Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия в 2019 году

Основные проблемы и сложности

Вносимые изменения должны соответствовать определенным параметрам.

Не допускается следующее:

  • Нарушение условий проживания жильцов как в этой квартире, так и в соседних квартирах.
  • Внесение изменений в нормальную работу инженерных коммуникаций.
  • Ухудшение внешнего вида фасада здания.
  • Ухудшение прочностных характеристик несущих конструкций.

Если такие нарушения обнаружены, собственник будет оштрафован. Кроме того, выдается постановление о необходимости исправить допущенные нарушения.

Таким образом, существуют виды перепланировки и ремонтных работ, которые не требуют согласования. Необходимо заранее выяснить, требуется ли разрешение на конкретные виды работ, чтобы не быть оштрафованным.

Видео сюжет расскажет, какие изменения в перепланировке допустимы, а какие нет

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Остались вопросы? Задайте их нашим экспертам в комментариях.
Или просто позвоните нам:

Хотя перепланировка и реконструкция связаны с изменениями в параметрах объекта недвижимости, между этими видами работ имеются следующие кардинальные отличия:

  • перепланировочные работы не требуют получение разрешения на строительство, тогда как проведение реконструкции без указанного документа будет незаконным;
  • в процессе реконструкции происходит восстановление или замена конструктивных строительных элементов и конструкций зданий;
  • реконструкция может включать в себя перепланировочные работы в здании или в пределах отдельных помещений;
  • перечень документации, который необходим для получения разрешения на строительство и проведение реконструкции, значительно шире, чем при перепланировке.

По итогам перепланировки и реконструкции все изменения должны быть отражены на техническом плане нежилого помещения или здания, после чего эти сведения будут внесены в госреестр ЕГРН в рамках кадастрового учета.

На стадии подготовки и согласования проекта перепланировки или реконструкции может потребоваться дополнительная техническая и проектная документация. В частности, увеличение площади здания после реконструкции потребует прохождение технической инвентаризацией —  оформляются поэтажные планы, экспликации и т.д. Проведением инвентаризационных работ также занимаются экспертные организации.

Если согласование перепланировки не было проведено до начала выполнения работ, допускается узаконивание в административном или судебном порядке. Для этого также потребуется проект запланированных работ и техническое заключение о безопасности конструкций здания. Если уполномоченные службы отказываются согласовать представленные документы после проведения работ, существует возможность добиться узаконивания через судебные инстанции.

Если реконструкция проведена в отсутствие разрешительной документации, государственные и муниципальные органы вправе возбудить административное производство. По итогам привлечения к ответственности собственнику может грозить существенный штраф по КоАП РФ. Также нужно учитывать, что без согласования выполненных работ и ввода объекта в эксплуатацию  не допускается использовать объект недвижимости.

Площадь и планировка жилья редко устраивает владельцев. Поэтому и возникают различные идеи о переустройстве. Казалось бы, собственник может распоряжаться жильем, как захочет. Значит, можно лоджию с жилой зоной объединить, теплый пол смонтировать, другие улучшения сделать.

Но, на самом деле, это не так. Чтобы произвести серьезные трансформации, необходимо получить разрешение государственных органов. Поэтому следует знать, какие нужны документы.

Определение реконструкции

В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает внесение изменений в фасадную часть здания:

  • устройство витрин;
  • пристраиваемых входных групп;
  • лоджий;
  • балконов;
  • закладка окон и прочее.

Когда собственник меняет существующие характеристики помещения и его параметры (количество этажей, пристройки и надстройки, замена инженерной коммуникации), то этот процесс носит название «реконструкция».

Когда владелец недвижимости меняет конфигурацию помещения, процесс будет называться «перепланировка». К таким работам можно отнести снос или перенос стены, добавление окна, дверного проема и их расширение. Как и к реконструкции, к перепланировке нужно тщательно подготовиться, составить проект и согласовать его с соответствующими инстанциями.

При реконструкции можно:

  • изменить количество этажей;
  • добавить пристройки или построить новую недвижимость, например, гараж;
  • заменить инженерные сети и их конфигурацию (увеличение мощности, замена центрального отопления на автономный котел и в обратном порядке);
  • восстановить (не заменить) несущую конструкцию;
  • восстановить и изменить фасадную отделку.

При перепланировке можно:

  • создать или убрать перегородку;
  • создать, убрать, перенести стену, как несущую, так и нет;
  • изменить конфигурацию и расположение оконного и дверного проема.

О возможных проектах перепланировки офиса читайте в нашей статье.

При реконструкции владелец вправе проводить работы по восстановлению и ремонту несущей конструкции. Однако, здесь существует ограничение — заменить полностью несущую конструкцию невозможно.

Что считается перепланировкой

5 действий, которые признаются перепланировкой:

  • создание новых или ликвидация имеющихся перегородок;

  • создание дополнительных кухонь или санузлов;

  • установка газовых приборов;

  • подключение оборудования повышенной мощности.

Последствия незаконного переустройства

Понятие переустройство включает в себя внесение существенных изменений в систему электрооборудования, а также инженерного и технического.

Перепланировка предполагает демонтаж стен (например, если необходимо объединение двух квартир в одну), устройство новых перегородок и другие подобные работы.

  • замена коммуникаций;
  • обустройство кухни, санузла (туалета и ванной)
  • замена электрическим оборудованием газовых плит;
  • изменение местоположения отопительных приборов, газовой и сантехнической системы;
  • замена устаревшего (при эксплуатации которого наблюдается увеличенное потребление водо- и энергоресурсов) либо установка дополнительного инженерного оборудования.

Под переустройством может подразумеваться ликвидация подводящих коммуникаций или инженерного оборудования.

Подобные работы могут выполняться, только если все стояки, по которым поступает вода и отводятся стоки остаются.

За самовольно проведенные работы предусматривается административная и уголовная ответственность.

  • Результатом сделанной незаконно (самовольно) перепланировки для собственника может стать штраф (2—2,5 тыс. рублей) и предписание Жилищной инспекции вернуть жилищу первоначальный вид.
  • В сложных случаях, когда ремонтно-строительные работы повлекли угрозу для здоровья и жизни окружающих для владельца предусмотрена уголовная ответственность.
  • Иногда возможна даже потеря права собственности на недвижимость.

Если собственник не планирует глобальные изменения, то проект и не понадобится. Но для серьезных изменений разработка проекта является обязательной.

  • составить план самостоятельно;
  • заказать у авторов проект дома;
  • заказать у частного предпринимателя или компании, которая является членом СРО.

Эскиз вполне можно изготовить самостоятельно. Он будет выглядеть как увеличенный поэтажный план, где красными линиями отмечены изменения.

Тем, кто забыл о том, какие нужны документы для перепланировки квартиры и не получил разрешения, придется платить штрафы. Размер взыскания составляет сумму до 2,5 тыс. руб. Кроме того, нарушителю придется возвращать помещение в прежний вид.

Задуматься о том, какие документы обязательно нужны для перепланировки квартиры в 2019 году, придется в случае продажи недвижимости. Все тайное становится явным. Незаконные переделки будут выявлены при осмотре жилья продавцом. Тогда придется делать скидку, чтобы квартиру купили, или заниматься оформлением самостоятельно.

Изменить планировку проще будет, если дом только что построен. Что нужно для этого? Изменения в квартире следует сделать до того, как получен техпаспорт.

Обустройство помещений в новостройке и получение соответствующих разрешений зачастую оказывается более легкой задачей, чем модернизация жилья в старом доме. Многие застройщики предлагают квартиры с изначально свободной планировкой, а значит, там все подготовлено для воплощения архитектурно-дизайнерских идей.

Ничто не мешает предварительно проанализировать проект здания, в котором указано — где будут расположены несущие стены, какого размера кухня, раздельным или совмещенным будет санузел, возможно ли изначально предусмотреть отдельную гардеробную и ниши.

Капитальный ремонт или переустройство никак не изменяет план помещения. По сути, это комплекс восстановительных работ, куда входит:

  • перепрокладка коммуникаций;
  • переустановка имеющегося оборудование;
  • демонтаж покрытий и временных перегородок;
  • установка новых;
  • внутренняя отделка.

После капитального ремонта помещение не обретает новых свойств и характеристик, поэтому заниматься переустройством можно без согласования в компетентных органах.

До недавнего времени определение понятия «ремонт» можно было встретить только в строительных нормативах времен СССР. Что касается определения термина «реконструкция», то оно хотя и содержится в Нало­говом кодексе, но носит слишком общий характер и указывает лишь на целевую направленность работ, поэтому компаниям часто бывает сложно применить его на практике, чтобы классифицировать конкретные виды строительно-монтажных работ.

Поэтому для отделения работ по реконструкции от ремонтных Минфин России рекомендовал компаниям использовать советские строительные нормативы 5 (см. таблицу на с. 19). Несмотря на то что работы по капремонту и реконструкции описаны в этих документах достаточно подробно, вопросы все равно остаются. Ведь грань, отделяющую экономически целесообразную модернизацию, которая проводится в рамках капремонта, от реконструкции, порой увидеть крайне сложно.

