещения/здания), и регистрация только аренды.
  6. После подачи документов на регистрацию органы Росреестра осуществляют их проверку. В этот момент специалисты регистрирующей государственной структуры могут выявить ошибки или несоответствия представленных документов. В случае грубых ошибок (к примеру наличие исправлений в документах, отсутствие оплаченной госпошлины) документы возвращаются заявителю без рассмотрения. Если замечания устранимы – выдается приостановка в осуществлении регистрационных действий с указанием срока ее устранения заявителем. С 2017 года этот срок составит от одного до трех месяцев. В случае, если замечания касаются технического плана на объект, исправлять его вправе только тот кадастровый инженер, который осуществлял его подготовку. Если выставленные замечания Росреестра не устранены в установленный срок, заявитель получает отказ в регистрации – при этом государственная пошлина не возвращается.
  7. По окончании регистрации договора аренды заявителю выдаются зарегистрированные экземпляры договора, а также выписку ЕГРН.

Алгоритм оформления

заявление, которое было сформировано от имени предыдущего арендатора; копии всех заполненных страниц национального паспорта — каждого участника сделки; заверенная в нотариальном органе копия ; справку, которая подтверждает либо опровергает факт наложенных на участок земли; подлинник и копию на земельный надел; несколько экземпляров соглашения относительно переуступки прав аренды; , которая подтверждает уплату в размере 2 тысяч рублей копия.

Предметом сделки выступает имущественный реальный объект. Согласно договору переуступки совершается виртуальный переход прав на пользование объектом, когда его материальные характеристики не описываются. В имущественной сделке имеет право участвовать собственник объекта. Он имеет право распоряжаться объектом на свое усмотрение, но арендодатель не получает на основании договора аренды равных с ним прав.

При субаренде такого не происходит. Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

Кардинальные различия заключаются в следующем: Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.

  • если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.
  • если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;

Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю. Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то об этом нашего дежурного .

Переуступка аренды своей непосредственной целью имеет смену арендатора. Это позволяет прежнему арендатору снять с себя права и обязанности в отношении земельного участка, делегировав их третьему лицу.

Новый арендатор в полном объеме несет за сохранение имущества и исполнение договорных условий. Если с этой точки зрения рассматривать субаренду, то при таковой ответственность возлагается на первоначального арендатора.

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Госпошлина

Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

В большинстве случаев, для осуществления процедуры требуется проведение аукциона. Будущий арендатор должен выиграть торги, в которых приняли участие не менее 3 претендентов.

Естественно, земля передается в аренду за определенную плату, размер которой значительно меньше, чем фактическая стоимость надела.

Земля используется для ведения сельскохозяйственной деятельности или других, временных работ. Например, для выращивания сезонных культур.

Для заключения контракта согласие собственника требуется, если возможность переуступки прав аренды не предусматривается договором.

Что касается взаимоотношений юридических лиц, то сделки по закону не могут быть безвозмездными.

  Заявление на переуступку прав аренды и копия паспорта арендатора и лица, кому передаются права аренды
 Копия и оригинал договора аренды, заключенный с владельцем надела справка из Кадастровой палаты с указанием владельца земли и пользователя
 Соглашение, составленное сторонами с указанием прав и обязанностей участников сделки кадастровый паспорт и квитанция об уплате государственной пошлины
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • копия и оригиналы уставных документов;
  • копия и оригиналы ОКПО.

Если участник сделки не состоит в браке, то необходимо получить справку об отсутствии официально зарегистрированных отношений.

Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

Следуя примеру оформления, обязательно учитываются конкретные нюансы и особенности сделки.

  Новый арендатор погашает долг за первого арендатора, передавая средства арендодателю эти средства являются своеобразным выкупом земельного участка
 Новый арендатор увеличивает стоимость переуступки на сумму, равную размеру долга первого арендатора перед арендодателем затраченная сумма учитывается в расходах юридического лица
 Паспортные данные сторон, место постоянной регистрации обоих участников сделки а также данные земельного участка — адрес, кадастровый номер, общая площадь
 Описание способа передачи обязанностей и прав по свершенной сделке и основания возникновения права на аренду прежнего пользователя земельным участком. Это договор аренды, кадастровые документы, сведения о внесении арендной платы
 В случае долга прежнего арендатора перед арендодателем указывается способ погашения задолженности, общая сумма если средства засчитываются в счет арендной оплаты, то это обязательно учитывается при составлении соглашения. Для предупреждения конфликтных ситуаций стоит расписать финансовый вопрос подробно
 Справка из Росреестра об отсутствии обременений на земельный участок не находится в аресте, не заложена, не является предметом судебных споров
  Условия оплаты за использование земельного участка сроки, размер. Указывается периодичность внесения средств — ежемесячно, ежеквартально и т.д.
 Собственник может наделить нового арендатора обязанностями по уплате налога, расходов по улучшению земельного участка и т.д. данный момент вносится в договор только по соглашению сторон
 Права и обязанности сторон перечисляется стандартный перечень возложенных обязательств. Можно включать дополнительные пункты, но по согласию обеих сторон
 Период действия договора условия и причины досрочного расторжения соглашения
 Ответственность сторон за соблюдение условий договора а также способы разрешения конфликтов и дата подписания соглашения, подписи сторон

Регистрировать договор аренды требуется при условии, что контракт составляется сроком более 1 года.

 В некоторых случаях выгоднее оформить договор субаренды при котором не требуется согласие собственника (если возможность субаренды прописана в договоре)
 При переуступке получать согласие собственника не требуется но после регистрации стороны обязаны уведомить владельца надела о смене арендатора
 При участии в сделке юридических лиц возможны сложности с передачей прав аренды
 Размер оплаты, а также сроки внесения обговариваются новым арендатором и арендодателем этот момент обязательно указывается в договоре. Касательно сроков, возможно два варианта — вносить средства в строго указанное время (например, 10 числа каждого месяца) или до определенного числа (например, до 10 числа каждого месяца)
 Ответственность за несвоевременное внесение арендной оплаты должна обговариваться в договоре арендатор обязан в указанные сроки передавать арендодателю указанную сумму. В случае задержки по неуважительной причине начисляются пени
 Способы оплаты выбираются сторонами это может быть перечисление на карту, банковский счет, наличный платеж. Желательно, за каждый платеж просить квитанцию

Образец

  • отсутствие задолженности по арендной плате;
  • гарантия юридической чистоты сделки и низкие риски;
  • срок аренды и платежи от нового нанимателя должны поступать только после официального оформления настоящего соглашения;
  • оплата регистрации в Росреестре оговаривается в рамках бланка.
  • особые условия уступки для государственной/муниципальной земли;
  • запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» от 22.07.2005 № 116-ФЗ);
  • правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
  • ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002 № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
  • нормы конкретного договора аренды и др.

