Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме в 2019 году

Виды перепланировки жилого помещения

Простая или поверхностная перепланировка – это:

  1. Изменения в расположении сантехники;
  2. Разборка ненесущих перегородок;
  3. Переделка дверных проемов;
  4. Монтаж новых перегородок;
  5. Перенос кухонной плиты.

Сложная перепланировка квартиры – это:

  1. Демонтаж стен;
  2. Перенос кухни в другое помещение;
  3. Увеличение площади комнат за счет ниш и кладовок;
  4. Объединение комнат;
  5. Перемещение коммуникаций;
  6. Обустройство дополнительной ванной;
  7. Создание проемов в несущей стене;
  8. Переустройство оконного проема.

После проведения всех работ необходимо зарегистрировать изменения. Как выполнить такую перепланировку по закону?  Начать действовать следует с визита в архитектурный отдел.

Перепланировка в 2019 году требует значительных денежных вложений. Это связанно с тем, что необходимо провести большой объем строительный и ремонтных работ. Стоимость зависит от многих факторов, главные из которых – значимость изменений и статус фирмы, производящей ремонт.

Что говорит о перепланировке квартиры закон?

Процесс перепланировки регулируется Главой 4 Жилищного Кодекса РФ. Согласно законодательству, перепланировкой и переустройством признается изменение параметров жилого объекта, модификация оборудования и коммуникаций, отраженных в технической документации. Такими документами являются технический план и паспорт.

Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме в 2019 году

Перепланировка – это осуществление работ по преобразованию пространства жилого помещения. Такими работами считаются:

  • демонтаж, перенос или создание перегородок или проемов;
  • расширение или уменьшение жилой площади за счет изменения количества комнат;
  • изменение функциональных помещений квартиры – кухни, санузла, коридора.

Переустройством же называются работы, связанные с внутриквартирным оснащением и коммуникациями. К ним относятся:

  • замена газового оборудования на электрическое;
  • корректировка местонахождения отопительного или газового оборудования;
  • переустройство санузлов;
  • монтаж сантехнического оборудования, который приводит к увеличению функциональности (к примеру, установка джакузи, душевых кабин и т.д.).

Важно соблюдать установленный порядок перепланировки квартиры. В противном случае возможно применение штрафных санкций по отношению к нарушителю, а также выдвижение требования демонтировать несанкционированно произведенные действия за свой счет.

Большинство работ по перепланировке или переустройству квартиры требуют согласования с жилищной комиссией или иным уполномоченным органом. Для получения одобрения потребуется оформить проект, в котором будет зафиксированы планируемые изменения.

Готовую проектную документацию нужно согласовать в уполномоченном органе региона. Проект – не единственный требуемый документ. Также нужно подготовить:

  • заявление на согласование установленной формы (выдадут при обращении);
  • документ, подтверждающий наличие права собственности на квартиру – свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт – выдается в БТИ;
  • согласие других жильцов квартиры, если планируется перепланировка в муниципальном жилье;
  • разрешение, полученное в архитектурном отделе муниципалитета, если дом является объектом культурно-исторического наследия.

По результатам произведенных действий по адресу местонахождения квартиры выезжает специальная комиссия. Сотрудники проверят ремонт на соответствие установленным нормам и выдадут акт. После этого можно считать, что объект введен в эксплуатацию.

Акт, выданный комиссией, является основанием для внесения изменений в техническую документацию, а при необходимости в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в БТИ, Росреестр или МФЦ.

Последствия самовольной перепланировки весьма плачевны:

  1. Наложение штрафа в размере до 2,5 тысяч рублей.
  2. Требование вернуть жилплощади изначальное состояние за свой счет.
  3. При игнорировании вышеуказанного требования возможно вынесение решения суда, согласно которому квартира выставляется на публичный аукцион для реализации, а владельцу грозит выселение.
  4. После самовольных действий объект недвижимости не сможет стать предметом гражданско-правовых сделок. Его нельзя будет продать, подарить и т.д.
  5. При возникновении аварийной ситуации по вине нарушителя он будет обязан возместить другим жильцам причиненный ущерб.

