Реконструкция общего имущества в многоквартирном доме

Особенности перепланировки общего имущества многоквартирного дома

Состав таких помещений определяется Постановлением Правительства России №491 от 13.08.2006г. П. 14 ст.1 и п. 6 ч.7 ст. 51 ГСК РФ регламентируется порядок реконструкции, а также условия её осуществления. Перепланировка общего имущества многоквартирного дома предусматривает ст. 25 ЖК РФ, а её операции устанавливают Правила и нормативы технической эксплуатации жилфонда.

Важно

Он направляется в районный суд по месту расположения здания.Порядок согласования Чтобы избежать судебных тяжб в дальнейшем, необходимо заранее позаботиться о законности проводимых строительных работ. Для этого потребуется:

  1. для начала стоит определить, что хочется в помещении изменить и понять попадают ли планируемые действия под перепланировку, переустройство или реконструкцию;
  2. основная трудность во всем процессе заключается в получении согласия всех жильцов дома и в ТСЖ, так как исход событий будет полностью зависеть от их решения.

Для этого необходимо собрать общедомовое собрание и принять какое-либо решение. Если владельцы временно проживают в другом месте, их необходимо найти и получить письменное одобрение.

Незаконная перепланировка общих площадей многоквартирного дома влечет наложение штрафных санкций на инициатора таких действий, а также возврат помещения в прежнее состояние. Жилищный закон устанавливает проведение собрания владельцев квартир и вынесение заключения по предполагаемой реконструкции, а в иных ситуация и согласование с собственниками всех помещений в доме.

Например, статьей 44 ЖК РФ установлено обязательное получения согласия правообладателей в ситуациях, связанных с пользованием земли, расположенной под домом, и с ограничениями по ней. Если же в результате проводимых работ уменьшается площадь мест общего пользования либо их часть присоединяется к жилой площади, то потребуется согласование всех владельцев жилого пространства дома (ст.36 ЖК РФ).

Закон не исключает возможности оформления самовольной перепланировки и после проведения работ.

  • Самовольная перепланировка жилых помещений оформляется в ходе судебного разбирательства.
  • В случае выполнения работ не специалистом, сотрудник БТИ вправе отказать во внесении изменений в техническую документацию и может направить службу проверки качества выполненных работ.
  • Не согласование проекта в пожарной и газовой службе, а также в отделении электросетей и водоканала может привести к судебным разбирательствам либо к отключению коммуникаций с целью обеспечения безопасности жителей дома.

К данным последствия может привести и выполнение работ по переделыванию инженерных сетей не специалистом.

Что относится к общедомовому имуществу?

Итак, разберём более детально официальные термины. Мнение экспертаНаталья ТитоваЮрист по имущественным вопросам. Стаж работы адвокатом — 15 лет. Большое количество выигранных делЗадать вопрос экспертуВ соответствии с пунктом 1.3 статьи 36 жилищного кодекса, общедомовыми признаются несущие и прочие элементы здания, обслуживающие свыше одного помещения.

Если же собственник сделал крышу балкона самостоятельно, то это частная собственность. В соответствии с постановлением правительства № 491, пункт 6, выходит, что стояк системы отопления — тоже общедомовое имущество.

не выходя из

Суд может узаконить перепланировку и без согласия сособственника квартиры

Документ

Процесс этот длительный и для этого потребуется.

  1. Обратиться в БТИ и заказать технический паспорт на здание с учетом сделанных изменений.
  2. Обратиться в администрацию за выдачей разрешения на реконструкцию, представив при этом старый и новый техпаспорта, правоустанавливающую и кадастровую документацию. Заявление пишется в свободной форме.

Ответ готовится в течение месяца и может иметь различные результаты:

  • Возможно получение согласования при условии соблюдения норм законодательства.
    В целях представления выполнения требований, необходимо получить одобрение Роспортребнадзора и пожарной инспекции, выполнить проект.
  • Вручен отказ, так как государственный орган не уполномочен давать разрешения на то, что уже совершено.
  1. Подать иск о признании права собственности на вновь созданную площадь в судебные органы.