Об этом свидетельствует и обширная судебная практика 6 . В частности, интересно недавнее постановление ВАС РФ 7 , в котором судьи сделали вывод, что одни и те же работы могут являться и капитальным ремонтом, и реконструкцией. Все зависит от обстоятельств, при которых они проводились. Так, компания, занимающаяся добычей нефти, провела работы «по вырезанию части эксплуатационной колонны, предназначенной для подъема нефти от забоя к устью скважины, и забуриванию с этого места бокового ствола».

Налоговики часть этих затрат признали реконструкцией, поскольку в результате забуривания некоторых скважин добыча нефти увеличилась. Но в Президиуме ВАС РФ посчитали, что увеличение объема добычи нефти еще ни о чем не говорит, поскольку зависит от нескольких факторов, а значит, на основании только этого показателя нельзя квалифицировать строительные работы как реконструкцию.

В данном случае определять работы нужно было в зависимости от состояния скважины: если она была технически неисправна и работы проводились с целью устранения неисправностей, это капитальный ремонт (именно при таких обстоятельствах эти работы указывались в качестве ремонтных и в отраслевых нормативных документах). Но если те же работы проводились в исправных, но бездействующих скважинах, это уже реконструкция.

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

При изменении функции некоторого помещения, например, переводе его из жилого в разряд нежилых, необходимо все грамотно оформить и получить разрешения для начала работ.

Впрочем, даже более простые изменения внутри жилых квартир могут требовать согласования с местными органами самоуправления.

Чтобы разобраться, что является банальной перепланировкой, а что – переоборудованием, и когда нужно разрешение властей – читаем дальше.

Нередко владельцы квартиры планируют небольшие изменения в своих жилищах, которые, на их взгляд, сделают жизнь лучше и качественнее. Изменения в многоквартирных домах делятся на три вида: перепланировка, переустройство, реконструкция. Все они регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации, правилами и нормами технической эксплуатации и другими нормативными документами.

Еще на этапе планирования ремонтных работ необходимо четко осознавать, что будет сделано, и под какую категорию работы будут подпадать. К сожалению, делают это далеко не все, поэтому в данной статье мы разберем, чем отличается перепланировка от переустройства, и что особенного может быть в реконструкции.

Перепланировка помещения – это изменение конфигураций. Переносятся и разбираются перегородки и дверные проемы, уменьшаются и увеличивают площади санузлов и кухонь. Довольно часто используется такой вид перепланировки, как снос стены между туалетом и ванной комнатой. Снос несущих конструкций категорически запрещен, также как и пробивка проемов и снос стен в панельных домах.

Переустройство помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического или санитарно-технического оборудования.

Какие документы необходимы для проведения реконструкции и перепланировки

После подачи заявления о перепланировке решение выдается в течение 35 дней. После завершения работ, приглашается комиссия, которая сверяет проект с проделанными мероприятиями и подписывает акт.

Все изменения конфигурации помещения, увеличение площади, перенос стен должны быть отражены в техническом паспорте.

К ним относятся:

  • план помещения;
  • письменное заявление остальных собственников, об их согласии на проведение перепланировки;
  • справка о составе семьи или выписка из домовой книги;
  • разрешение дирекции заказчиков.

Если владелец недвижимости может внести корректировки в проект, он должен устранить все замечания, заказать новую проектную документацию и снова подать пакет документов.

Существует список, который пригодится каждому, кто планирует переустройство жилья.

  • свидетельство о праве владения или выписка из ЕГРН;

  • основание владения жилплощадью;

  • план работ;

  • техпаспорт;

  • одобрение, полученное от каждого члена семьи нанимателя;

  • заключение организации по охране культурных ценностей, когда объект является памятником архитектуры или искусства;

  • техническое заключение о допустимости работ.

Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия в 2019 году

Понадобится 45 дней, чтобы узаконить перепланировку квартиры. При оформлении через центр гос. услуг «Мои документы» сроки удлиняются.

Прежде всего, необходимо понять, что хотелось бы изменить в квартире и получить технический паспорт с полным описанием всех имеющихся помещений. Этот документ станет основой для дальнейшего планирования преобразований.

Далее необходимо создать план изменений и отнести чертежи (эскизы) вместе с заявлением в городскую администрацию, сотрудники которой должны убедиться в том, что вы не планируете посягательство на несущие конструкции и жизненно важные коммуникации. В некоторых случаях требуется также разрешение пожарной службы и водоканала (если планируются операции с инженерными сетями), а если дом имеет историческую ценность – еще и комитета по контролю памятников культуры (архитектуры).

Созданием проектов перепланировки могут заниматься только организации, которые получили лицензии на осуществление этой деятельности. Но это необязательно, если квартира находится в обычном типовом доме, и какие-либо эксклюзивные изменения в ней не планируется, возможно, в вашем случае окажется достаточно эскиза или самостоятельного выполненного чертежа.

Получив одобрительные справки из всех этих структур, можно составлять заявление на перепланировку и отправляться в администрацию за разрешением. Понадобится также документ, подтверждающий право собственности и согласие остальных официальных владельцев недвижимости, если таковые имеются.

Вместо личного посещения можно передать документы через МФЦ. Получив расписку, стоит приготовиться к двухмесячному ожиданию решения. Если ответ окажется положительным, в соответствующем документе будет указан период, в который можно провести работы. После их завершения необходимо получить новый техпаспорт, после чего подать документы в Росреестр, чтобы был изменен кадарстровый план жилья.

  • Проект и экспликация перепланирования;
  • Техническое заключение БТИ;
  • Технический паспорт;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие эксплуатационных служб;
  • Разрешение контролирующих органов;
  • Письменное согласие проживающих на проведение реконструкции.

Проведение каких-либо работ, связанных с внесением изменений в конструкцию сооружения, регламентируются Жилищным кодексом. Все действия необходимо узаконивать. Любое вмешательство в конструкцию внутренних и наружных частей здания осуществляется после разработки проектной документации.

Для проведения вышеуказанных работ потребуется собрать пакет документов. Если вы намерены, к примеру, перепланировать, то вам понадобятся:

  1. Паспорт и идентификационный код.
  2. Заявление, заполненное по образцу.
  3. Планировка помещения.
  4. Проект перестройки и договор, заключенный со строительной компанией.
  5. Правоустанавливающие документы.
  6. Согласие от жильцов, прописанных в доме или квартире.
  7. Паспорт БТИ.

План перепланировки

Проведение реконструкционных работ невозможно без наличия бумаг, подтверждающих право собственности, разрешения на проведение строительства, технического паспорта на объект, проекта проводимых работ со всеми деталями, согласия жильцов на выполнение реконструкции.

Основная документация, которая требуется для официального оформления перепланировки, заключается в следующем:

  • Обложка проекта проводимых работ.
  • Содержание проекта проводимых работ.
  • Запись главного проектировщика. В этом разделе должна стоять подпись главного инженера, который подтверждает полное соответствие используемых технических решений основным требованиям санитарных, противопожарных, экологических и других норм.
  • Договор на обеспечение авторского надзора. Этот документ должен включать в себя полный перечень обязательств каждой из сторон. Заказчик в данном случае берет на себя обязательство полностью соответствовать указанному проекту, а также обеспечивать свободный доступ для всех уполномоченных сотрудников для ведения технического надзора. Проектная компания же, в свою очередь, должна обеспечивать регулярное проведение авторско-технического надзора, а также записывать любые скрытые работы.
  • Пояснительная записка:
    1. На первом листе нужно указать, на каких основаниях разрабатывается данный проект, а также записать основные характеристики ремонтируемого объекта.
    2. Заполняется лист общих данных, в котором указывается краткий перечень всех мероприятий, связанных с перепланировкой.
    3. Следующий лист – инженерное оборудование, на котором говорится о том, затрагиваются ли при ремонте системы вентиляции, отопления, канализации или водопровода.
    4. Противопожарные мероприятия, где перечисляется стандартный перечень мероприятий, которые требуются для обеспечения пожарной безопасности при проведении всех процедур.
    5. Лист с процедурами по шумозащите, на котором пишется перечень работ, исключающих какое-либо негативное шумовое воздействие при проведении ремонта.
    6. Рекомендации, связанные с проведением общестроительных работ, куда входит перечень требований, которые требуются для обеспечения максимальной безопасности при проведении переустройства и перепланировки, и при этом соблюдения всех действующих нормативов.
    7. Информационная справка от лиц, которые занимались разработкой проекта перепланировки.
    8. Перечень используемых нормативов.
  • Допуск СРО компании, занимающейся разработкой проекта перепланировки.