Образец

  1. Новый арендатор и арендодатель самостоятельно принимают решение по поводу стоимости и сроков внесения платежей (зачастую сохраняются условия первоначального договор).
  2. Если второй арендатор по определенным причинам не вносит оплату в определенное время, то он должен уплатить сумму с начислением пенни.
  3. Арендатор имеет право использовать разные способы оплаты: перевод на банковский счет, карточку, переводы почтой, передача наличных средств и т.д.

Образец

  1. Собственник и новый наниматель должны обговорить величину арендной платы, а также сроки ее внесения. Эти сведения необходимо отразить в соглашении. Обычно срок оплаты назначается на конкретное число, или устанавливается дата, до которой нужно внести средства.
  2. В договоре между сторонами должна быть прописана ответственность, которая наступает в случае несвоевременного внесения платежей. Могут быть назначены пени, если задержка была по неуважительной причине.
  3. Стороны устанавливают наиболее удобный для них вариант оплаты ‒ наличными, на карточку или счет.
запись в выписке ЕГРН об аренде

запись в выписке ЕГРН об аренде

  • Паспортные данные всех сторон сделки, место их регистрации;
  • Точный адрес земельного участка, который выступает предметом сделки, его кадастровый номер, технические характеристики и площадь;
  • Описание условий передачи прав и обязанностей нового арендатора;
  • Если у старого арендатора остались долги перед собственником, образец договора в 2019 году должен также включать в себя точную сумму и выбранный способ его погашения. Это потребуется для того, чтобы рассчитывать величину ежемесячной оплаты за пользование участком для нового арендатора;
  • Дальше оговариваются причины, на основании которых предыдущий арендатор получил право пользоваться объектом сделки (это может быть соглашение аренды, кадастровые документы и пр.);
  • Справки и выписки из государственного реестра, на которых чётко видно отсутствие ограничений и притязаний на землю (т.е. она не находится в залоге, относительно неё сейчас не ведутся судебные разбирательства);
  • Какие условия внесения арендной платы, её точная сумма. Этот пункт стороны формируют по взаимному соглашению. Плата может вноситься одноразово, ежемесячно или в квартальной разбивке, главное, чтобы этот момент отражался в договоре и стороны были с ним ознакомлены.
  • Оформление переуступки прав и обязанностей аренды на землю должно быть оформлено документально;
  • Все стороны-участники сделки должны быть согласны с ее условиями;
  • В случае наличия задолженностей по арендной плате со стороны первого арендатора стороны должны урегулировать между собой все вопросы, касающиеся погашения долга (будет ли на эту сумму увеличена стоимость арендной платы для нового арендатора, а он будет получать возмещение от предыдущего, либо до вступления сделки в силу первый арендатор погасит полностью весь свой долг перед арендодателем);
  • Сделка должна быть признана законной, для чего необходимо иметь нотариально заверенное согласие всех сторон-участников.
  • Заявление.
  • Копию стандартных страниц гражданского паспорта. Если участие в сделке принимает юридическое лицо – выписка из ЕГРП.
  • ИНН.
  • Договор и его копию по аренде.
  • Кадастровую карту на участок.
  • Свидетельство, которым подтверждается регистрация прав собственности на землю. Потребуется копия, заверенная нотариусом.
  • План надела в масштабе 1:500.

Особенности

Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий.

Ст. 15 ФЗ №218 установлен более подробный список лиц, которые вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов. В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Получение нотариальной доверенности у нотариусов для регистрирующих органов обязательно, если подачу документов на регистрацию осуществляет представитель заявителя. Тарифы оформления доверенности для Росреестра на 2019 год утверждены Письмом ФНП от 22.07.2016 N 2668/03-16-3 «О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей».

Предмет договора

Предмет договора

2.Информацию о помещении нужно использовать из актуальных документов, на сегодняшний день нужно использовать планы из ЕГРН. Планы БТИ, к сожалению, потеряли свою актуальность и только в крайнем случае их можно принимать к сведению.

Образец поэтажных планов из ЕГРН

Образец поэтажных планов из ЕГРН

Образец поэтажных планов БТИ

Образец поэтажных планов БТИ

3.Проследить за отсутствием помарок и пометок в договоре аренды

Образец пометок в договору аренды

Образец пометок в договору аренды

Внимание

5 ст. 22

  • Согласие всех сторон сделки (от арендодателя оно потребуется вместе с личным присутствием при заключении договора переуступки в том случае, если срок использования его участка арендатором меньше пяти лет);
  • При заключении договора должны быть оговорены все обременения, которые существуют на конкретный участок;
  • В тексте договора необходимо указать, для каких целей осуществляется переход прав от одного арендатора к другому.
  1. На первом этапе будущий наниматель и действующий арендатор производят осмотр существующего земельного участка и оценивают его не только с финансовой стороны (то есть определяют первичную сумму арендной платы), но и с качественных характеристик (например, определяют, возможно ли выращивать на нем какие-то конкретные сельскохозяйственные культуры или построить дом по заданным проектом параметрам). При этом осмотре обязательно должен присутствовать арендодатель или его представитель, который сможет, при необходимости, ответить на все интересующие будущего нанимателя вопросы.
  2. Второй этап целиком и полностью посвящен оформлению заключаемой сделки. В это время происходит документальное оформление сделки и регистрация заключенного договора в соответствующих органах государственной власти, ведущих учет таких документов.

В остальном процедура будет проходить абсолютно одинаково как для физических, так и для юридических лиц.

При выполнении переуступки нужно, чтобы стороны помнили о своих правах и обязанностях. Первое и самое важное – передаваемая земля не может использоваться не по назначению. В ситуации, когда новый арендатор решает возвести на участке какой-либо жилой или нежилой объект, он обязан сперва получить разрешение у собственника (желательно грамотно оформить все в письменном виде).

Дальше на документе проставляется дата, подписи сторон. Если согласно этому документу новый арендатор не получает никаких новых прав по сравнению со старым, он не может использовать земельный надел не в рамках допустимых для него полномочий или распоряжаться им по своему усмотрению.

  • При соглашении допускается передача права заключения договора аренды после получения такого права на торгах, но до момента оформления аренды выкупившей его стороной.
  • Также – передача субаренды, когда изменяется лишь часть положений договора аренды. Арендатор продолжает выступать в той же роли, не утрачивая статуса титульного владельца прав на землю.
  • Госпошлина

    Уступка права аренды земельного участка предполагает, что арендатор передает все свои права на данные земли третьему лицу, которое впоследствии становится основным арендополучателем. Наиболее распространена подобная практика в случаях покупки здания, располагающегося на арендуемой территории. Данная операция возможна без участия собственника земли: информация об изменении ответственного за арендуемое имущество лица доводится до землевладельца посредством уведомления.