Узаконить самовольную перепланировку можно по административному регламенту или через суд. В любом случае необходимо действовать по следующему алгоритму:

  1. Подготовка требуемых документов.
  2. Получение принятого решения в течение 45 дней.
  3. В случае отказа в согласовании – обращение в суд.

Вместе с иском в суд необходимо направить оригиналы и копии всех документов, подтверждающих обстоятельства в нем изложенные. Обращение в судебные органы облагается государственной пошлиной в размере 300 рублей.

Судом может быть назначена специальная экспертиза. Выездная комиссия должна установить, что вмешательства собственники не нанесли вреда зданию и окружающим. Тогда иск будет удовлетворен и санкций не последует.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите ситуацию в специальном окне, и эксперт оперативно проконсультирует вас.

Перепланировка – эффективный способ приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца. Многие совершают ошибку, считая, что со своей жилой площадью можно совершать любые действия. Но в действительности, это может привести к ряду серьезных проблем.

В доме квартиры неразрывно связаны друг с другом. Таким образом, перепланировка изменяет конструкцию многоэтажки в целом. Именно по этой причине необходимо узаконить перепланировку. Прежде чем начать переустройство, требуется согласование планировки с БТИ и архитектурным отделом города.

Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.

Статья 7.21 кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка.  За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:

  1. Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
  2. Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
  3. Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
  4. Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Несогласованная перепланировка – это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами – невозможно.

Нельзя предпринимать следующие действия:

  1. Полностью сносить несущие стены;
  2. Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
  3. Убирать оконные проемы;
  4. Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
  5. Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
  6. При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.

Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.

И так, давайте пошагово разберем как быстро и недорого узаконить перепланировку квартиры? Любую перестройку следует начать с оформления и сбора документов:

  1. Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
  2. Технический паспорт на квартиру;
  3. Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
  4. Согласие службы эксплуатации;
  5. Разрешение от Роспотребнадзора;
  6. Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
  7. Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
  8. Проект или эскиз с подробным описанием работ;
  9. Письменное согласие жильцов дома.

Для получения документов в каждую службу придется написать заявление и предоставить по требованию необходимые сведения. Практика показывает, что наибольшие трудности возникает с последним пунктом – с опросом соседей.

Далее, все собранные документы нужно предоставить в архитектурный отдел. Для их рассмотрения будет созвана специальная комиссия. Именно она вынесет решение об одобрении или отклонении проекта. Заявление рассматривается в срок до 45 дней. Только после положительного решения можно подыскивать и заключать контракт с фирмой, которая будет выполнять все работы. Технический надзор вправе остановить работы в любой момент в случае, если выявится факт нарушения порядка их выполнения.

  1. Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
  2. Сделать план или эскиз проведенных работ;
  3. Предоставить план дома по этажам;
  4. Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;

Варианты перепланировки 1-комнатной квартиры

  1. Вызвать на дом инспектора БТИ. Он составит акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с выданным ранее разрешением;
  2. Далее следует зарегистрировать новую планировку в Технадзоре и БТИ;
  3. После регистрации БТИ выдаст владельцу жилого помещения новый паспорт на квартиру.

В случае если комиссия отклонила проект, стоит переработать план. Следует убедиться, что проект включает в себя виды работ, которые закон разрешает. Или же отказаться от идеи сделать перепланировку.

Как уже говорилось ранее, для кирпичных домов существует множество решений для проведения перепланировки и все они отличаются своим разнообразием, чего нельзя сказать о панельных домах.

Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме в 2019 году

Кроме того, путем сноса межкомнатных стен можно организовать большую квартиру-студию, что является очень популярным дизайнерским решением в наши дни. Помимо этого, собственники могут расширить ванную комнату и туалет, однако сделать это можно только затрагивая нежилые помещения.

Однако ко всем ремонтным работам следует относиться с особой осторожностью, поскольку все большинство новых кирпичных домов строятся по индивидуальным проектам, а значит очень сложно владельцу квартиры самостоятельно определить какую стену можно изменять, а какую трогать нельзя.

Данный вариант отличается от вышеуказанного тем, что он рассчитан на трехкомнатные квартиры с проемами в стенах. В перегородках между комнатами можно устроить проемы для того, чтобы соединить, например, часть коридора и совмещенный санузел.