Далее заполняется графическая часть проекта по перепланировке, которая должна включать в себя:

  • План и экспликация здания до проведения ремонтных работ, что позволяет зафиксировать исходное положение и площадь здания.
  • Демонтажно-монтажный план, в котором указываются основные изменения, вносимые в конфигурацию стен, перегородок и проемов. Помимо этого, документ должен включать в себя местоположение сантехнического и остального оборудования.
  • План нежилых помещений после перепланировки. Указывается положение перегородок, несущих стен и других важных элементов.
  • План и экспликация полов. Если в процессе ремонта будет изменяться первоначальная конструкция полов, то в таком случае техническая документация должна иметь данный раздел, в котором указывается детальный план каждого помещения с указанием типа покрытий, которые в них используются.
  • План канализации и водоснабжения, в котором указывается порядок расстановки инженерного оборудования, а также всех линий, которые к нему ведут.
  • Аксонометрические схемы канализации и водоснабжения. Разрабатывается трехмерная цветная проекция, отражающая месторасположение водопроводных и канализационных труб.
  • Схема гидроизоляции. Указывается стандартная схема гидроизоляции, если пол обустраивается в мокрой зоне.
  • Схема подводов вентиляции. Для проведения дополнительной вентиляции или использования нестандартных решений проект обязательно должен включать в себя данный раздел.
  • Конструктивные изменения в несущих перегородок.
  • Проектные решения, связанные с несущими конструкциями, которые добавляются в случае обустройства проемов в несущих стенах.

Только после подготовки всех этих документов можно обращаться в уполномоченные органы с просьбой о согласовании ремонтных работ.

Прежде чем начинать процесс реконструкции, нужно разобраться, какие документы нужны для перепланировки квартиры.

Что нового появилось в законе о перепланировке квартир в 2019 году, можно узнать отсюда.

Перепланировка — комплекс внутренних работ, которые изменяют план помещения. Часто когда речь идет о перепланировке здания, имеется в виду его реконструкция. Согласно определению, всё, что затрагивает фасад, сказывается на суммарной площади и высоте постройки, относится к реконструкционным мероприятиям, требующим предварительного согласования и получения разрешения.

Разрешения на любые изменения в зонировании помещений и фасадов зданий выдают в государственном бюро технической инвентаризации и в отделе жилищной инспекции в муниципалитете.

Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия в 2019 году

В действующем законодательстве нет отдельного документа, который бы описывал последовательность действия для получения разрешения для нежилого помещения. Поэтому сбор документов и их согласование проводится по аналогии с процедурой, определенной для жилой недвижимости.

Чем отличается реконструкция от перепланировки

Прежде чем разбираться в основных отличиях перепланировки от реконструкции, стоит дать определение первому понятию.

Перепланировка – это различные строительные работы, которые связаны с изменением расположения или размеров помещения, также сюда может входить изменение функционального назначения или расположения инженерных коммуникаций. Говоря другими словами, здесь подразумевается любое вмешательство и изменение в первоначальный план помещения.

Теперь же поговорим, непосредственно об отличиях реконструкции и перепланировки. Главным образом оно заключается в том, что перепланировка коммерческих помещений не подразумевает собой изменение фасада здания, тогда как реконструкция включает в себя и этот подпункт. В этом и состоит основное отличие перепланировки нежилых помещений от реконструкции.

— правоустанавливающие документы на объект

— разрешение на осуществление перепланировки.

Прежде чем осуществлять перепланировку или реконструкцию нежилого помещения стоит сначала обратиться к профессионалам и специалистам. Связано это, прежде всего с тем, что большинство старых зданий не соответствуют современным нормам и требованиям, к тому же здания, возведенные в прошлом веке, в большинстве своем не нацелены на перепланировки. Данная рекомендация особенно будет актуальной для крупных старых городов, где большинство зданий является едва ли не памятниками архитектуры.

Капитальный ремонт не нуждается в предварительном согласовании, а его результат никак не меняет функционального назначения нежилого помещения. Иными словами, если всю проводку и трубы сняли, а на их месте установили новые — это капремонт. После него батареи остались на прежнем месте, люстры — тоже, значит это не перепланировка и не реконструкция.

Реконструкцию и перепланировку перепутать проще. Основное отличие между ними сводится к тому, будут ли в процессе работ внесены изменения в фасад. Если фасад подвергнется изменениям, нужно согласовывать реконструкцию, если работы коснутся только внутреннего пространства — перепланировку.

В обоих вариантах список необходимых для получения разрешения документов практически одинаковый, как и список инстанций, куда придется обращаться за справками и актами проверки.

  • Изменение этажности;
  • Добавление пристроек;
  • Замена инженерных сетей, в том числе с изменением их конфигурации (увеличение мощности, переход от центрального отопления к автономному котлу или наоборот);
  • Восстановление (но не замена) несущих конструкций;
  • Восстановление или изменение фасадной отделки.

И реконструкция, и перепланировка нуждается в согласовательных процедурах. В случае самовольного осуществления обеих категорий работ, вы можете получить некоторые проблемы при последующих операциях с данным объектом недвижимости. В частности, его сложно будет продать.

Как реконструкция, так и перепланировка должны быть согласованы. При самостоятельном осуществлении данных работ без проведения процесса обязательного согласования владелец помещения может столкнуться с определенными проблемами. Продажа такого объекта сильно осложнится. Однако, процедура согласования процессов имеет существенные отличия.

В частности:

  • при реконструкции не осуществляется перенос или изменение параметров несущего элемента, а во время перепланировки подобные действия осуществляются (реконструкцией является воссоздание изношенного элемента для получения первоначального вида);
  • при реконструкции допускаются работы по изменению площади здания (например, если это частный дом, можно построить второй этаж), перепланировка не подразумевает увеличение данного показателя;
  • процесс перепланировки не отражается на фундаменте, при реконструкции возможно усиление фундамента, его изменение и расширение;
  • перепланировка может подразумевать перенос части инженерной сети, при реконструкции возможна ее полная замена;
  • при перепланировке фасад нельзя изменять, реконструкция может затрагивать отделку фасада.

Процесс второй обусловлен проведением работ только внутри помещения. Причем реконструкция может также быть осуществлена с элементами перепланировки.

Многие задаются вопросом о том, является ли реконструкция капитальным ремонтом. Конечно, некоторым может показаться, что это одно и то же. Но между этими двумя понятиями есть большая разница. Глава 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раскрывает понятия этих двух процессов.

Капитальные работы проводятся с целью устранения неисправности изношенного элемента, замены или усиления фундамента, несущей стены, каркаса, крыш. Замена производятся с использованием наиболее долговечных, экономичных и ремонтопригодных материалов.

Если говорить про линейные объекты, то при капитальных ремонтных работах на мостах и дорогах не будет увеличения полос для передвижения. Также неизменной останется и инженерная сеть, показатель мощности, давления и напряжения останутся прежними. Однако, возможна работа по замене материала на новые с наилучшей эксплуатационной характеристикой. Как пример, при замене чугунной трубы на полипропиленовую.

Более подробно о реконструкции капитального строительства говорится в пункте 14 Федерального Закона Российской Федерации за номером 337-ФХ от 28 ноября 2011 года.

При данной деятельности потребуется проведение работ по изменению границы полос и охранной зоны. Данный процесс осуществляется на основании ФЗ Российской Федерации пункт 14.1 за номером 215-ФЗ от 18 июля 2011 года.

При проведении капитального ремонта разрешения на данный процесс собственнику не потребуется. Подготовка и само строительство, а также ввод в эксплуатацию в такой ситуации не доставит лишних хлопот.

Перепланировка жилого объекта регламентируется 4 главой Жилищного Кодекса Российской Федерации. Само понятие описывается в ст. 25 этого же кодекса, где указано, что переустройство — это процесс установки, смены или изменения месторасположения инженерной сети, электрического оборудования, санитарно-сантехнических объектов. Причем данные работы обязаны быть внесены соответствующими поправками в технический паспорт жилого помещения.

Согласие выражается в выдаче разрешения перепланировки жилого объекта. Подтверждается и завершенный вид жилого объекта. При этом выписывается и выдается определенный акт.

Реконструкцию, которая связана с изменением конструкции или различных элементов нежилых помещений, повлекшие к смене характеристик недвижимого объекта, регламентирует Градостроительный Кодекс Российской Федерации.

Здесь мы расскажем про план действий при перепланировке квартиры.

Внесение коррективов во внешний дизайн

Читайте в нашей статье про разницу между перепланировкой и переустройством жилья.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — 7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — 7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

  • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
  • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения 
  • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
  • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Как реконструкция, так и перепланировка должны быть согласованы. При самостоятельном осуществлении данных работ без проведения процесса обязательного согласования владелец помещения может столкнуться с определенными проблемами. Продажа такого объекта сильно осложнится. Однако, процедура согласования процессов имеет существенные отличия.

Ответственность за самовольно проведенные работы

Увидеть, в чем разница между реконструкцией и капитальным ремонтом, можно, обратившись, например, к Градостроительному кодексу РФ.

Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия в 2019 году

Так, указывается, что капитальный ремонт объектов капитального строительства – это замена или восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

А реконструкция объектов капстроительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капстроительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Данные определения можно применить к любым объектам основных средств, имея в виду, что капремонт – это устранение неисправностей, замена изношенных деталей и иные мероприятия, направленные лишь на текущее поддержание основных средств в рабочем состоянии и восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом (при неизменности основных технико-экономических показателей) (Письмо Минфина от 17.10.2017 № 03-03-РЗ/67741, Письмо Минстроя от 27.02.2018 № 7026-АС/08).

А вот реконструкция – это переустройство существующих объектов основных средств, которое связано с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и которое осуществляется по проекту реконструкции для увеличения производственных мощностей, улучшения качества (Письмо Минфина от 06.10.2017 № 03-03-06/1/65431).

Несмотря на данные определения и пояснения, зачастую бывает непросто по конкретному объекту решить, чем отличается реконструкция от ремонта. Поскольку часто вопрос о признании затрат как расходов на ремонт или реконструкцию является достаточно спорным, а также объектом пристального внимания и претензий проверяющих, помочь могут судебные решения, принятые по аналогичным обстоятельствам.

Приводимые для капитального ремонта и реконструкции отличия в арбитражной практике могут использоваться организациями, чтобы обосновать, почему те или иные расходы были признаны ремонтными или затратами на реконструкцию.

Юридическое понятие перепланировки содержится в Жилищном кодексе РФ и формально распространяется только на жилые объекты недвижимости. В отношении нежилых помещений и зданий порядок перепланировки на федеральном уровне не утвержден, поэтому, по аналогии, используются нормы ЖК РФ. На территории столицы действуют специальные правила перепланировки, регламентированные Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (далее – Постановление Правительства № 432-ПП).

Примерный перечень перепланировочных работ зафиксирован в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. С учетом особенностей нежилого здания, можно выделить следующие наиболее распространенные варианты перепланировки:

  • разборка перегородок или перенос их на другое место;
  • устройство дверных проемов или их перенос на другое место;
  • устройство дополнительных санузлов;
  • увеличение площади нежилого помещения в здании за счет дополнительных и вспомогательных помещений;
  • иные виды работ.

Ключевым требованием при проведении перепланировочных работ является необходимость учесть все изменения в техническом паспорте помещения или здания. С учетом изменений в федеральном законодательстве, в настоящее время указанные изменения вносятся в обновленный технический план и подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.

Помимо общего требования о подготовке проекта перепланировки и его согласовании в уполномоченных службах, Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП введено дополнительное правило о получении положительного заключения о техническом состоянии конструкций и возможности производства планируемых работ (далее – техническое заключение). К указанному техническому заключению предъявляются следующие требования:

  • документ выдает на основании экспертизы проекта перепланировки;
  • на выдачу документов уполномочены экспертные организации, имеющие допуск СРО;
  • в содержании заключения приводятся выводы эксперта о соответствии заявленных видов работ требованиях безопасности здания.

Нужно учитывать, что составление проекта перепланировки и оформление техзаключения необходимо сделать еще до фактического выполнения строительных работ. Узаконивание состоявшейся перепланировки также допускается законодательством, однако эта процедура будет намного сложнее и затратнее по времени.

В отличие от перепланировки, реконструкция проводится в соответствие с градостроительным законодательством. В частности, ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ подразумевает под реконструкцией изменение характеристик и параметров объектов недвижимости или их частей, а также качестве инженерно-технических коммуникаций.

На проведение реконструкции зданий в столице распространяются нормы ГрК РФ, а также Градостроительного кодекса города Москвы. Общие и специальные правила проведения реконструкции зданий в Москве заключаются в следующем:

  • реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, выдаваемое уполномоченными службами;
  • выполнение строительных работ по реконструкции допускается только юрлицами или предпринимателями, состоящими членами профильных саморегулируемых организаций и имеющими допуски СРО (если стоимость работ не превышает 3 млн. рублей, они могут выполняться подрядчиком без членства в СРО);
  • после завершения реконструкции обязательно проводится процедура ввода объекта в эксплуатацию, после чего изменения подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.

К реконструкции зданий предъявляются особые требования, поскольку указанные виды работ проводятся с воздействием на несущие и конструктивные элементы объектов недвижимости. По этой причине государственные и муниципальные органы обязаны осуществлять контроль и надзор за выдачей разрешительной документации и на каждом этапе строительных работ.

Приступать к проведению перепланировочных работ необходимо только после согласования проектной документации. По этой причине, первым этапом согласования будет являться оформление проекта в экспертной организации, имеющей допуск СРО. От квалификации эксперта и правильности составления проекта зависит положительное прохождение следующих этапов согласования перепланировки.

Проектная документация на перепланировку подлежит согласованию в следующем порядке:

  • по правилам Постановления № 432-ПП, до представления на согласование проекта перепланировки, оформляется положительное техническое заключение о состоянии несущих конструкций и иных элементов безопасности и надежности здания (в иных субъектах РФ эта процедура не проводится ввиду отсутствия профильной нормативной базы);
  • проект перепланировки, в котором будут отражены все изменения в характеристиках нежилого здания, и также техзаключение, направляются для согласования в местные муниципальные службы (для Москвы таким ведомством является Мосжилинспекция);
  • после выполнения запланированных работ необходимо получить акт согласования — его утверждает та же служба, что согласовывала первоначальный проект.

Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения должна осуществляться экспертной организацией, имеющий допуск СРО.

Реконструкция нежилого объекта осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдают органы местной власти по месту расположению земельного участка под объектом недвижимости. Чтобы получить разрешение на реконструкцию представляются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на землю — свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
  • градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
  • проектная документация – архитектурные решения; схемы планировочной организации; проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей; проект реконструкции; пояснительная записка и т.д.;
  • положительное экспертное заключение;
  • согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
  • копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.

Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия в 2019 году

После оформления проекта реконструкции и получения экспертного заключения, все документы подлежат проверки в уполномоченном органе местной власти. В разрешении на строительство указывает срок выполнения работ.

Перед капитальным ремонтом брать разрешение на его проведение не нужно. Единственное, что может понадобиться, согласие соседей на проведение шумных работ в течение дня, в случае расположения помещения на территории жилого здания. С реконструкцией и изменением внутреннего плана сложнее.

Разрешение на проведение реконструкционных работ и перепланировку выдают в муниципалитете. Для его получения нужно предоставить комиссии следующие документы:

  • проект изменений со списком запланированных работ (как правильно составить проект перепланировки и для чего он нужен читайте тут);
  • разрешающие акты от санитарно-эпидемиологической станции, МЧС, застройщика о допустимости запланированных работ.
При реконструкции В результате перепланировки
Восстанавливаются несущие конструкции с целью достижения их изначальных характеристик, но перенос или изменение параметров не производится Подобные изменения возможны
Может коснуться фундамента здания Работы не затрагивают фундамент
Предполагает изменение площади помещений посредством пристроек, могут добавляться комнаты Все изменения производятся в границах уже имеющейся площади
Часто полностью заменяются коммуникации с использованием современных материалов (например, полипропиленовые трубы) Подразумевает замену инженерных сетей в редких случаях, например, чтобы они соответствовали новой конфигурации помещений
Наружная отделка может существенно меняться. Например, при отделке шлакового дома варианты фасада могут быть самыми разными Работы никак не касаются фасада здания (кроме окон)
Все остается на своих местах и соответствует первоначальному проекту, новый техпаспорт делать не надо. Для всех видов работ по реконструкции нужен проект, а чтобы объединить лоджии или балконы потребуется ещё и разрешение Москомархитектуры Меняется техпаспорт недвижимости, так как внутреннее расположение комнат и их размеры уже не соответствуют документации
  • при перепланировке фасад здания не меняется;
  • при реконструкции может быть увеличена площадь помещения, что происходит за счет расширения внешних границ и изменения параметров, могут затрагиваться несущие конструкции здания.

Жилого помещения

  • порча либо изменение фасада здания, его внешнего вида (независимо от того, панельный дом, кирпичный или с вентилируемым фасадом);
  • проведение работ при наличии возражений иных совершеннолетних владельцев жилья;
  • осуществление перепланировки, ограничивающей доступ иных жильцов к коммуникациям либо отрицательно влияющей на их жизнь и здоровье.

Что при перепланировке делать нельзя

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия в 2019 году

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Законом запрещены все ремонтные работы, которые могут принести ущерб целостности всей конструкции, создать препятствие для окружающих в пользовании своими объектами недвижимости. Запрещен ремонт, последствия которого смогут причинить вред жизни и здоровью соседям.

Разрешение можно будет получить на следующие виды работ:

  1. Застекление балкона и лоджии.
  2. Увеличение площади санузла за счет коридора. При этом должен быть соблюден уровень пола.
  3. Соединение кухни и комнаты с помощью создания открытой арки.
  1. Сносить несущие стены и конструкции.
  2. Создавать дополнительную нагрузку на перекрытия пола.
  3. Устанавливать подогрев пола за счет общего отопления.
  4. Расширять балкон за счет жилых помещений.
  5. Проводить перепланировку в домах, признанных аварийными.
  6. Устанавливать ванную комнату в месте, где у соседей снизу находится жилая комната.
  7. Переносить коммуникации.
  8. Устанавливать мансарды за счет переустройства чердачных помещений.