    • Нельзя переуступить права на участок, по договору аренды которого данная операция не оговорена сторонами;
    • Нельзя переуступить права на участок под жилищное строительство, если по оформленному ранее договору аренды он числится в качестве сельскохозяйственных земель. Предварительно требуется провести процедуру изменения целевого назначения арендуемых земель.
    • Новый арендатор выплачивает сумму задолженности прошлого арендатора непосредственно собственнику участка. Долг учитывается в расходах арендатора и не учитывается при расчете налогооблагаемой прибыли;
    • Новый арендатор увеличивает стоимость договора переуступки прав на сумму задолженности, уплачивает ее прежнему арендатору и в полном размере учитывает ее в расходах.
    • Заявление на переуступку прав;
    • Заверенная копия ранее заключенного договора аренды участка;
    • Подлинник кадастрового плана сдаваемого в аренду участка и его копия;
    • Копия квитанции об оплате пошлины с предъявлением подлинника;
    • Подлинник окончательного договора переуступки права аренды земельного участка в двух и более экземплярах.

    Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

    Кроме уже перечисленных требуются личные документы сторон договора:

    • Для физических лиц — паспорт и согласие супругов на совершение данной сделки, заверенное у нотариуса. Если какая-то из сторон в браке не состоит, ей необходимо предоставить соответствующее заявление об отсутствии брачных отношений, также заверенное нотариусом;
    • Для юридических лиц — копии учредительных и егистрационных документов, свидетельство ИНН (как копию, так и оригинал), выписку из ЕГРЮЛ об отсутствии в учредительных документах изменений. Также необходимы документы, подтверждающие личность подписывающего соглашения лица и подлинники выданных предприятиями доверенностей на представительство их интересов при подписании договора.

    Образец

    Если отношения с цессионарием нужно выстраивать на новых основаниях, то следует изменить условия основного договора в оговоренном с арендодателем порядке или расторгнуть старый договор и оформить новый (при возможности).

    Оплата переуступки производится разными способами. Например, цессионарий может погасить долговые обязательства предыдущего арендатора, отправив ему нужные средства или перечислив их непосредственно арендодателю.

    Дорогие читатели, информация в статье могла устареть.

    узнать, как решить именно Вашу проблему, 

    звоните по телефонам

    • Москва:  7(499)350-6630.
    • Санкт-Петербург:  7(812)309-3667.

    Существует множество ситуаций, в которых арендатору земельного участка больше невыгодно пользоваться таким участком (или нет возможности). В таких случаях он может передать право аренды третьему лицу и избавиться от обязанностей по содержанию надела, заработав при этом деньги. Такая процедура называется переуступкой прав.

    Образец

    Процедура аренды земли встречается довольно часто. Собственники наделов передают участки в пользование иным лицам, а те, в свою очередь, выплачивают им определенную плату. Арендные отношения имеют множество юридических особенностей. Например, возможна переуступка прав арендатора третьим лицам.

    Документы

    Мнение эксперта

    Роман Эфремов

    Стаж 5 лет.
    Специализация: все сферы юриспруденции.

    Кроме того, передача прав допускается также в таких ситуациях:

    • Наниматель не имеет возможности уплачивать арендную стоимость, но при этом завершение обязательств касательно земельного надела ранее срока действия договора не предусмотрено.
    • Собственник земельного надела (арендодатель) принимает решение передать право аренды на земельные ресурсы другому пользователю или организации. Мотивировать свое решение он может любыми обстоятельствами.
    •  Арендатор утратил необходимость в пользовании земельными ресурсами, однако не вправе расторгнуть договор аренды ранее установленного в договоре срока, так как в документе отсутствует пункт о досрочном прекращении арендных обязательств.

    Законодательное регулирование

    https://www.youtube.com/watch?v=OkINZBOIZWc

    Переуступка арендных прав на землю регулируется статьёй 615 Гражданского кодекса РФ, в которой обозначена принципиальная возможность совершения такой процедуры арендатором, а описание особенностей переуступки применительно к земельным участкам, взятым в аренду, приводится в ст. 22 Земельного кодекса.

    Важно учесть, что по факту заключения сделки по переуступке ответственность перед владельцем участка начинает нести исключительно новый арендатор, а предыдущий землепользователь исключается из правоотношений аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

    Правовые отношения, касающиеся земли, регламентируются в 2018 году Земельным кодексом. Основные статьи данного документа, которые имеют отношение к делу:

    • 22 ст. рассматривает все нюансы, касающиеся аренды земельных наделов;
    • 65 ст. оговаривает положения, касающиеся арендной платы.

    Также правовую сторону вопроса регулирует и Гражданский кодекс. В нем рассматриваются связанные понятия, в том числе и аренды земли. В этом же документе говорится о том, что наниматель участка может распоряжаться им по собственному усмотрению, главное, чтобы его действия не шли вразрез с действующим законодательством и условиями договора.

    В законодательстве существует несколько нормативных актов, регулирующих вопрос касательно использования земельных площадей:

    1. Основополагающим законодательным актом в переуступке между физическими лицами является ст.22 ЗК РФ, в которой четко прописаны права и обязанности арендатора на период существования договоренностей и предоставленные ему правовые возможности на действия с землей в пользу третьих лиц.
    2. В ст.615 ГК РФ указано, что в ходе действия арендных обязательств, он должен совершать мероприятия согласно подписанному документу с собственником. Отдельным пунктом этой статьи предусмотрена передача полномочий нанимателем, при этом ему не доступно нарушать предписания ст.624 ГК РФ и использовать площадь в разрез с ее целевым назначением.

    Важно: уступка прав относительно территорий под ИЖС предусмотрена отдельной статьей Земельного Кодекса.

    1. Согласно ст.651 ГК РФ все договоренности относительно эксплуатации земельных наделов необходимо регистрировать, только после данного действия они обретают силу.

    Ключевые положения аренды земельных участков зафиксированы в ст. 22 ЗК РФ. Согласно этой норме арендатор вправе передавать полномочия по использованию надела заинтересованным лицам. Передать преференцию эксплуатации разрешено без извещения реального собственника (если иное не прописано в контракте).

    Составление обновленного документа с владельцем не понадобится, но обязанности по содержанию имущества переходят к нынешнему пользователю.

    Ст. 65 ЗК РФ устанавливает распорядок ликвидации и коррекции внесения арендных платежей. Все нюансы указываются в консорциуме по согласию каждой из сторон.

    Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

    П. 2 ст.615 ГК РФ сообщает о прерогативе арендатора распоряжаться доверенным ему имуществом, не выходя за рамки закона и договора.

    Действующие законодательные нормы разрешают пользоваться землями сельхозназначения и предназначенные под ИЖС.

    Казалось бы, все отношения определены, заключен договор аренды, но арендатора что-то не устраивает, и он не может в полной мере реализовать свои законные права от аренды.