Поделиться в Любые изменения таких площадей возможны, но их осуществление имеет некоторые особенности. Что является общедомовым имуществом К нему относятся помещения и части конструкций, которыми пользуются большинство владельцев жилых площадей дома. В это перечень входят:

  • коридоры, лестничные площадки, лестницы, чердаки, гаражи, подвалы, коммуникационные узлы и инженерные системы;
  • крыши;
  • стены, перекрытия, балконные плиты, фасад здания;
  • земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства;
  • объекты обслуживания дома, в том числе, трансформаторные будки и пункты теплопередач, общие автостоянки, гаражи, детские и спортплощадки.

Законодательство Общедолевая собственность на общие помещения дома устанавливается ст.290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ.

ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок предан в порядке, установленном ст.

  1. старший по дому и заявитель обращаются в нотариальную контору для удостоверения решения собрания;
  2. получение разрешений в СЭС и МЧС;
  3. подготовка проектной документации специализированной компанией или БТИ;
  4. согласование проекта в Жилищной инспекции;
  5. проведение работ;
  6. внесение изменений и получение нового свидетельства при изменении метража жилья.

Документы Регистрация проведенных работ потребует сбора необходимой документации, которую нужно будет представить в регистрационную службу.

При игнорировании предписания, и уклонения от узаконивания перепланировки суд, согласно Жилищному Кодексу РФ, может выставить вашу квартиру на аукционные торги, с возвратом вам стоимости квартиры (за вычетом судебных издержек и затрат на приведение помещения в первоначальное состояние). Незаконная перепланировка квартиры чревата большими проблемами!

Но, если ваша перепланировка выходит за пределы квартиры и затрагивает места общего пользования (находящиеся в коллективной собственности лесничные площадки, коридоры, фасад здания) придётся получать писменное согласие всех жильцов многоквартирного дома, чьи интересы затронуты вашей перепланировкой.

Как собрать подписи жильцов Согласие жильцов многоквартирного дома на проведение строительно-ремонтных работ, затрагивающих общее имущество, оформляется в виде Разрешения общего собрания жильцов, заверенного нотариусом. При отсутствии возможности провести общее собрание, придётся персонально обходить всех соседей и оформлять письменное заявление с паспортными данными и подписью каждого квартировладельца… Требования российского законодательства к оформлению перепланировки с получением согласия жильцов многоквартирных домов сегодня очень строги.

Проект должен быть обязательно согласован в Жилинспекции района. Градостроительный план земельного участка Представляет собой документацию, включающую описание земельного участка со всех сторон, в том числе:

  • географические координаты;
  • присутствие на нем объектов и их характеристик;
  • границы с соседними наделами;
  • линии передач, коммуникации, канализация;
  • кадастровые данные и другое.

Без градостроительного плана невозможно обратиться в проектную компанию для ремонта существующих зданий, проводить их реконструкцию. Разрешение на строительство Документ выдается в органах исполнительной власти или в местной администрации и дает право на проведение реконструкции здания.

ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст.

ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст.

  • бланк заявления, образец которого можно получить в Росреестре;
  • паспорт гражданина РФ;
  • одобрение проведенных изменений владельцами других квартир;
  • эскиз или проект перепланировки;
  • план БТИ;
  • поэтажная планировка;
  • техническое заключение о безопасности проводимой деятельности;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • разрешения пожарной, газовой и санитарно-эпидемиологической служб.

Общее имущество многокартирного дома

Стоимость Услуги Цена (руб.) Составление проекта 15-70 000 Оформление техпаспорта 2-5 000 Согласование проекта посредником 25-50 000 Подготовка технического заключения от 15 000 Проект Он представляет собой техническую документацию, которую можно заказать в строительно- архитектурной организации, являющейся членом саморегулируемой организации и имеющей разрешение на выполнение работ.

Таким образом, для осуществления реконструкции, влекущей за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, недостаточно согласия на такую реконструкцию 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, а кворум, необходимый для принятия решения о даче согласия на подобную реконструкцию, составляет 100% от общего числа голосов всех собственников Истец обратился в суд с иском о признании решения общего собрания собственников недействительным, указал, что ответчик, без получения его согласия, самовольно, стал производить реконструкцию своей квартиры путем присоединения части чердачного пространства.