Кроме того, нельзя получить разрешение на перепланировку в панельных домах, построенных до 1970 года.

Когда заявитель считает, что отказ вынесен незаконно, следует обращаться в суд. Иск подается по правилам, установленным Кодексом административного судопроизводства. Но судиться с государственными органами имеет смысл, если переустройством не нарушаются нормы закона.

Правила обжалования устанавливаются ст. 218 КАС. Исковое заявление рассматривается судом по месту проживания заявителя или нахождения организации, вынесшей отказ.

Понадобится доверенность для узаконивания перепланировки, когда заявление подает представитель.

Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия в 2019 году

Документы, обязательные для перепланировки квартиры в 2019 году, включают заключение судебно-технической экспертизы. Это заключение нужно, если заявитель сначала провел работы, а потому собрался их узаконить.

Кажется, что если есть деньги, то можно создать квартиру своей мечты, осуществить любые работы. На самом деле, это не так. Некоторые переделки представляют угрозу для целостности самого здания. В результате непродуманных ремонтных работ происходит обрушение жилых зданий. Поэтому перед тем как нанимать бригаду строителей, необходимо проконсультироваться с архитектором здания или экспертами.

  • Разрушение (снос) несущей стены;
  • Увеличение балкона или лоджии за счет комнат, к которым те примыкают;
  • Ликвидация окон;
  • Замуровывание газовых и водопроводных труб в стены;
  • Соединение в одно помещение комнаты и кухни, оборудованной газовой плитой;
  • Увеличение более, чем на четверть от общей площади, квадратуры кухни и санузла;
  • Оборудование санузла над жилыми комнатами нижних квартир.

К сведению проживающих в ипотечных квартирах: сотрудники банка имеют право инспектировать их состояние!

Приведенный список запретов — обязателен к учету при перепланировках квартир в 2019 году. На выполнение перечисленных работ ни в муниципальных, ни в приватизированных домах официальные разрешения не выдаются! Другие разновидности реконструкций потребуется согласовывать.

О привлечении инвесторов на комплексный капитальный ремонт с перепланировкой (реконструкцию) или реновацию жилых домов

Напомним, что затраты на ремонт, в т.ч. капитальный, отражаются в бухгалтерском учете того отчетного периода, в котором такие расходы понесены. Об особенностях бухгалтерского учета расходов на ремонт основных средств мы рассказывали в нашей консультации. А вот затраты на модернизацию, если в результате ее улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта основных средств (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.д.), увеличивают первоначальную стоимость объекта основных средств (п. 27 ПБУ 6/01).

Аналогично, и в налоговом учете затраты на модернизацию увеличивают первоначальную стоимость основных средств, а расходы на ремонт относятся на прочие расходы текущего периода (пп. 2 п. 1 ст. 253, п. 2 ст. 257, ст. 260 НК РФ).

Поэтому неправильная квалификация ремонта или реконструкции могут привести как к неуплате или излишней уплате налогов, так и к искажению данных бухгалтерского учета и отчетности.

Жилого помещения

В соответствии с законодательством перепланировка может производиться только после согласования с уполномоченными органами.

Нежилого

На нежилые помещения понятие самовольная перепланировка не распространяется, по этой причине все производимые в них изменения будут считаться реконструкцией.

Особенность реконструкции нежилых помещений заключается в изменении общей площади (чаще всего в сторону ее увеличения). А также в затрагивании несущих конструкций при выполнении строительно-ремонтных работ.

  • монтаж и замена электрического или санитарно-технического оборудования;
  • перенос, монтаж, ремонт инженерных сетей.

В процессе эксплуатации основных средств нередко возникает необходимость улучшения технического состояния объектов. Для этого проводится ремонт или же реконструкция. На законодательном уровне отличие капитального ремонта от реконструкции закреплено в ГрК РФ. В чем заключаются различия? Об этом – далее.

Сегодня строительная компания «НПС-Урал» отвечает самым высоким требованиям экологичности, сохранения окружающей среды и безопасности, которые предъявляются клиентами фирмы к возводимым объектам. Во многом этого удается добиваться за счет применения современных строительных технологий, технических знаний и умений высококвалифицированного персонала, имеющего бесценный опыт работы в сегменте коттеджного и загородного строительства.

Перепланировка нежилого здании

Несомненно, мы бы не достигли такого уровня на строительном рынке Урала, если бы в штате компании не трудились настоящие мастера своего дела. Это сплоченная команда профессионалов, которая способна комплексно подходить к решению любой стоящей перед ней задачи, будь это строительство дома, или проведение реконструкционных работ.

Конкретные виды характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства на законодательном уровне не установлены, что позволяет сделать вывод о том, что этот вопрос также должен решаться на стадии согласования проектируемых изменений объекта капитального строительства.

    В соответствии с указанной главой получение разрешения на строительство предваряется выполнением ряда действий, а именно:
  • выполнением инженерных изысканий;
  • подготовкой проектной документации;
  • государственной экспертизой проектной документации и результатов инженерных изысканий.

2. Установить, что выполнение работ по комплексному капитальному ремонту с перепланировкой (реконструкции) или реновации жилых домов с деревянными перекрытиями, не реализованных на инвестиционных конкурсах, осуществляется за счет и в пределах бюджетных средств по статье расходов «Капитальный ремонт жилищного фонда».

Так что закон-то этот – дело хорошее, но только и в хорошем деле можно «напортачить», что в данном случае и получилось. Принять-то приняли, а вот внятные требования к проводимым работам не разработали, не продумали всю процедуру оформления бумаг. В результате появилась лазейка для предприимчивых бумагоделателей, которые за деньги (причём приличные) сделают всё, что угодно: разрешения, согласования, проекты и прочее. Вот и получается, что хотели избавиться от одной проблемы, а получили две.

Нежилого

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.

Ласкина Н

Предметом рассмотрения в работе стали вопросы регулирования согласительно-разрешительных процедур на проведение данных видов работ, порядка их осуществления, строительного контроля и надзора в зависимости от объектов недвижимости, подлежащих капитальному ремонту, реконструкции, переустройству и перепланировке. Также в пособии исследуются проблемы самовольной реконструкции, перепланировки (переустройства)

Структура пособия включает четыре главы, три из которых посвящены вопросам капитального ремонта, реконструкции, перепланировки и переустройства применительно к конкретным видам объектов недвижимости: объектов капитального строительства, памятникам истории и культуры, жилых помещений

Вопросы и ответы

Чаще всего у владельцев недвижимости возникаю вопросы, каким образом оформить право собственности на уже сделанную пристройку.

Пристройка расценивается как реконструкция всего здания, даже если его внешний вид никак не изменился.

Пристрой к дому, согласно законодательству, не может быть самостоятельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности служит дом вместе со сделанной к нему пристройкой и будет поделен на правах долевой собственности между всеми владельцами (если их несколько).

Без разрешения можно построить нежилые объекты недвижимости (сарай, баня, гараж).

Фасад многоквартирного дома является общим имуществом.

Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия в 2019 году

Поэтому реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна выполняться на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

Разрешается:

  1. демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон;
  2. сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя;
  3. на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе);
  4. если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

Что запрещено

Существуют работы, проводить которые категорически запрещено на законодательном уровне:

  • располагать жилые помещения под санузлом или кухней соседей сверху;
  • делать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
  • замуровывать трубы отопления, канализации и водоснабжения в стенах;
  • обустраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления и водоснабжения, а также на балконах или лоджиях;
  • прокладывать шланги и трубы кондиционера снаружи и устраивать с этой целью каналы в железобетонных стенах;
  • ставить краны на стояки отопительной системы, а также водоснабжения;
  • подсоединять тамбуры, предназначенные для общего использования к площади своего жилища;
  • выносить батареи общедомовой системы отопления на лоджию (балкон);
  • объединять комнату с балконом (лоджией) без последующего монтажа дверей;
  • изменять внешний вид рам на окнах (например, их цвет);
  • обустраивать кухню без окна;
  • объединять кухню, в которой стоит газовая плита с жилой комнатой либо коридором;
  • делать вход из кухни или жилого помещения в туалет;
  • делать жилые помещения без окон;
  • площадь жилой комнаты должна быть больше 9 м2;
  • ширина жилого помещения не может быть меньше 2,25 м;
  • санузел не должен быть проходным;
  • обустраивать санузел или кухню на балконе (лоджии) или в тамбуре;
  • делать балкон (лоджию) на подъездном козырьке;
  • входная дверь, если она открывается наружу, не должна служить препятствием для соседей при выходе из их квартиры.

Нельзя в домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2006 года задевать ограждающие конструкции и несущие элементы.