    Любые земельные отношения регламентируются ЗК РФ, а статьей 22 определены права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений, арендатор имеет право:

    1. Передать свои права, определенные арендным договором, третьему лицу, в том числе для:
      • для исполнения залоговых обязательств;
      • обеспечительного взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов;
      • в виде пая, предусмотренного для участия в строительном кооперативе;
      • для оформления субарендного договора на часть арендованной земли;

      Все эти действия с землей арендатор вправе проводить без получения согласия собственника земли, но в пределах срока договора. Новый арендный договор с владельцем участка не заключается, но все права и обязанности перекладываются на нового владельца, за исключением передачи земли как залогового имущества.

    2. Важным условием для заключения арендного договора считается установленная арендная плата – ст. 65 ЗК РФ. В ней даны определения о сроках внесения, ее размерах. Все эти показатели отображают в договоре. Если арендуется земля у государства, то условия предоставления участков в аренду, сроки и размер ставки определяются местной властью.
    3. Также права и обязанности арендатора закреплены в Гражданском Законодательстве, в ст. 615 пункте 2: у арендатора есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.

    Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

    Как правило, эта услуга доступна определенной категории льготников. Естественно, земля передается в аренду за определенную плату, размер которой значительно меньше, чем фактическая стоимость надела. Если сторонами выступают физические лица, то процедура упрощается. Аукцион в данном случае не требуется.

    Что касается взаимоотношений юридических лиц, то сделки по закону не могут быть безвозмездными.

    Сопутствующие документы Для оформления переуступки прав требуется подготовить пакет документов.

    Договор должен составляться в письменном виде и заверяться нотариусом. В соглашении должны быть проставлены подписи всех сторон, если одной из них является юридическое лицо, должна быть поставлена печать. Чтобы договор имел юридическую силу, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

    Аренда как разновидность юридических отношений имеет множество особенностей. В частности, арендатор вправе переуступать свои права третьим лицам. Но процедура эта сложная, требует детального изучения тонкостей и нюансов. Рассмотрим принцип переуступки прав, бланк договора, возможные трудности и другие особенности контракта.

    Суть сделки Переуступка прав — это возмездная передача полномочий и обязанностей по аренде участка третьей стороне. Соглашение составляется между физическими лицами и юридическими организациями, заинтересованными в использовании надела в личных или коммерческих целях. Переуступка предоставляется на обговоренный сторонами срок, не превышающий периода аренды.

    • Заявление.
    • Копия гражданского паспорта (для физлиц), выписка из ЕГРП/ЕГРЮЛ (для юрлиц).
    • Документ, подтверждающих постановку на учет в ИФНС (ИНН).
    • Договор аренды (копии и оригинал).
    • Кадастровая карта.
    • Св-во о регистрации прав собственности на участок (предоставляется копия, заверенная нотариусом).
    • План участка (М 1:500).
    • Согласие собственника.

    Составление договора Основным требованием к соглашению является соответствие первоначальным условиям сделки. К договору должны быть приложены все документы, составленные сторонами. Это могут быть дополнительные соглашения, пояснения и пр. В договор включаются следующие сведения:

    • Паспортные данные арендатора и лица, к которому переходят его обязанности и права.

    Переуступка права аренды муниципального земельного участка

    Передача прав аренды земельного участка: что для этого нужно?

    В нем должны быть прописаны все необходимые моменты, в том числе, размер арендной платы и сроки ее внесения. Между физическими и юридическими лицами Использование земли в личных целях по договору переуступки прав аренды подразумевает соблюдение нескольких важных условий: Нельзя использовать надел не по назначению если она предназначена для ведения сельского хозяйства, то не допускается строительство жилого дома Если планируется строительство то первоначально требуется получить разрешение от собственника Часть надела может быть передана в субаренду, но только с согласия владельца участка нельзя нарушать права соседей, а также требуется сохранять участок в первозданном виде Арендатор берет на себя ответственность за сохранность вверенного ему имущества и своевременное внесение арендной платы.

    • Что такое ППА?
    • Законодательная основа
    • Арендные права и ограничения
    • Выгоды от переуступки
    • Особенности оформления
    • Отличие от субаренды
    • Как заключить договор
    • Передача документов, регистрация
    • Задать вопрос юристу

    Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

    Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон. Что такое ППА? ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды».

    Использование земельного участка не всегда оказывается таким же легким, как оно казалось при оформлении аренды на него.

    Касательно сроков, возможно два варианта — вносить средства в строго указанное время (например, 10 числа каждого месяца) или до определенного числа (например, до 10 числа каждого месяца) Ответственность за несвоевременное внесение арендной оплаты должна обговариваться в договоре арендатор обязан в указанные сроки передавать арендодателю указанную сумму.

    В случае задержки по неуважительной причине начисляются пени Способы оплаты выбираются сторонами это может быть перечисление на карту, банковский счет, наличный платеж. Желательно, за каждый платеж просить квитанцию В каких случаях можно получить отказ В некоторых случаях переуступка прав аренды невозможна.

    Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

    Преимущества

    • Не нужно заключать новый договор найма;
    • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
    • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
    • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

    Пожалуй, это основные преимущества ППА.

    Недостатки ППА

    Передача прав аренды земельного участка: что для этого нужно?

    К недостаткам относятся:

    • могут появиться скрытые недостатки территории;
    • собственник может продать землю;
    • иногда требуется согласие собственника;
    • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
    • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
    • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
    • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
    • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

    Преимущества

    • Не нужно заключать новый договор найма;
    • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
    • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы;
    • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

    Недостатки ППА

    Оформление договора и необходимые документы

    • Заявление от будущего нанимателя и арендодателя (каждый заполняет самостоятельный экземпляр) о переуступке прав;
    • Нотариально заверенная копия ранее заключенного договора аренды на тот участок, по которому переуступка будет осуществляться;
    • Оригинал, а также нотариально заверенная копия кадастрового плана на участок, сдаваемый в аренду;
    • Оригинал и копия квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права;
    • Составленный в двух экземплярах договор переуступки прав (в определенных случаях, например, если собственник участка считает, что ему необходимо иметь свой экземпляр, составляется третий), подписываемый в присутствии уполномоченного на то лица.

    Также для физических и юридических лиц необходимо будет предоставить дополнительные пакеты документов, которые смогут подтвердить в случае необходимости законность осуществляемых действий.

    Для физических лиц к такому перечню будут относиться:

    • Заверенная копия гражданского (для граждан Российской Федерации) или загранпаспорта (для иностранцев), предоставляемая вместе с оригиналом;
    • Также нотариально заверенное согласие супруга о совершении такой сделки (а в случае отсутствия супруга необходимо будет документально этот факт подтвердить).
    • Заверенной копии учредительных документов, а также документов, подтверждающих прохождение процедуры официальной регистрации;
    • Свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
    • Оригинал выписки из ЕГРЮЛ, которая сможет подтвердить отсутствие каких-либо изменений в учредительных документах;
    • Оригиналы доверенностей на представителей юридического лица, осуществляющих подписание соглашения;
    • Оригиналы документов, удостоверяющих личности подписывающих договор лиц.