Данный проект подразумевает увеличение количества комнат, пригодных для жилья. Этот вариант можно с легкостью осуществить в кирпичных домах, поскольку все жилые помещения в такой ситуации будет соответствовать норме о минимальных площадях. Чаще всего третья комната получается благодаря уменьшению гостиной или путем совмещения ее с кухней.

Самым популярным вариантом является такая перепланировка, в результате которой комнаты будут расположены в одном ряду. Чтобы добиться данного результата, необходимо всего лишь убрать несколько стен: между кухней и гостиной, а также между гостиной и другой комнатой.

Так, в конечном счете появится большая студия, где будут находиться несколько функциональных зон. Их можно обозначить с помощью перегородки, можно также поиграть с напольным покрытием и напольной отделкой, например, установить барную стойку, подиум и так далее на что только хватит фантазии.

Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме в 2019 году

В результате жильцы смогут насладиться просторной гостиной, совмещенной с кухней, где также можно выделить несколько функциональных зон: там, где будет готовиться пища, и там, где будет отдыхать семья.

Существует также вариант, когда гостиная объединяется с балконом. При этом вовсе не обязательно полностью разрушать стену, достаточно будет лишь увеличить максимально дверной проем.

Перепланировка в помещении монолитного дома, как и любого другого должна выполняться в соответствии с положениями:

  • Жилищного кодекса, главы 4, где указаны основные требования, перечень документов для утверждения, ответственность инициатора ремонта и др.;
  • Постановления правительства № 508 (25.10.11);
  • СанПиНов и СНиПов;
  • ГОСТов;
  • других нормативных актов.

Но при радикальном переоборудовании помещения, когда потребуется перенести «мокрые» помещения или расширить их, увеличить межкомнатные или оконные проемы, организовать дополнительный вход в помещение с улицы, обустроить еще один вентиляционный канал на фасаде здания и в других случаях необходимо будет заказать проект. Его выдает автор дома или проектное бюро, компетентная строительная компания, которая имеет допуск СРО.

Проводить перепланировку можно на любом этапе эксплуатации дома, не боясь его усадки, сразу после постройки или спустя годы. Проект потребуется согласовать с Жилинспекцией, получить дополнительные заключения и разрешения для его реализации от СЭС, МЧС и других органов. Когда документы будет готовы, окончательное согласование придется пройти с МВК (межведомственной комиссией).

После этого можно будет заказать новый техпаспорт на квартиру в БТИ, а затем переоформить документы на собственность, внеся необходимые корректировки в Росреестре. Если же перепланировка будет проведена без предварительного согласования, то ее придется узаконить.

Порядок действий таков же, но сначала вызывается инспектор Жилинспекции. Он опишет все действия собственника, после чего последний сможет получить техпаспорт с красными линиями. С ним и другими документами, придется согласовывать перепланировку со всеми контролирующими органами. При этом в любом случае оплачивается штраф за незаконные действия.

Обычно в квартирах, расположенных в монолитных домах:

  • кухню, где расположена электрическая плита, соединяют с одной из жилых комнат и таким образом делают квартиру-студию;
  • объединяют ванную комнату с санузлом, общую площадь можно расширить за счет коридора;
  • размер кухни увеличивают за счет кладовки;
  • выбивают кладовку и расширяют коридор, превращая его в фойе;
  • увеличивают количество комнат, обустраивая дополнительные перегородки или присоединяя к жилой площади нежилую;
  • обустраивают дополнительные гардеробные, подсобные помещения, ниши, если позволяет общая площадь квартиры;
  • проводят иные изменения.

Поэтому первая особенность перепланировки втипичной квартиры гласит, что стены коридора сносят в сталинках, хрущевках, брежневках. Но остаются несломленными в кирпичных домах. Та же особенность перепланировки касается и объединения кухни с гостиной. Зато в квартире любого типа можно сделать дверной проем между гостиной кухней.

Самое большое желание при капитальном ремонте – объединить кухню и гостиную. Получается большая комната, пригодная для семейных застолий. Особенности перепланировки гласят, что сделать это могут жильцы блочных домов любого возраста. Не повезло обителями кирпичных домов, особенно построенных в 90е годы. В таких домах стена между гостиной и кухней несущая. Выходом будет река дверного проема и его красивое оформление.