  • свидетельство права собственности на недвижимость (копия и оригинал);
  • старый и новый техпаспорта (заказываются в БТИ);
  • планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
  • доверенность, заверенная у нотариуса на ведение дела на имя адвоката (если собственников несколько, то и доверенности должны быть от каждого из них).

Главные критерии, при которых можно сохранить жилище в переустроенном виде является отсутствие нарушений интересов и прав граждан, а также угрозы для их здоровья и жизни.

Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия в 2019 году

Чтобы подтвердить безопасность выполненных работ и их соответствие существующим нормам и правилам, необходима судебная строительно-техническая экспертиза.

Зная, какие отличия имеют перепланировка и реконструкция, собственник может определить, какую из этих правовых форм выбрать, если возникнет желание изменить потребительские свойства жилища.

Это позволит избежать неприятных сюрпризов в виде административной ответственности и финансовых потерь (штрафы, предписание вернуть жилище в исходное состояние за свой счет).

Улучшение собственного жилья дорого обходится собственникам. Мало того, что за работу ремонтной бригады нужно оплатить, так придется еще и разрешение оформить.

Расходы по узаконению трансформации зависят от сложности работ и количества инстанций, которые следует пройти для легализации.

  • согласование в бюро технической инвентаризации – 5 тыс. руб.;
  • разработка проекта – до 12 тыс. руб.;
  • согласование проекта работ – до 5 тыс. руб.

Больше придется потратиться, если сначала сделать трансформации, а потом пытаться разрешение получить. Порядка 30 тыс. руб. уйдет на рассмотрение дела в суде и 2,5 тыс. руб. составляет сумма штрафа для нарушителей.

Лучше сначала получить дозволение государственных органов, чем сначала сделать, а потом оформлять сделанную незаконную перепланировку.

Резюме

2011 год был ознаменован опубликованием Постановления Правительства Москвы № 508, именуемым основным законом по осуществлению перепланировок квартир и нежилых помещений в Москве.

В настоящее время процедура перепланировки продолжает регулироваться указанным нормативным актом с учетом некоторых изменений и дополнений. Так, в конце 2012 года Правительство Москвы опубликовало Постановление за номером 840, внесшее некоторые корректировки в уже существующие правила.

https://www.youtube.com/watch?v=https:huaF-CokpxI

Перепланировкой следует считать любые действия, связанные с проведением капитального ремонта, демонтажем стен, иные работы, существенно изменяющие внешний облик объекта недвижимости, включая жилое и нежилое помещение. Такие манипуляции в обязательном порядке подлежат согласованию с последующим внесением изменений в техпаспорт помещения. При отсутствии согласования с Жилищной инспекцией владелец собственности не вправе производить какие-либо перепланировочные действия.

  • требующие предварительного согласования и получения разрешения в установленном жилищным законодательством порядке;
  • не требующие получения разрешительной документации и согласования с органами власти;
  • оформляемые по упрощенной схеме без разработки проекта, но с обязательным внесением всех изменений в техническую документацию объекта;
  • производимые по типовому проекту с внесением всех изменений в техплан помещения.

Процедура по внесению изменений в конфигурацию жилого либо нежилого помещения не вызовет никаких сложностей, если внимательно изучить новый закон о выполнении перепланировки.

Закон о перепланировке квартир 2019 года

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Покрасить стены

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу «семь раз отмерь — один раз отрежь». Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Основным законодательным актом, регулирующим вопросы перепланировки, является Жилищный кодекс. Текст закона дает определение понятий переустройства и перепланировки. Целый раздел кодекса посвящен перечню работ, которые можно и нельзя производить в помещениях.

Изменения в законе затронули список предоставляемых документов. Основным нововведением считается отмена требования предоставлять технический паспорт и справку из органа архитектуры и охраны памятников.

Закон о перепланировке подразумевает возможность владельцев помещений согласовать работы после проведения. Но самовольные работы можно узаконить только через суд.

Но чаще всего процесс приобретения перепланировкой законного статуса производится в судебном порядке после получения отказа из Администрации. Даже самые опытные строители не всегда знают требования, по которым выдается разрешение.

Если собственнику необходимо обращаться в суд, он должен произвести следующий алгоритм действий:

  1. Составить исковое заявление.
  2. Собрать все необходимые документы, которые требуются для получения согласования.
  3. Оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей.

Рекомендуется пригласить на объект независимую комиссию, которая проведет осмотр объект и составит акт.

Перемещение плиты на кухне

Если решение суда будет положительным, то на его основе владелец сможет получить новый кадастровый паспорт на помещение. Если же решение вынесено не в пользу истца, он может подать апелляцию в течение 30 дней.

Федеральный закон о перепланировке 2019 года не имеет каких-то кардинальных отличий от предыдущих нормативных актов, но при этом он включает в себя несколько новых особенностей, которые нужно учитывать.

Согласование

Для того, чтобы согласовать проект перепланировки помещения, нужно подготовить определенный пакет документов, а именно:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • копия эскиза или проекта;
  • разрешение, полученное от Жилищной инспекции;
  • акт, подтверждающий соответствие нормативным требованиям всех проводимых работ.

Помимо этого, также потребуется получение нового кадастрового паспорта. Далее все документы подаются вместе с заявлением на согласование перепланировки в БТИ.

Дополнения

Без согласования можно сделать какой-нибудь проем в ненесущей стене или межкомнатной перегородке, а также остеклить балкон, установить кондиционер или провести демонтаж встроенной мебели, в то время как список запрещенных работ более обширен, и включает в себя:

  • любые работы, которые лишают возможности нормального проживания в указанном помещении;
  • разрушение несущих стен;
  • разрушение коммуникаций, включенных в состав общедомового имущества;
  • перемещение устройств отопления на лоджии или балконы;
  • расширение лоджий или балконов за счет площади жилых комнат;
  • обустройство арки, соединяющей кухню и жилую комнату, если на кухне стоит газовая плита;
  • перемещение туалета в те месте, под которыми у соседей снизу располагаются жилые комнаты.

Все остальные мероприятия при желании можно согласовать с уполномоченными органами и провести ремонтные работы в полном соответствии с требованиями закона.

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

  1. Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
  2. Подготовить проектную документацию в специальной компании.
  3. Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
  4. Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
  5. Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
  • Согласованный во всех службах проект;
  • Старый и новый техпаспорт;
  • Новая кадастровая документация;
  • Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
  • Гражданский паспорт заявителя;
  • Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

При наличии всех необходимых документов, суд принимает положительное решение и легализует проведенные работы.

Запрещено

Федеральный закон о перепланировке в 2019 году не содержит каких-либо новелл, касающихся порядка получения разрешения на изменение объекта недвижимости, согласования самовольно произведенных работ.

  • удостоверение личности заявителя;
  • копия эскиза или проекта;
  • разрешение, выданное Жилинспекцией;
  • акт соответствия выполняемых работ нормативным требованиям.

Помимо этого, также потребуется получение нового кадастрового паспорта. Завершающим этапом станет подача документов вместе с заявлением на согласование перепланировки в отдел БТИ по месту нахождения недвижимости.

Большинство граждан, проживающих в своих квартирах, не удовлетворены их конфигурацией и планировкой, поскольку понятие комфорта существенно изменилось со времен постройки большинства домов советских времен.

Не требуют получения разрешения:

  • устройства дверного проема в стене, не являющейся несущей, либо в межкомнатной перегородке;
  • остекление лоджии;
  • установки системы кондиционирования;
  • демонтаж старой встроенной при строительстве мебели.

Перечень запрещенных к перепланировке работ выглядит следующим образом:

  • изменения, приводящие к разрушению несущих стен;
  • работы, приводящие к невозможности проживания, ухудшающие его технические характеристики;
  • работы, связанные с разрушением коммуникаций, обслуживающих общедомовые нужды;
  • перенос системы отопления на балконное пространство;
  • вынос лоджии, т.е. ее объединение с жилой комнатой;
  • совмещение кухни и комнаты (оборудование кухни-гостиной) при условии, что на кухне установлена газовая плита;
  • перемещение санитарных узлов и ванных комнат в места, которые располагаются над жилыми комнатами соседей снизу.

Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия в 2019 году

Федеральный жилищный закон устанавливает, что согласование перепланировки производит орган местной власти. Для Москвы таким органом является Мосжилинспекция и ее подразделения в административных округах.

Перед совершением любых действий, связанных с перепланировкой жилья, должно следовать обращение собственника или основного квартиросъемщика в уполномоченный по согласованию орган с заявлением установленной формы (образец имеется на сайте инспекции).

  • правоустанавливающие документы владельца изменяемого помещения (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве, договор соцнайма);
  • подготовленный специализированной фирмой проект перепланировки;
  • техплан помещения, изготовленный БТИ;
  • согласие органа местного самоуправления, как наймодателя, на перепланировку, если квартира не приватизирована;
  • выраженное в письменном виде согласие на проведение перепланировочных работ всех совместно проживающих либо зарегистрированных членов семьи собственника или нанимателя;
  • заключение о том, что задние в котором находится помещение, подлежащее изменению, не является памятником архитектуры, объектом культурного наследия либо положительное заключение о возможности проведения перепланировки, если дом входит в перечень охраняемых (в Москве такой документ выдает Комитет по культурному наследию — Москомнаследие).