    После того, как все документы будут проверены, договор подписывается и проходит регистрацию в соответствующих территориальных подразделениях Росреестра.

    Родственники освобождены от уплаты

    Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

    налога на дарение земельного участка

    Приобретение жилья в ипотеку является для некоторых граждан  единственной возможностью стать владельцем квартиры. Подробнее об этом читайте здесь.

    Планируете приватизировать комнату в общежитии? Наша статья подскажет ,как это сделать максимально быстро и правильно.  

    Документы

    • паспорта и ИНН участников сделки;
    • учредительные документы (для юридических лиц);
    • техническая документация на земельный участок и постройки, расположенные на нем;
    • выписка из ЕГРП;
    • согласие на переуступку от владельца земли (обязательно нотариально заверенное);
    • договор аренды;
    • договор о переуступке прав;
    • заявление о регистрации договора о переуступке прав;

    Перечень документов может быть дополнен по требованию сотрудника Регистрационной палаты.

    Содержание договора

    Основным правоустанавливающим документом, подтверждающим передачу права аренды земельного участка третьему лицу, является договор о переуступке прав. Его содержание не должно противоречить действующему договору аренды.

    Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

    В соглашении обязательно должны быть указаны следующие разделы:

    1. Информация об участниках сделки. Паспортные данные физического лица и выписка из ЕГРП с информацией о доверенном лице, представляющем интересы компании для юридических лиц.
    2. Информация о предмете договора. Расположение земли, технические данные о площади, статусе и целевом назначении участка, а также кадастровый номер территории.
    3. Права и обязанности обеих сторон. В данном разделе, как правило, дублируется информация из основного договора аренды, подписанного с владельцем участка.
    4. Процесс переуступки прав. В этом разделе необходимо указать информацию о том, каким именно образом будет совершена переуступка прав и на каких условиях. К примеру, третье лицо будет обязано выплатить действующему арендатору денежное вознаграждение или погасить его задолженность по арендной плате.
    5. Информация об изначальном договоре аренды. В данном разделе необходимо указать на основании чего арендатор совершает переуступку прав (номер договора, дата его подписания и т.д.)
    6. Стоимость и порядок оплаты аренды. В данном разделе дублируются положения, указанные в основном договоре аренды. Ни арендатор, ни владелец не имеют права изменять стоимость или размер суммы без соглашения третьего лица, в чью пользу совершается переуступка прав.
    7. Срок аренды. Датой начала аренды считается дата подписания договора о переуступке прав, окончание аренды должно соответствовать срокам, указанным в основном договоре аренды.
    8. Порядок расторжения сделки. Как правило, основанием для прекращения сотрудничества является нарушение правил эксплуатации земли, а также нарушение порядка оплаты за аренду. Информация этого раздела также дублируется с основного договора аренды.

    В конце документа указывается информация об участках сделки, ставится дата подписания договора и подписи/печати обеих сторон.

    Внимание! Преимуществом подписания договора о переуступке является тот факт, что владелец не может повысить арендную плату или изменить условия сотрудничества, а потому выгодные условия сделки останутся актуальными и для нового арендатора.

    Регистрация сделки

    Переуступка аренды земельного участка обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре в том случае, если договор подписывается на срок 1 года и больше.

    Для внесения данных о сделке в общую базу реестра, необходимо подготовить следующие документы:

    • заявление о регистрации соглашения;
    • паспорт заявителя;
    • договор о переуступке;
    • документы, подтверждающие действительность сделки.

    Если регистрацию совершает юридическое лицо, то ему обязательно нужно предъявить документы не только на компанию, но и справка, подтверждающая полномочия субъекта.

    При переуступке прав на землю сельхозназначения, необходимо предоставить также справки, подтверждающие согласование с земельным комитетом будущей эксплуатации земли.

    Госпошлина

    Размер госпошлины в первую очередь зависит от того, кто является участником сделки.

    Участники сделки Стоимость Порядок оплаты
    Физические лица 2 000 рублей Оба участника делят сумму поровну
    Юридические лица  22 000 рублей Оба участника делят сумму поровну
    Физическое и юридическое лицо 22 000 рублей Компания в данном случае платит 20 000 рублей, а гражданин только 2 000 рублей
    Физическое лицо и государство 2 000 рублей Оплату совершает физическое лицо
    Юридическое лицо и государство 22 000 рублей Оплату совершает юридическое лицо

    После того, как заявитель оплатит госпошлину, он должен передать весь пакет документов вместе с квитанцией сотруднику Росреестра.

    Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

    Внимание! Переуступка прав на аренду земельного участка – это выгодная сделка, как для арендатора, желающего избавиться от земельного участка, так и для третьего лица, которое пытается снять землю на выгодных условиях.

    Многие риэлтерские компании договариваются с владельцами и подписывают договор аренды на выгодных условиях, а после, совершают переуступку за определенную сумму вознаграждения.

    бесплатно

    Вы можете получить ответ на свой вопрос, задав его в виджете юриста внизу справа или позвонив нам
    Бесплатная консультация по телефону

    Москва, Московская область:

    7 (499) 455-04-42

    Санкт-Петербург, Ленинградская область:

    7 (812) 603-46-96
    Задать вопрос в онлайн режиме

    • Заявление с просьбой зарегистрировать соглашение.
    • Копия прежнего арендного договора.
    • Оригиналы и копии кадастровых документов на участок.
    • Оригинал предварительного и окончательного соглашения на переуступку арендных прав.
    • Уплаченная государственная пошлина.

    Если оформлением занимаются физические лица, то нужно предоставить общегражданские паспорта сторон.

    Юридические лица предоставляют оригиналы и копии учредительных документов, выписки из ЕГРЮЛ, идентификационный номер организации. Нужно и удостоверение личность гражданина, подающего от имени организации документы на регистрацию и доверенность на выполнение этих действий от имени руководства.

    Стоимость оплаты услуг по регистрации соглашения для юридических лиц составляет 22 тысячи рублей, а для физических – 2 тысячи.

    Новые арендные отношения начинают свое законное действие только после окончания регистрационных действий, только после этого момента арендатор становится полноправным пользователем земли.

    Среди стандартной информации в договоре данные об участниках сделки, данные об участке (реквизиты кадастрового паспорта, площадь, оценка, место нахождения). Указываются особенности самой переуступки. Например, может быть задолженность по арендной плате, в таком случае следует указать условия ее погашения.