Модные нынче квартиры –студии отлично обустраиваются в квартирах-сталинках. Дома этой постройки невероятно крепкие и устойчивые. Особенности перепланировки в панельных домах часто затрагивают лоджии и балконы. Присоединяя лишние метры к квартире, хозяева получают полноценную комнаты. При этом затрагивает минимум усилий. Минус – пробежка по всем инстанциям за ворохом нужных разрешений.

Во- первых, с чисто санитарной точки зрения. Балкон должен отделять от комнаты стеной. Во–вторых, возникает проблема с переносом радиатора. Он расположен аккурат на стене, которая и отделяет комнату от балкона. Заполучив разрешения, продумайте, когда и как будет происходить объединение. Возникнет необходимость отключения стояка отопления, что не порадует соседей. Так что лучшее время для осуществления задумки –какое–угодно, только не отопительный сезон.

Согласно особенностям перепланировки, объединить балкон и комнату не удастся в кирпичных домах, сталинках и хрущевках. Особенности перепланировки затрагивают еще первые и последние этажи. В первом случае можно присоединить подвал, а во втором – чердак. Настоящие везунчики те, кто проживает на последнем этаже. Им позволен демонтаж любых стен, в неограниченном количестве.

В пылу капитально ремонта легко разругать с соседями. Поводом для этого станет перенос вентиляционной системы, газопровода и других инженерных коммуникаций.

Это еще не все особенности перепланировки, о которых необходимо знать, чтобы не попасть впросак, разрушив здание во время ремонта. Но знание и столь малого количества правил может спасти от неправильного демонтажа.

Все квартиры хрущевских серий 1-2-3-4-х комнатные, площадь комнат может различаться очень значительно. Так, гостиные занимают от 14 квадратных метров, спальни от 8 кв. м, детские комнаты от 6 кв. м. Больше всего «не повезло» кухням, их площадь начинается от 4.5 квадратов и даже в самых просторных вариантах составляет 6 или 7 квадратных метров. Трехкомнатная квартира может достигать 60 кв. м или даже чуть большей величины, но все равно в ней будут присутствовать смежные комнаты.

Четырехкомнатная «хрущевка» имеет размер от 62 до 72 кв. м, в этом варианте, наконец, появилась изоляция всех помещений друг от друга. Неудивительно, что дизайнеры и энтузиасты перепланировок высоко ценят это свойство. Почти всегда нет необходимости в радикальных изменениях внутреннего пространства, можно обойтись незначительными корректировками.

Что можно и нельзя

Пример перепланировки без предварительного согласования

Некоторые граждане считают, что если они являются собственниками квартиры, то имеют право делать в ней все, что заблагорассудится. Однако это не так. В многоквартирном доме должны учитываться правила безопасности и законные интересы соседей.

  • нарушать систему вентиляционного оборудования посредством перекрытия каналов вентиляции;
  • превышать установленную нагрузку на несущие перекрытия;
  • возводить лоджии, если квартира располагается выше первого этажа;
  • присоединять чердаки и технические этажи, если они входят в массу общего имущества собственников квартир;
  • объединять жилые комнаты с кухней, где установлено газовое оборудование;
  • установка теплых полов, когда подразумевается их подключение к центральной системе отопления или водопровода;
  • перенос отопительных приборов на лоджии или балконы.

Запрещено также осуществлять строительные работы, в результате которых ухудшится процесс эксплуатации многоквартирного дома другими жильцами или обслуживающими компаниями. Все производимые действия должны соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым объектам недвижимости на законодательном уровне. Собственник не должен нарушать установленные нормы строительства, противопожарной безопасности и санитарного состояния.

Если дом признан аварийным, то проводить в нем перепланировку нельзя. То же самое относится к изменению фасада и любых внешних элементов, когда дом является объектом культурно-исторического наследия.

Монолитные дома являются наиболее приемлемыми вариантами для перепланировки. Ведь практически все стены и перегородки в квартире являются ненесущими. Поэтому разрешено большое количество изменений на основании предпочтений владельцев, а также в соответствии с требованиями и нормами перепланировки любых жилых помещений.

При этом учитывается соответствие нормам:

  • строительным;
  • санитарно-гигиеническим;
  • пожарным.