Перечень документов на разрешение является закрытым, требовать от заявителя представления иных бумаг орган по согласованию не имеет права.

  1. Главным отличием от предыдущих версий, пожалуй, является новое приложение 7 (Требования к учетно-технической документации на помещения в многоквартирных домах и жилых домах).
  2. Учётно-техническая документация должна быть не старше 5-ти лет.
  3. Журнал ведения производственных работ обязателен
  4. Акт о завершенном переустройстве и(или) перепланировке должен быть составлен в четырёх экземплярах
  5. Сроки рассмотрения заявлений изменены
  6. Новые заявления
  7. Протокол общего собрания подается только на электронном носителе
  8. (Пункт 4.4. Приложение 1) У одного нежилого помещения (переводимого из жилого помещения в
    нежилое помещение) допускается устройство только одной входной группы, если
    иное не предусмотрено техническим регламентом о требованиях пожарной
    безопасности.
  9. Изменения с добавлением новых правил (Пункт 10 Приложение 1) При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и
    (или) нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах не
    допускается (дополнения к пункту): 10.18. Устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних
    поверхностей (стен) в объектах.
    10.19. Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними
    помещениями.
    10.20
    . Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во
    внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — с ослаблением несущей
    способности элементов конструкций многоквартирного дома и жилого дома.
    10.21
    . Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих
    границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов,
    предусматривающее увеличение высоты здания, создание помещения, оснащение
    отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, с надстройкой
    стен, в том числе наружных.
    10.22
    . Устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных
    коробов.
    10.23. Изменение габаритов жилых и нежилых помещений, затрагивающее
    внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, путем устройства
    мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька.
    10.24
    . Проведение работ, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящих
    Требований, в нежилом помещении в многоквартирном доме, являющемся
    собственностью города Москвы.
    10.25. Устройство более одной антресоли на площади помещения, в котором
    она сооружается.
    10.26
    . Устройство на антресолях ванных комнат, душевых, санузлов, кухонь.
    10.27
    . Установка санитарно-технического оборудования, газовых и (или)
    электрических плит на площади антресоли.
  10. Изменения в тексте (Пункт 13, Приложение 1) 13. При проведении работ, указанных в пункте 3 настоящих Требований,
    затрагивающих архитектурный облик многоквартирного дома, проект
    переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
    подлежит согласованию с Комитетом по архитектуре и градостроительству города
    Москвы (далее — Москомархитектура) посредством межведомственного
    информационного взаимодействия по запросу Г осударственной жилищной
    инспекции города Москвы.
    Заключение Москомархитектуры о согласовании или отказе в согласовании
    проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном
    доме выдается на основании аналитических материалов, содержащих сведения о
    натурном обследовании перепланируемых и (или) переустраиваемых объектов и
    прилегающей территории.
    Москомархитектура осуществляет функцию государственного заказчика на
    подготовку аналитических материалов, содержащих сведения о натурном
    обследовании перепланируемых и (или) переустраиваемых объектов и прилегающей
    территории.
  11. (Изменения в Пункте 14 Приложение 1.) 14. Проведение работ, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящих
    Требований, осуществляется при наличии заключения Департамента культурного
    наследия города Москвы о допустимости проведения переустройства и (или)
    перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, если такое
    помещение или дом, в котором оно находится, является объектом культурного
    наследия или выявленным объектом культурного наследия, без проведения работ по
    сохранению объекта культурного наследия, представляемого посредством
    межведомственного информационного взаимодействия по запросу
    Мосжилинспекции.
    Заключение о допустимости проведения переустройства и (или)
    перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, если такое
    помещение или дом, в котором оно находится, является объектом культурного
    наследия или выявленным объектом культурного наследия, без проведения работ по
    сохранению объекта культурного наследия выдается Департаментом культурного
    наследия города Москвы по результатам рассмотрения представленного
    Мосжилинспекцией проекта переустройства и (или) перепланировки помещений в
    многоквартирном доме и жилом доме.
  12. Изменен (Пункт 19, Приложение 1). 19. Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке
    помещения в многоквартирном доме и жилом доме на ранее выполненные работы
    без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в
    многоквартирном доме и жилом доме, если такое решение требуется в соответствии
    с настоящими Требованиями, не допускается:
    19.1. На ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке
    помещения в многоквартирном доме и жилом доме, если такое помещение или дом,
    в котором оно находится, является объектом культурного наследия или выявленным
    объектом культурного наследия, в случае если выполнение таких работ невозможно
    без проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.
    19.2
    . На ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке
    помещения в многоквартирном доме и жилом доме, в результате проведения
    которых изменяется архитектурный облик многоквартирного дома,
    колористическое решение фасада многоквартирного дома.
  13. Пункт 2.3 Приложение 2 полностью изменен (2.3. Наименование органа исполнительной власти города Москвы,
    предоставляющего государственную услугу, а также иных органов исполнительной
    власти города Москвы, государственных учреждений и организаций, участвующих в
    предоставлении государственной услуги)
  14. Пункт 2.4.3 Приложение 2 и его компоненты новые. (Государственная услуга в электронной форме).
  15. Пункт 2.5. Приложение 2 (Документы, необходимые для предоставления
    государственной услуги. Дополнен) Документы БТИ должны быть не старше 5 лет, заявление нового образца, документы на собственность (если нет регистрации в ЕГРН).
  16. Добавлен Пункт 2.6 Приложение 2 (2.6. Услуги, необходимые и обязательные для предоставления
    государственной услуги
    Услугой, необходимой и обязательной для предоставления государственной
    услуги, является услуга «Предоставление документов технической инвентаризации»,
    предоставляемая согласно постановлению Правительства Москвы от 15 августа
    2011 г
    . № 359-ПП «Об услугах, которые являются необходимыми и обязательными
    для предоставления государственных услуг»
    . В соответствии с постановлением
    Правительства Москвы от 17 марта 2017 г
    . № 106-ПП «О Порядке организации
    технического учета в городе Москве, внесении изменений в правовые акты города
    Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений
    правовых актов) города Москвы» порядок получения услуги установлен приказом
    Департамента городского имущества города Москвы от 7 августа 2017 г. № 192 «О
    выполнении работ и (или) предоставлении услуг Государственным бюджетным
    учреждением города Москвы Московским городским бюро технической
    инвентаризации»).
  17. Пункт 2.7 Приложение 2 (2.7. Срок предоставления государственной услуги
    2.7.1. Общий срок предоставления государственной услуги включает срок
    межведомственного информационного взаимодействия органов исполнительной
    власти и организаций в процессе предоставления государственной услуги, а также
    срок передачи заявления (запроса) и иных документов, необходимых для
    предоставления государственной услуги, из МФЦ в Мосжилинспекцию и получения
    МФЦ от Мосжилинспекции результата предоставления государственной услуги для
    выдачи его заявителю и не может превышать:
    2.7.1.1
    . При обращении за получением решения о согласовании переустройства
    и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме:
    17
    2.7.1.1.1
    . В случае если в соответствии с законодательством не требуется
    получение (оформление) документов, указанных в пунктах 2.5.1.2.1.5, 2.5.1.2.1.6
    настоящего Регламента, — 20 рабочих дней.
    2.7.1.1.2
    . В случае если в соответствии с законодательством требуется
    получение (оформление) документов, указанных в пунктах 2.5.1.2.1.5, 2.5.1.2.1.6
    настоящего Регламента, — 30 рабочих дней.
    2.7.1.1.3. В случае нахождения помещения на последнем этаже
    многоквартирного дома и жилого дома, в том числе мансардном этаже (мансарде), а
    также чердачном пространстве (чердаке) такого дома, — 30 рабочих дней.
    2.7.1.2
    . При обращении за оформлением приемочной комиссией акта о
    завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в
    многоквартирном доме и жилом доме — 10 рабочих дней.
    2.7.1.3. При обращении за оформлением приемочной комиссией акта о
    завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в
    многоквартирном доме и жилом доме на ранее выполненные работы без решения о
    согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в
    многоквартирном доме и жилом доме, если такое решение требуется, — 30 рабочих
    дней.
    2.7.2
    . Срок предоставления государственной услуги начинает исчисляться:
    2.7.2.1
    . При обращении заявителя — физического лица в МФЦ — со дня передачи
    заявления (запроса) и иных документов, необходимых для предоставления
    государственной услуги, из МФЦ в Мосжилинспекцию.
    2.7.2.2
    . При обращении заявителя — индивидуального предпринимателя,
    юридического лица в Мосжилинспекцию — на следующий день после дня
    регистрации заявления (запроса). Датой поступления запроса в форме электронного
    документа с использованием Портала считается день регистрации запроса в
    Мосжилинспекции.
    2.7.3
    . В общий срок предоставления государственной услуги не включается
    срок, на который приостанавливается предоставление государственной услуги.)
  18. Пункт 2.10 Приложение 2 (Отказ в предоставлении государственной услуги) 2.10.1.1.3.6. Отказ заявителя предоставить доступ должностному лицу
    Мосжилинспекции, уполномоченному на проведение проверки, в случае обращения
    за получением решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки
    помещения, находящегося на последнем этаже многоквартирного дома и жилого
    дома, в том числе мансардном этаже (мансарде), а также чердачном пространстве
    (чердаке) такого дома, в помещение в течение 10 рабочих дней со дня подачи
    заявления (запроса) о согласовании переустройства и (или) перепланировки
    помещения в многоквартирном доме и жилом доме.
  19. Пункт 2.14. приложение 2. Новый. Показатели доступности и качества государственной услуги. Качество и доступность государственной услуги характеризуются следующими
    показателями:
    — возможность подачи заявления (запроса) и иных документов, необходимых
    для предоставления государственной услуги, для физических лиц — в МФЦ по
    экстерриториальному принципу в пределах города Москвы (вне зависимости от
    30
    места регистрации заявителя, а также места нахождения жилых и нежилых
    помещений в многоквартирных домах и жилых домах в городе Москве);
    — время ожидания в очереди при подаче заявления (запроса) — не более 15
    минут;
    — срок регистрации заявления (запроса) и иных документов, необходимых для
    предоставления государственной услуги, — не более 15 минут с момента их
    представления заявителем должностному лицу (работнику), ответственному за
    прием и регистрацию заявления (запроса) и документов, при личном обращении и
    не более одного рабочего дня при подаче заявления (запроса) с использованием
    Портала;
    — время ожидания в очереди при получении результата предоставления
    государственной услуги — не более 15 минут.
  20. Пункт 3.3. Приложение 2. Новый. Обработка документов (информации), необходимых для предоставления
    государственной услуги
  21. Приложение 7 (новое)
  • Обратиться в жилищную инспекцию для получения консультации;
  • Изготовить проектный эскиз сделанного переустройства;
  • Сопроводить эскиз экспликацией;
  • Представить для регистрации коррективы в техническом паспорте.