    В договоре должна быть выписка из ЕГРН, размер арендной платы, срок соглашения по уступке. Обязательно – подписи участников операции.

    • Копии паспортов сторон;
    • Кадастровый документ на участок;
    • Справка о наличии обременений;
    • Заверенная копия первичного договора аренды;
    • Справка об уведомлении собственника;
    • Квитанция об оплате госпошлины.

    Наличие обременений на участок можно проверить в ЕГРП, также важно согласие супруга для состоящих в браке арендаторов, когда участок был выделен не частному лицу, а семье.

    Уведомление о переуступке необходимо составить в письменном виде в двух экземплярах, один из которых оставляется у собственника надела, а другой с его подписью нужно представить в Росреестр.

    • Свидетельство и регистрации организации в налоговом органе;
    • Копия ИНН;
    • Выписка из ЕГРЮЛ;
    • Акт приёма-передачи документов.

    Передаточный акт составляется при наличии на участке недвижимости, оборудования и иных активов, которые переходят по договору к новому арендатору в пользование.

    После осмотра участка и сбора всех необходимых бумаг сторонами составляется договор о переуступке. Его можно оформить как приложение к действующему арендному соглашению или составить как отдельный договор.

    Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

    В тексте соглашения о переуступке должны быть отображены следующие сведения:

    • ФИО и паспортные данные сторон;
    • Предмет переуступки (участок) и его местонахождение;
    • Кадастровый номер надела;
    • Наличие обременений;
    • Категория земли и виды разрешённого пользования (в т.ч. ограничения);
    • Возможность строительства;
    • Качественные характеристики почвы;
    • Сведения о нахождении участка в обороте (для государственных земель)
    • Цена переуступки;
    • Права и обязанности каждой стороны по передаче прав;
    • Ответственность сторон;
    • Срок действия.
    1. В отношении надела действует судебный запрет.
    2. За собственником участка числится долг по неуплате необходимых взносов на землю.
    3. На участке, выделенном под сельское хозяйство, был возведен объект ИЖС. В данной ситуации переуступка невозможна до тех пор, пока не сменится целевое назначение земли.
    4. Изначально договор аренды с первым нанимателем не подразумевал возможности переуступки прав.
    5. На территории были возведены объекты, которые не соответствуют законодательным нормативам или построены без необходимых документов.
    • Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;

    Алгоритм оформления

    • данные гражданских паспортов участников соглашения: ФИО, адрес регистрации и т.д.;
    • технические сведения по участку, полученные из кадастра: площадь, точный адрес, номер кадастрового паспорта;
    • оговоренный порядок переуступки прав;
    • правоустанавливающие документы для прежнего арендатора. Нужно предоставить документ, который подтверждает наличие возможности арендовать этот участок и совершать с ним подобные сделки;
    • справка из Кадастровой палаты об отсутствии обременений;
    • условия оплаты по настоящему договору аренды. Указываются периодичность и размер оплаты;
    • дополнительные соглашения достигнутые между сторонами. Среди них могут быть особые условия использования участка, некие обязательства и т.д.;
    • наконец указывают нынешнюю дату и срок действия договора.

    Внимание! Возможно заключить подобный договор даже при наличии определенной задолженности арендатора. Для этого нужно в нем указать полную сумму долга, а также обозначить порядок погашения. Эта величина, как правило, включается в новую арендную плату.

    Договор будет считаться вступившим в силу только после того как пройдет регистрацию в Кадастровой палате. Для этого, помимо вышеупомянутого паспорта потребуется предоставить ряд других бумаг:

    • заявление на имя этого регистрационного органа;
    • копия изначального договора аренды;
    • кадастровые документы на предмет соглашения. Потребуются и копии и оригиналы;
    • соглашение о переуступке прав аренды;
    • квитанция об оплате государственной пошлины за процедуру (стоимость ее составляет 2000 рублей).

    Внимание! Если одна из сторон это юридическое лицо, то потребуются учредительные документы, ИНН организации, выписка из ЕГРИП. Соответственно представитель фирмы должен предъявить документ подтверждающий наличие у него полномочий. Пошлина для юр. лиц значительно выше — 22 000 рублей.

    • Эксплуатация недвижимости согласно ее целевому назначению;
    • Выращивание на этой площади сельскохозяйственной продукции;
    • Выпускать на арендуемом объекте продукцию, не перечащую условиям, имеющую отношение к товарам сельского хозяйства;
    • Возводить строения, предусмотренные договорными бумагами с обязательной последующей регистрацией;
    • Выполнять мероприятия, оговоренные заранее;
    • Использовать выручку по своему усмотрению.

    Среди обязанностей, он получает:

    • Обеспечить собственника идентификационными данными относительно себя;
    • Сообщать ему о привлечении к эксплуатации объекта третьих лиц в положенные сроки;
    • Своевременно рассчитываться по арендным и прочим платежам;
    • Соблюдать требования пожарной службы;
    • Выполнять строительные мероприятия в соответствии с нормативами;
    • Действовать согласно требованиям Росприроднадзора – все работы не должны ущемлять интересы соседей и отравлять их жизнь;
    • Информировать владельца относительно форс-мажорных ситуаций;
    • Действовать в рамках договоренностей;
    • Эксплуатировать территорию с соблюдением норм безопасности.

    Согласно требованиям законодательных актов переуступка в отличие от субаренды совершается только между арендатором и заинтересованным участником без разрешения владельца. Однако при этом существуют сроки, отведенные для уведомления гражданина, которому принадлежат территории о предстоящей сделке.

    Также ему необходимо предоставить все данные относительно еще одного участника действия и только он имеет возможность на получение от этого человека арендной платы.

    Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

    Обычно такой вариант применим:

    • К муниципальным участкам;
    • Зеленым зонам – заповедникам, паркам, историческим местам;
    • Государственным площадям.

    Важно: арендодателю при этом доступно досрочно расторгнуть новые договоренности, если использование принадлежащего ему имущества идет в разрез с выдвинутыми им требованиями, а также ему доступно изменить размер арендной платы поскольку в сотрудничестве имеется третье лицо.

    При этом подписанные новые документы о переходе ответственности имеют определенные условия и требования:

    • Предмет соглашения – в документе следует обязательно указать все технические параметры участка, имеющиеся в кадастровом паспорте;
    • Арендная плата – данный пункт всегда необходимо выделять отдельной записью, он содержит полную стоимость имущества и размер ежемесячных взносов, которые могут отличаться от данных в первичной документации, также важно указать условия – число, место передачи средств арендодателю;
    • Период действия – он может заключаться на любое время, но при этом необходимо соблюдать рамки срока действия первичных договоренностей;
    • Целевое использование – должно осуществляться в рамках первичных договоренностей и соответствовать предназначению установленному нормативными актами;
    • Возврат – необходимо осуществлять посредством приемочного акта с соблюдением требований, предусмотренных основным договором;
    • Ограничения – этот пункт может существовать особенно в случае наложения обременений на объект или при установленных ограничениях самим владельцем во время сдачи территории в эксплуатацию;
    • Решение спорных вопросов – обязательно прописывается в акте решение возникающих в ходе сотрудничества непонятных моментов, но при этом необходимо соблюдать нормы законодательства.