Заключение о пожарной безопасности

К ним относят:

  • нарушение целостности несущих конструкций квартиры;
  • создание жилых помещений без окон и отопления, площадью меньше 9 квадратных метров;
  • изменение системы газификации, канализации, отопления или вентиляции без соответствующего разрешения;
  • оборудование санузлов, кухонных помещений над жилыми комнатами соседей.

Перепланировка в монолитном доме открывает множество перспектив. Однако она также должна быть проведена на законных основаниях. Поэтому согласовывать собственные действия нужно заранее.

Согласованная перепланировка в новостройке.

С какими органами необходимо проводить согласование проекта перепланировки нежилого помещения, читайте тут.

Чем грозит незаконная перепланировка?

  1. Доступ к коммуникациям усложнился;
  2. Пострадала прочность конструкций;
  3. Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
  4. Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.

Если суд признает перепланировку незаконной, он обяжет владельца квартиры вернуть помещение в прежнее состояние.

Стоит отметить, что в практически любом кирпичном доме можно с легкостью провести перепланировку, поскольку данные здания отличает схожая конструктивная схема.

В отличие от панельных домов, в кирпичных далеко не все внутренние стены являются несущими, а значит собственникам не составит труда преобразовать свое жилье для максимального комфорта и уюта.

В 90-х годах 20 века строительные компании стали производить монолитные дома. Строения с первых дней привлекли потенциальных покупателей.

Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме в 2019 году

Так как межкомнатные и межквартирные стены имеют кирпичную или гипсокартонную основу и не являются несущими, перепланировка в монолитном доме значительно упрощается. Важно знать порядок и возможность ее проведения в 2019 году.

Особенности

Внутренние перегородки в монолитных домах отсутствуют. За счет этого процесс перепланировки проходит легче, а дизайнеры, архитекторы и строители получают большой простор для деятельности.

Несмотря на то, что отсутствие простенков относит квартиру к типу жилья со свободной планировкой, на деле все обстоит не всегда просто. Для того, чтобы перестроить помещение, необходимо согласовать свои действия в соответствии с регламентирующими перепланировку нормативно-правовыми актами.

В большинстве случаев после продажи квартир в монолитных домах строительные компании прекращают свою деятельность. Тогда разрешение может быть выдано жилищной инспекцией или другими компетентными органами.

Особенностью перепланировки монолитного дома является возможность ее проведения сразу после вселения, ведь владельцы не должны ждать усадки здания, которая в кирпичных домах приводит к возникновению трещин, а, следовательно, повторному ремонту помещения, а такой проблемы у монолитных домов не наблюдается

Известно, что на протяжении нескольких лет после постройки, дома усаживаются. Из-за этого в домах нередко образуются трещины, поскольку усадка происходит неравномерно.

Приступать к перепланировке монолитной квартиры можно сразу после заселения, не задумываясь об осложнениях. Процесс перепланировки в монолитных сооружениях предусматривает полное отсутствие перегородок внутри помещения.

Такие условия особенно приходятся по вкусу дизайнерам-архитекторам и строительным компаниям, поскольку они позволяют реализовать множество гениальных идей. Внутриквартирные перегородки зачастую не строятся вообще, или намечаются на полу высотой в 15 см, чтобы владельцы квартир могли видеть границы помещений. Первозданная планировка не устраивает жильцов, поэтому квартиры изменяются в 90% случаев.

Перегородка между гостиной и кухней

Если квартира не будет подвергаться глобальным изменениям, затрагивая только ненесущие объекты внутри, больше шансов, что согласование можно будет провести без технического заключения.

Перепланировку могут также осложнить неожиданные каналы вентиляции, которые располагаются не в очевидных местах. Если в ходе ремонтных работ затронуть данные каналы, то узаконить подобную перепланировку будет невозможно.

Казалось бы, все эти проблемы касаются только старых кирпичных домов, однако и с новостройками бывают трудности, поскольку большинство данных квартир не имеют никакой отделки и предполагают свободную планировку. Эти два фактора затрудняют согласование перепланировки с жилищной инспекцией. При разработке проекта собственнику важно учитывать поэтажный план застройщиков, а также уровни полов.