Особенности

Оформление проекта и его согласование с инстанциями 15-20 дней.
Получение иных справок 10 дней.
Рассмотрение заявления муниципалитетом 45 дней.
Выдача разрешения 3 дня.

Стоимость оформления перепланировки складывается из нескольких факторов:

  • обращение к помощи специалистов (консультант по недвижимости), юристов, посредников;
  • размер перепланируемого помещения;
  • объем планируемых к реализации перепланировочных работ;
  • срочность получения разрешения;
  • регион нахождения объекта недвижимости.

Учитывая вышеописанные условия, в Москве и Московской области перепланировка обойдется в 20-150 тыс. рублей, в регионах – от 3 до 80 тыс. руб.

Действия по оформлению Цена ( тыс. руб.)
Консультация специалиста 1-2
Заказ и получение техплана БТИ 2-7
Получение разрешения Жилинспекции До 30
Оформление проекта 3-15
Согласование проекта с различными инстанциями 5
Узаконение перепланировки через суд От 30

Тем, кому не удалось узаконить перепланировку, грозит наступление административной ответственности, сопровождающееся обязанностью привести помещение в состояние, существовавшее до перепланировки.

Если незаконная перепланировка сопровождалась нарушением строительных и санитарно-гигиенических норм, то штраф может достигать размера в 2,5 тысячи (статья 7.21. КоАП РФ).

Развитие современных строительных технологий и появление новых дизайнерских решений позволяют владельцам квартир радикально изменять жилое пространство, делая его более удобным, функциональным, оригинальным.

Многие знают, что перед существенной перепланировкой необходимо разработать и согласовать проект, однако на практике нередко сначала выполняются работы, и лишь затем, когда возникает острая необходимость, собственники пытаются всеми силами узаконить перепланировку. Без оформления соответствующих документов крайне сложно заключить любую сделку с квартирой, да и жалобы соседей могут привести к судебному разбирательству.

В настоящей статье мы рассмотрим, как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году.

Как узаконить перепланировку в судебном порядке?

Собственник, который сделал реконструкцию или самовольно построил объект, может получить на него права, только если суд в отношении этого вопроса примет положительное решение.

  1. чтобы участок, где возведено строение был частной собственностью;
  2. получить разрешения уполномоченных органов.

Разрешения необходимы только для постройки или реконструкции.

При этом перечень уполномоченных органов, чье согласование необходимо может быть разным. Какие документы нужно будет предоставить, зависит от особенностей местного (а также регионального) законодательства.

Например, возможно, понадобится:

  • разрешение от пожарной охраны и СЭС;
  • заключение эксперта по строительству;
  • согласование со службой электросетей и газовой, водоканала;
  • проект.

Без приложенных документов она просто не примет заявление о признании права собственности на незаконную постройку или о сохранении жилища в перепланированной (реконструированной, переустроенной) форме.

Гораздо более сложной является ситуация, когда перепланировка выполнена с нарушением строительных, архитектурных норм или иных положений, то есть, когда имеет место факт проведения работ, которые прямо запрещены. В этом случае узаконить перепланировку не получится и владельцу квартиры придется за свой счет восстанавливать «все как было».

В частности, запрещено перемещать несущие стены, объединять с гостиной кухни с газовыми плитами, расширять санузлы так, чтобы часть пространства оказывалась над жилой территорией соседей и так далее. Нельзя подключать систему «теплый пол» к общим сетям и выносить систему отопления на балкон.

Если это уже сделано, придется привлекать юристов и технических специалистов, чтобы вместе подумать, как исправить ситуацию с наименьшими потерями.

Если БТИ (или жилкомиссия) отказывается давать заключение (без него Росреестр не примет документы), придется обратиться в суд и привести доказательства того, что никаких нарушений во время перепланировки не было. Судебное решение также является основанием для регистрации изменений.

Наиболее правильный вариант – не рисковать и провести все согласования на этапе планирования работ. Существенная перепланировка без профессионального проекта может впоследствии обернуться печальными неожиданностями даже с риском для жизни людей.

Не исключено, что суд назначит специальную экспертизу, уполномочив выездную комиссию отправиться на объект и дополнительно подтвердить, что в результате вмешательства не был нанесен ущерб ни зданию, ни жильцам. Если выводы будут в пользу собственника, суд удовлетворит иск, и можно будет забыть о санкциях.

Если удастся получить положительное судебное решение, его необходимо отнести в орган технической инвентаризации, который обязан внести необходимые изменения в документацию. Далее регистрация выполняется в общем порядке.

  • Проект: на стадии предварительного получения разрешения это наиболее крупная трата, стоимость изготовления документа – от 15 тыс. рублей и выше (верхняя граница определяется уровнем сложности).

  • Согласование этого проекта в государственных инстанциях обойдется в сумму от 5 тыс. рублей (государственные пошлины).

  • Изготовление нового техпаспорта стоит от 2 до 7 тыс. рублей.

  • Если планируется для получения разрешений привлечь посредническую компанию – такие фирмы берут за свои услуги от 20 тыс. рублей (не считая перечисленных расходов).

В том случае, если собственник решил все узаконить по факту через суд, к перечисленным тратам прибавится оплата подготовки документов для суда – это от 30 тыс. рублей, а также консультация юриста – 1-2 тыс. рублей. Если же для этой процедуры привлекаются посреднические фирмы, их услуги в этом случае будут стоить 50-80 тыс. рублей.

  • Штраф до 2,5 тысяч рублей с предписанием вернуть помещение в исходное состояние;
  • Передача квартиры под юрисдикцию суда, продажа с направлением вырученных средств на восстановление первозданного вида;
  • Отказ нотариата в выдаче свидетельств наследования;
  • Отказ в праве приватизировать, продавать (покупать) квартиру;
  • Проблемы с ипотекой (банки поднимут вопрос о безотлагательном погашении долга при обнаружении незаконных изменений объекта залога).

Проведение любых сделок с квартирой в 2019 году будет невозможным в случае самовольной перестройки ее без получения разрешения в компетентных органах. Действия по изменению планировки без согласования в соответствии со статьей 29 ЖК РФ считаются незаконными.

На что обратить внимание в 2019 году?

С течением времени требования к проведению перепланировки продолжают ужесточаться. Сегодня во многих случаях без разрешения нельзя устанавливать кондиционеры, менять ванны (например, вместо стальной ванны установить чугунную), выполнять остекление балконов. Ограничения могут быть общего характера (строительные, архитектурные нормативы) или локальные — установленные местной администрацией, которая также имеет на это право.

Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия в 2019 году

Чтобы не столкнуться с невозможностью узаконить проведенные изменения и не получить отказ в разрешении, лучше всего заказать проект в лицензированной проектной компании, где сотрудники отлично знают – что можно, а что нельзя делать.

Кроме того, важно знать, что согласие с перепланировкой должны выразить все собственники жилья, в том числе несовершеннолетние.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про юриспруденцию