Нужно ли согласие собственников на перепланировку общего имущества многоквартирного дома Переустройство жилья представляет собой смену его конфигурации, требующее занесения уточнений в техническую документацию и представляет собой:

  • разборку стенных перегородок и проемов дверей или перенос;
  • увеличение или уменьшение жилплощади;
  • возведение дополнительных санузлов и кухонных уголков;
  • расширение жилого пространства за счет вспомогательных площадей;
  • установку и замену инженерных коммуникаций;
  • переустройство построенных тамбуров.

При переделке квартир не нужно согласование с соседями многоэтажного дома, за исключением ситуации, предусмотренной ст.40 ЖК РФ.Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в своем Апелляционном определении по делу № 33-190/57 указала, что «доводы апелляционной жалобы о том, что металлический шкаф является движимой вещью, поэтому его место установки не регламентируется проектом жилого дома, а также то, что устройством тамбура он не нарушает права истицы и других собственников дома, поскольку возведенная перегородка (тамбур) находится на площадке около его квартиры и эта часть приквартирной площадки предназначена для обслуживания его квартиры, отклоняются, поскольку Шамшетдинов Х.Х.

Если выяснить различия перепланировки от реконструкции, а также просмотреть градостроительное законодательство, то станет ясно, что к реконструкции относятся работы, в результате которых меняются параметры квартиры, ее частей и качества инженерных проводок.

Реконструкция общего имущества в многоквартирном доме

Реконструкция затрагивает и внешний облик объекта и изменения несущих конструкций.

Перепланировку часто называют реконструкцией. Если не углубляться в различия по видам работ, то общий смысл схож.

Список формируется в зависимости от конструкции здания, ветхости дома, технических параметров, нормативов и климата в регионе. Необходимо периодически проводить осмотр общего хозяйства и своевременно устранять недостатки.

Содержание подразумевает выполнение важных условий:

  1. Температурные показатели в общедомовых нежилых помещениях поддерживаются в соответствии с нормами СНиП.
  2. Система электроснабжения дома должна находиться в работоспособном состоянии.
  3. Работает канализация.
  4. На территории, в подъездах и других общих помещениях регулярно выполняется уборка.
  5. Люди организованно пользуются вывозом мусора.

Отдельным пунктом в постановление внесено координирование ответственными лицами процесса утилизации ртутных ламп.

Сюда можно отнести площадки лестниц около жилых помещений, оборудование лифта, этажи, предназначенные для технического использования, подвальные и чердачные помещения с наличием инженерных коммуникаций, коридоры, различного вида шахты, непосредственно сами лестницы, места для стоянок, оборудованные внутри дома, гаражи, расположенные в подвальных помещениях, предназначенные для пользования жителями дома.

Обязательным условием при этом является наличие коммуникаций в нежилых комнатах; нежилые помещения, доля собственности на которые, принадлежит более чем одному владельцу квартиры, предназначенные для удовлетворения социальных нужд жильцов (комната отдыха, нежилые помещения для организации досуга детей и взрослых, нежилые помещения для занятий спортом и т.д.); крыша, несущие ограждения, стояки, несущие конструкции, фундамент, балки, стены, колоны, перекрытия (в том числе и перекрытия балконов) и т.д.;

Провинциалы

В результате выполнения данных работ появились трещины в конструкциях здания, в том числе и в его квартире, общее собрание собственников многоквартирного дома не проводилось, часть подписей в указанном протоколе являются поддельными.Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст.

Состав общего имущества многоквартирного дома в 2019 году. Что входит в общедомовое имущество по жилищному кодексу РФ.

Согласно ст.

37 ЖК РФ размер доли собственника квартиры в общем имуществе пропорционален размеру его жилья. Согласно ст. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

Поэтому оно не признается индивидуальным.

Доли выделяются в соответствии с объемом площади, принадлежащей гражданам. Однако выделить ее в натуре не удастся. Поэтому реализация индивидуального права не предусматривается.

Появляется оно в момент покупки квартиры. Гражданин после приобретения жилья получает не только право на ОИ, но и обязательства по его содержанию.

Сделать его объектом сделки или передать другому лицу не удастся.

Выделяют несколько основных объектов, которые признаются общедомовым имуществом: В данную группу включаются любые помещения, расположенные за пределами квартиры.

Уменьшение общего имущества многоквартирного дома

Реконструкция общего имущества в многоквартирном доме

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г.

Что входит в общее имущество многоквартирного дома по ЖК РФ

Согласно ст.

Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.Земля, на которой расположен многоквартирный дом.Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).

Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.Важно!

Инженерные коммуникации считаются общедомовой собственностью до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка случается на участке после ответвления или запирающего

Имеются в виду проемы (общие окна, двери в подъезде, в том числе внутренние перекрытия). Имеются в виду инженерные сети, коммуникации, механизмы, установки, которые обеспечивают обслуживание дома (и при этом располагаются за пределами квартир и помещений коммерческого назначения):

  1. общедомовая антенна;
  2. электросети;
  3. кабели и т.п.
  4. счетчики;
  5. радиоточка;
  6. водопровод;
  7. газопровод;
  8. домофон;

Земля непосредственно под зданием(под фундаментом), а также некоторая часть земли вокруг дома тоже принадлежит собственникам в соответствии с их долей.

Границы участков всегда закреплены в соответствующих документах (кадастровый паспорт, градостроительный план и другие). Причем владельцам принадлежит не только земля, но также деревья, прочие элементы озеленения, детские площадки, дорожки, скамьи и т.п.

Виды работ

  1. Смещение, создание или уничтожение перегородок на площади квартиры. Данные работы проводятся с целью получения большей площади комнаты, кухни и других помещений или если перепланировка ведется в квартире студии, то возможно возведение новых стен для образования нескольких комнат.
  2. Переустройство дверных проемов, изменение их расположения. С целью обеспечить изоляцию комнаты или, к примеру, создать проход в кухню и из коридора, и из комнаты.
  3. Создание проемов или арочных проходов в несущей конструкции.
  4. Разбивание несущей стены в дозволительной мере, без понижения устойчивости всего дома.
  5. Действия, за счет которых предполагается увеличить размер площади отдельного отсека квартиры.
  6. Изменение функционального назначения помещения, перенос коммуникационных сетей.
  7. Соединение раздельного сантехнического помещения.
  8. Создание новых помещений с выводом коммуникаций (доп. душевая или кухня).
  9. Объединение квартир на одной лестничной клетке.

Согласование переноса санузла

Реконструкция общего имущества в многоквартирном доме

Перенос сантехнических узлов является трудным элементом перепланировки.

Переносить туалет и ванную нельзя:

  • на жилую площадь квартиры, если под ней находится соответствующая площадь соседей;
  • невозможно увеличить санузел за счет кухни или комнаты, т.е. жилого помещения;
  • изменять площадь и расположение сантехники без одобрения санитарно-эпидемиологической станции (СЭС).

Проект или эскиз

Проектная документация по переделыванию сантехнических помещений в обязательном порядке должна быть одобрена СЭС.

В ходе проведения работ по плану перепланировки не должны быть ущемлены права соседей. Все проделанные работы должны обладать высоким качеством.

Этапы перепланировки в многоквартирном доме

Ни одна перепланировка в многоквартирном доме не должна проводиться, если не соблюдены все этапы по подготовке и проведению работ.

  1. Получение одобрения от всех сожителей, включая детей.
  2. Получение письменного согласия от всех проживающих в доме и собственников квартир (пункт требует нотариального присутствия, если нужно переустроить элементы общего имущества).
  3. Разработка эскиза с внесенными изменениями.
  4. Получение разрешительного документа на произведение перепланировачных действий в конкретном доме.
  5. Оформляется чертеж и проект помещения с внесенными изменениями.
  6. Проводятся все запланированные работы, относящиеся к перепланировке.
  7. Сотрудник из бюро технической инвентаризации (БТИ) проверяет работы на соответствие их качества и не ухудшились ли условия из-за проделанной работы.
  8. Крайне желательно оповестить об изменениях инженерных сетей коммунальные службы. Для регистрации и проверки правильности подключения будет прислан специалист.
  9. Создается новый кадастровый паспорт и свидетельство о собственности.

Обязательные условия

Реконструкция общего имущества в многоквартирном доме

Главное и основное условие в том, что перепланировку нельзя проводить без получения предварительного одобрения муниципальных властей.

Данный момент относится к любой перепланировке, как в квартире, так и на местах общего пользования или на площади нежилого назначения.

При оформлении разрешения потребуется указать основания к выполнению работ (цель).

Как происходит оформление

Оформить все этапы перепланировки должным образом помогут сотрудники нескольких организаций.