Панельные пятиэтажки вовсе не были оригинальным изобретением, в них соединились тенденции, разработанные в Германии (компактные дома) и США (блочное домостроение). Строительство домов первых серий вместе с отделочными работами занимало примерно 50 дней, максимальное удешевление и ускорение строительства достигалось за счет небольшой толщины несущих стен.

Газобетон, керамзитобетон, несмотря на свою неплохую прочность, не обеспечивают приличного уровня звукоизоляции и слабо держат тепло. Кирпичные пятиэтажные здания способны прослужить 90-100 лет, однако, это достижимо только при условии качественного, своевременного капитального ремонта и технического обслуживания.

Улучшенная планировка – это наличие балконов, и другие усовершенствования, введенные в проекты хрущевского периода начиная с середины 1960-х годов и позднее (до прекращения такого строительства совсем в 1985 году). В большинстве случаев проектировщики уже заботились и о раздельных санузлах. Потолки в высоту могли достигать трех метров, хотя типичны все же невысокие, до 250 см. Проходные комнаты все равно присутствуют обязательно, это «родовая черта» всего жилья описываемой категории.

Угловые комнаты с двумя окнами – наиболее холодное место во всем доме зимой. Зато неоспоримым преимуществом такой недвижимости является приличная освещенность помещения.

Разделяющие смежные комнаты стены (перегородки) не отличаются особою прочностью. Потому использовать их для подвешивания тяжелых предметов и даже загруженных полок невозможно. Зато снос при выполнении перепланировки значительно упрощается и ускоряется.

Не стоит возмущаться по поводу ограничений, тем более что все они легко преодолимы обходными путями. Однокомнатную квартиру «хрущевского» формата можно преобразовать в студию, это отличный молодежный вариант. Суть – упразднение перегородок, которые мешают проходу напрямую из жилой комнаты в кухню и в коридор. Важно учесть, что санитарный узел не трогают, его перемещение возможно только на первом этаже.

Другой способ решить проблему недостатка места – это слияние кухонь с коридорами, при котором двери, ведущие в комнату, отодвигаются от входа в жилище. Второй вариант позволяет устанавливать в прихожих встроенные шкафы. Еще неплохо подумать об утеплении балкона или лоджии, о проведении туда отопления, но подобное решение должны воплощать квалифицированные профессионалы, не пытайтесь действовать самостоятельно!

Однокомнатные «хрущевки» в кирпичных домах с очень маленькими санитарными узлами и кухнями при стандартном расположении перегородок улучшаются путем отказа от ванн. Вместо них, устанавливают душевые кабины, что поможет оптимальнее использовать площадь санузла. Одна стена оказывается немного скошена, кухня чуть-чуть расширяется, а прихожая, напротив, сокращается.

Еще один способ переоформления состоит в том, что переносятся перегородки. Когда боковина прихожей сдвинута в сторону комнаты, а лицевая стена ее придвинута почти к самой двери санузла, можно расширить коридор, поставить в нем встраиваемый шкаф или даже гардеробную. Дефицит площади в комнате возмещается изъятием части пространства кухни, но все же передвижение стены к двери в ванную позволяет поставить холодильник.

Привлекательно решение с созданием «квартиры-офиса», в котором крупная жилая комната сливается воедино с кухней и коридором. Все это пространство становится местом приема пищи и повседневного отдыха. Маленькая комната становится шире на 15 сантиметров, потому что передвинута перегородка, это помещение отводят под спальню и гардероб. Но обычным сдвигом перегородок не ограничиваются, формируют рабочий кабинет, между ним и гостиной встает прозрачная стена.

В зависимости от вашего усмотрения, раздвижные двери могут интегрировать кабинет визуально в общее пространство или же обособить его; ванну в санузле сменяет душевая и стиральная машина. Еще туда вводят удлиненную столешницу, дополненную ящиками.

В целом все перечисленные изменения вполне реально осуществить и согласовать. Однако собственник квартиры должен обратиться к генеральному проектировщику (то есть в МНИИТЭП) и заказать выезд инженера на объект. При этом специалист должен осмотреть не только квартиру, в которой непосредственно будет проводиться перепланировка, но и две соседские (сверху и снизу).

Вот такой красивый интерьер хрущевки с перепланировкой можно реализовать

Состояние их несущих конструкций не менее важно. Если в одной из квартир того же стояка уже проводилась перепланировка, затрагивающая несущие конструкции, это ослабило строение в целом. Создание проема в стене еще одной квартиры может быть чревато обрушением.