    Только после регистрации документации об уступке ответственности все ее пункты допустимы к применению.

    Договор переуступки права аренды земельного участка.

    • Дата начала эксплуатации недвижимости начинается не с момента поставленных подписей, а с числа регистрации бумаги в государственной организацией;
    • Указание варианта решения спорных моментов, которое должно осуществляться только посредством обращения в судебные инстанции с предоставлением полного перечня бумаг;
    • Соглашение может иметь возмездную или безвозмездную основу, и об этом следует указать в нем с предоставлением доказательств расчета между лицами.
    • Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.
    • Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
    • В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
    • После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
    • После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
    • Документация нотариально заверяется;
    • С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
    • Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
    • В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.

    Важно: все мероприятие должно иметь факт доплаты, так как в противном случае произойдет факт дарения.

    Стоимость госпошлины  по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:

    • Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
    • Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
    • Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
    • В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.
    • Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
    • Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
    • Юридические – 22 000 рублей.

    При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.

    Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

    Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:

    • Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
    • Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
    • Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
    • Квитанция об уплате государственной пошлины;
    • Несколько экземпляров подписанной документации уступки.

    Отсюда следует, что такая сделка очень важна в случае необходимости избавиться от обязательств касательно ответственности и деловых взаимоотношений, если досрочное расторжение не предусмотрено первичным соглашением.

    Уступка прав пользования земельными имущества – процесс совершенно новый для российского законодательства и не набравший определенной популярности, он создан с учетом всех потребностей граждан и дает им возможность в форс-мажорных обстоятельствах экономить время и средства, требуемые для судебных процессов в случае невозможности дальнейшего исполнения обязательств.

    Образец

    1. Тот арендатор, которому уступили право пользоваться территорией, оплачивает всю сумму задолженности, оставшуюся после прошлого арендатора (прямо передаёт средства собственнику земли). Задолженность будет показана в затратах арендатора, но в процессе расчёта полученной им прибыли для последующей уплаты подоходного налога в учёт она браться не будет;
    2. Новый арендатор увеличивает итоговую цену по договору переуступки ровно на величину, равную задолженности. Затем сумму передаёт предыдущему арендатору, отражая её в своих расходах.
    1. По условиям договора данная процедура запрещена.
    2. Арендатор нарушил условия договора относительно эксплуатации земли. К примеру, на участке было возведено незарегистрированное здание, а изначально земля была арендована вообще для других целей.
    3. Земельный участок выступает предметом судебного разбирательства, связанного с делением имущества или утверждением/опровержением прав на участок.

    Образец

    • Если в арендном договоре не прописано право переуступки третьим лицам.
    • Если земли отнесены к сельскохозяйственному назначению, но на них проводится строительство жилых зданий. Чтобы права переуступки наступили в этом случае, следует изменить целевое предназначение земли, взятой в аренду.
    • При самовольном строительстве зданий, на которые не получены разрешительные документы или в случае возведения жилых комплексов не удовлетворяющие строительных и градостроительным нормам.
    • Если в отношении арендованной земли заведено гражданское или уголовное дело, и на нее наложен запрет на любые действия судом.
    • Наличие долга за аренду является препятствием для переуступки прав.

    Мнение эксперта

    Роман Эфремов

    Стаж 5 лет.
    Специализация: все сферы юриспруденции.

    Процедура переуступки регламентируется положениями ст.615 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ, где обозначены варианты передачи прав аренды на землю. Стоит отметить, что временной промежуток, выделенный для переуступки, не может быть большим, нежели срок аренды, обозначенный в соглашении. Если передача прав и обязанностей касательно пользования земельными ресурсами составляет менее 5 лет, при оформлении сделки не требуется личное присутствие владельца надела. Если срок превышает 5 лет, тогда потребуется официально уведомить владельца, получить его согласие на сделку. Без письменного документа, подтверждающего согласие собственника, процедура не может быть осуществлена.

    Госпошлина

    Предмет договора

    Предмет договора

    Сроки

    Сроки передачи прав зависят от сторон сделки. Передача прав между физическими лицами начинает действовать с момента государственной регистрации сделки по переуступке (3-5 дней). Оформление сделки для юридических лиц включает приём передачу участка и переход прав на недвижимое имущество и оборудование в его границах. Обычно это занимает от 7 до 14 дней.

    • Для физических лиц – 2000 рублей;
    • Для юридических – 22000 рублей.

    Сумма делится поровну на всех участников сделки. Если одним из участников сделки является физическим лицом, а с другой стороны выступает государственный собственник, то надлежит уплатить также 2000 рублей, а если сторонами являются физическое и юридическое лицо, то физическое уплачивает 2000 рублей со своей стороны, а юридическое – 22000 рублей.

    Цена права переуступки определяется исключительно сторонами исходя из привлекательности участка для нового арендатора, а также желания предыдущего землепользователя сложить с себя обязанности по содержанию надела.

    На процедуру передачи прав влияют многие факторы, к примеру, для каких целей арендуется участок, кто принимает участие в сделке и т.д.

    Процесс переуступки права аренды земельного участка зависит также от того, на какой срок совершается передача:

    • до 5 лет – арендатор обязан просто оповестить о переуступке прав владельца и для совершения сделки ему не нужно получать одобрения от собственника;
    • от 5 лет и больше – обязательно нужно оформить нотариально заверенное соглашение от владельца. Без этого документа договор переуступки может быть признан недействительным.

    Внимание!Чтобы грамотно оформить договор переуступки, стоит вначале проконсультироваться с нотариусом или юристом и уточнить особенности сделки.

    1. Регистрация прав — не более 7 рабочих дней в случае подачи документов в регистрирующий орган. Сюда же относится договор аренды.
    2. Регистрация прав посредством направления документов через МФЦ – 9 рабочих дней.
    3. Кадастровый учет при обращении в регистрирующий орган – 5 рабочих дней.
    4. Семь рабочих дней если документы для кадастрового учета передаются через МФЦ.
    5. При кадастровом учете объекта и регистрации прав на него – 10 рабочих дней.
    6. В случае подачи документов на кадастровый учет и регистрацию прав посредством услуг МФЦ – 12 рабочих дней.
    7. При проведении регистрационных действий на основании судебного акта – 5 рабочих дней вне зависимости от вида регистрационных действий, установленных в нем (даже если будет установлена обязанность поставить на кадастровый учет объект и зарегистрировать права на него).
    8. При наложении ареста на имущество – не более 3-х рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган документов от уполномоченных органов.
    9. Нотариально удостоверенные сделки, в том числе аренда, в 2018 году будут проходить регистрацию 3 рабочих дня при непосредственном направлении в регистрирующий орган документов, 5 рабочих дней если документы поступили на регистрацию через МФЦ.
    10. Ипотека на жилое помещение в 2018 году по ФЗ №218 будет регистрироваться 5 рабочих дней по общему правилу и 7 рабочих дней если соответствующее заявление с приложенными к нему документами были поданы в МФЦ.