  1. Администрация муниципального образования.
  2. Бюро технической инвентаризации.
  3. Проектная организация или индивидуальный проектировщик с лицензией на предоставление услуг создания проектов перепланировки.

Первоначально необходимо идти в административный орган и заручиться предварительным согласием на проведение работ в определенной многоэтажке на жилом пространстве собственника.

  • Обращение к проектировщику для консультации обо всех возможных работах в квартире и разработка плана перепланировки в соответствии с возможностью и желаемым результатом.
  • Уже с проектом в администрации получают официальное разрешение на реализацию всех заявленных работ.
  • После завершения процесса переделки, сотрудник БТИ обязан внести изменения в документы технического характера и выдать акт о завершении перепланировки.
  • На основании выписанного акта об окончании работ перепланировки в органах кадастрового учета и в регистрационной палате получаются новые документы на недвижимость с внесенными изменениями.

Процесс узаконивания готовой перепланировки без получения предварительных разрешений:

  1. подача заявления в отдел архитектуры и градостроительства о выполненной перепланировке и желании ее оформить;
  2. осмотр помещения и фиксирование изменений сотрудником БТИ;
  3. получить по факту проделанных работ заключение о безопасности и соответствии нормам от СЭС, МЧС, и организации по управлению многоэтажным зданием;
  4. создать план помещения, даже если проведенные работы были минимальными;
  5. подача искового заявления о признании результата перепланировки законным.

Документация

  • гражданский паспорт собственника;
  • свидетельство на жилое помещение;
  • документы, которые привели к оформлению собственности за конкретным лицом (договор купли-продажи, дарения или завещание);
  • два варианта тех. паспортов (до и после переделки);
  • кадастровый паспорт;
  • полученные заключения от СЭС и МЧС;
  • проектная документация;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины.
  1. Иск удовлетворен в полной мере. Перепланировка в таком случае считается полностью законной, каких штрафов владельцу оплачивать не придется. После оглашения вердикта, необходимо пойти в БТИ за бумагами, подтверждающими правомочность работ произведенных в квартире, заказать новый кадастровый паспорт и свидетельство на собственность.
  2. Отказ от признания перепланировки законным деянием. Можно обратиться с апелляцией в вышестоящий судебный орган или следовать предписанию решения суда, т. е. восстановить вид квартиры до состояния соответствующего технической документации. Также нарушитель-собственник обязан будет уплатить судебные издержки и штраф. До выполнения всех требований суда на квартиру накладывается обременение в виде ареста.

Реконструкция общего имущества в многоквартирном доме

При неисполнении решения суда могут возникнуть следующие последствия:

  1. назначение обязательных работ и взыскание штрафа через имущество;
  2. заключение под стражу, в связи с отказом от возврата квартиры в первозданное состояние;
  3. тюремный срок, если будет доказано, что были попытки оформить перепланировку задним числом;
  4. выселение из недвижимого имущества, если в возврате состояния имущества отказано, а действующие переделки несут угрозу жизни соседям и жильцам самой квартиры.

Необходимые документы

Для получения официального согласия от органов власти на переделку квартиры нужно предоставить в администрацию.

  1. Заявление о перепланировке.
  2. Документы на объект, планируемый к переделыванию.
  3. Проектная документация с чертежами и эскизами за подписью проектировщика с лицензией.
  4. Тех. паспорт квартиры.
  5. Письменное согласие от каждого из членов семьи, лиц, прописанных в квартире, включая несовершеннолетних.
  6. Согласие собственников помещений дома, в котором планируется перепланировка.
  7. Предварительное согласование от главы органов самоуправления.
  8. Оформленное заключение из отдела по охране памятников архитектуры.

Данный список не является пополняемым.

Стоимость

Услуги Стоимость (в руб.)
Получение решения о согласовании перепланировки с БТИ 5000. При получении согласования уже на этапе суда, стоимость будет выше вдвое.
Получение официального разрешения на переделку квартиры от 10 до 30 тысяч
Разработка проектной документации  30 тыс.
За консультацию в БТИ о видах работ, которые возможно реализовать 1000
Получение согласия на выполнение работ от СЭС и МЧС 30000

В среднем для законного проведения перепланировки потребуется от 80 – 150 тысяч в зависимости от региона проживания и вида планируемых работ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про юриспруденцию
Adblock detector