    Срок регистрации соответствующих прав на объекты исчисляется с момента, когда документы были предоставлены в орган регистрации либо в многофункциональный центр предоставления государственных услуг.

    Напомним, что до 2018 года при обращении с документами на регистрацию по объектам недвижимости в МФЦ точный срок, в течение которого центр должен был передать документы в Росреестр, не был установлен законом. Ориентировочно он составлял от 4 до 6 дней, но отвечать за него государственные органы не могли. В 2018 году эта ситуация не изменилась – для всех регистрационных процедур установлены жесткие сроки.

    Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?

    Переуступка прав имеет следующие характеристики:

    • арендатор совершает передачу третьему лицу всех прав на аренду земельного участка, указанных в первоначальном договоре;
    • после передачи прав арендатор более не имеет права на притязания на землю;
    • договор о переуступке прав обязательно должен быть зарегистрирован.

    В отличие от субаренды, где совершается передача лишь только права пользования и третье лицо совершает оплату за землю основному арендатору, переуступка предполагает последующее сотрудничество третьего лица с владельцем.

    Это обусловлено тем, что заключение договоров происходит не только в соответствии со статьями Гражданского Кодекса, посвященными непосредственно сделкам об аренде, но также и в соответствии с теми положениями этого нормативного акта, которые посвящены вопросам цессии, то есть переуступки прав.

    К таким положениям будут относиться следующие:

    • Глава 34 Гражданского Кодекса, посвященная полностью аренде в ее широком смысле и, конкретно относительно заключаемого договора, статья 606;
    • Вопросы переуступки прав регулируются главой 24 Гражданского Кодекса (в вопросах переуступки прав от одного лица другому);
    • Земельный Кодекс в ст. 22 говорит об аренде земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель, а в ст. 65 о форме арендной платы за пользование участком.

    Однако, кроме них, имеются также и положения Налогового Кодекса,

    Градостроительного и т.д., которые оказывают свое влияние на вопросы, связанные с арендой земель и возможностью передачи прав арендатором третьим лицам.

    Все сделки, касающиеся земельных участков, прописываются в Земельном кодексе РФ. В статье 22 утверждены все права и обязанности арендатора.

    • исполнения обязательств по залогу;
    • для оплаты взноса в уставной капитал хозяйственных объектов;
    • в виде пая, который необходим для участия в кооперативе по строительству;
    • для подписания субарендного договора на часть земли, находящейся под арендой.

    Все действия арендатор вправе выполнять самостоятельно, не оформляя согласие у собственника. Но все должно быть в рамках срока договора аренды. Новый договор на третьего человека не оформляется, кроме случаев, когда участок передается в качестве залогового имущества.

    Арендная плата за участок должна быть установлена в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса. Если участок берется в аренду у государства, ставки и сроки устанавливаются на уровне местной власти. Отношения арендатора и арендодателя, права и обязанности сторон закреплены в ГК РФ.

    Подводные камни

    К таким нюансам будет относиться:

    • Отсутствие зафиксированной в тексте первоначального договора аренды нормы о возможности переуступки прав на участок;
    • В том случае, если на землях, выделенных под ведение сельского хозяйства, осуществляется индивидуальное жилое строительство, невозможно будет осуществить переуступку до тех пор, пока не будет изменено целевое назначение земель;
    • Существование на интересующих землях таких зданий и сооружений, которые не отвечают нормам градостроительного законодательства, а также возведенных в отсутствие специальных разрешительных документов;
    • Если на участок как на фигурирующее в гражданском или уголовном деле имущество наложен судебный запрет на выполнение с ним каких-либо юридически значимых действий;
    • Если имеется долг за уплату аренды перед собственником земли, осуществление передачи прав не состоится.

    Перечисленные нюансы относятся к тем, которые закреплены в обобщенном виде в действующем законодательстве. Однако, при составлении договора могут возникнуть и иные, которые также могут повлиять на итог заключаемой сделки.

    Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

    На передачу прав аренды существует ряд ограничений. В частности, арендатор не может переуступить свои права, если он является резидентом (землепользователем) в специальной экономической зоне, свободной от налогообложения.

    • Предоставленные для постройки социального жилья;
    • Предоставленные в безвозмездную аренду нуждающимся;
    • Предоставленные в аренду с заключением трудового соглашения.

    Вид разрешённого землепользования на переуступаемой земле также нельзя менять (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ). Например, нельзя переуступить права на сельскохозяйственную землю подрядчику по строительству многоквартирного дома.

    Следует помнить, что расторжение договора аренды (в том числе переуступленного), заключённого сроком на 5 лет и более, возможно только по решению суда.

    Это может происходить в случаях когда имеет место особенно безответственное отношение к земельным ресурсам.

    Если арендатор допускает переуступку своих прав в будущем с высокой вероятностью, ему нужно проследить за отсутствием в договоре запрета на такую переуступку.

    Итак, переуступка прав по договору аренды земли подразумевает полный переход прав и обязанностей, указанных в изначальном договоре, к новому арендатору. Переуступка позволяет арендатору избавиться от обременения обязанностями по содержанию надела, а новому арендатору – избежать временных затрат на длительное согласование, особенно при переуступке прав на государственные земли.

    • Москва:  7(499 )350-8059.
    • Санкт-Петербург:  7(812)309-9401.

    Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

    Последние изменения: Июнь 2018

    Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:

    • Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
    • Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
    • Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
    • Имеются долги по уплате арендной платы;
    • На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.
    • Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
    • Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
    • Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.

    Проведение аукциона

    Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

    Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

    Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

    Уведомление о переуступке права аренды земельного участка

    гражданке Российской Федерации Кротовой Елене Викторовне (пол женский), родившейся 13 марта 1960 года в городе Ленинграде, проживающей в Санкт-Петербурге, Комендантский проспект, дом 38, квартира 17, имеющей паспорт 40 05 347418, выданный 44 отделом милиции Приморского района Санкт-Петербурга 02 апреля 2005 года (код подразделения 782-044),

    Образец договора переуступки земельного участка. Подтверждение факта уведомления владельца уведомление о переуступке права аренды земельного участка образец надела или его согласие. Примерная. В указанных случаях ответственным по договору аренды проведении земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного.Оформление договора переуступки аренды земельного участка.

    9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

    Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Все про юриспруденцию
    Adblock detector