Главные этапы

Если перепланировка осуществляется полностью, то выделяют несколько этапов ее проведения:

  1. Из обычной кухни можно сделать студию. При этом разрешено поменять ее размеры и расположение. Ведь площадь зоны для готовки и принятия пищи зачастую не отвечает требованиям собственника. Поэтому кухню можно объединить с комнатой.
  2. Увеличить площадь можно, совместив санузел. Совместные ванна и туалет обыгрываются дизайнерами. Такая мера позволяет расширить пространство, рационально используя мокрую зону.
  3. Изменения отмечаются в количестве и площади жилых комнат. Если их недостаточно для каждого члена семьи, имеется вариант достройки новых помещений. Этого можно добиться, разделив одну спальню на две, захватив часть коридора или кладовки.
  4. Забрав зону коридора, можно сделать гостиную более просторной.
  5. Владелец может обустроить ниши, гардеробные, подсобки. Также отличным вариантом станет зонирование пространства.

Благодаря особенностям монолитной конструкции, хозяевам разрешается вносить много изменений, основываясь на личных предпочтениях и условиях перепланировки жилого имущества.

Согласование проектных документов может осуществляться двумя путями:

  1. Утверждение проектной документации строительных работ по заранее сформированному эскизу. Этот способ больше подходит тем, кто не стремиться вносить в жилище значительных перепланировок. Главное, чтобы изменения не касались ненесущих внутренних объектов.
  2. Предварительная подготовка проекта профессионалами, обладающими допусками СРО и иными правительственными сертификатами. Этот способ можно назвать сложным согласованием. Он требуется, если владелец желает осуществить более сложное и капитальное строительство, которое изменит инженерные и конструктивные показатели жилья.

Здесь учитывается соответствие следующим нормам:

  • строительным;
  • сонитарно-гигиеническим;
  • пожарным.

При незначительных корректировках, которые касаются только перегородок с внутренней стороны, и не выполняющие роль несущих, процедура согласования осуществляется без наличия технического заключения.

Иногда, застройщики предлагают собственникам несколько вариантов перепланировок. В таком случае удастся сильно сэкономить время и деньги на перепланировку.

С чего стоит начать

Перед началом процедуры перепланировки «хрущевки» нужно определить вид здания.

При этом каждый вид имеет несколько подгрупп, но они уже не влияют на условия проведения работ перепланировки. После того, как будет определен вид здания, нужно получить план квартиры в БТИ. Обратиться в бюро нужно сразу, так как некоторые квартиры имеют условия, из-за которых перепланировка двухкомнатной хрущевки по выверенному плану невозможна. Такие нюансы содержатся только в плане квартиры, зачастую получить информацию в 2019 другим способом не предоставляется возможным.

Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме в 2019 году

В качестве наглядного примера можно взять «хрущевку» И209, где стена, из-за которой разделяется кухня и гостиная, имеет вентиляцию. По этой причине невозможно сделать дверной проем, несмотря на то, что жителю будет намного удобнее с такой планировкой. Если работы будут вестись в «хрущевке» кирпичного дома, а в квартире три или более комнат, то все действия можно выполнять только в присутствии специалиста, наблюдающего за ходом действий.

После получения плана квартиры из бюро нужно вызвать проектировщика, который будет составлять план перепланировки с учетом желаний собственника и технических норм. Если изменения планировки затрагивают модернизацию конфигурации квартиры, то действия должны быть согласованы с государственными органами. Во всех остальных случаях, когда изменения квартиры не будут задевать конструкцию «хрущевки», дополнительных согласований не требуется.

К простой перепланировке, действия которой не нужно согласовывать с органами, можно отнести следующие ремонтные работы:

  • Удаление или постройка разделителей, главное, чтобы перегородка была из гипсокартона или другого легкого материала. Например, создается небольшая спальня путем постройки пластиковой заслонки.
  • Перенос межкомнатных перегородок, которые смежные с кладовкой.
  • Усовершенствование балкона или лоджии при помощи панелей из пластика или любого другого легкого материала.

К сложным действиям с перепланировкой можно отнести следующие работы:

  • расширение площади квартиры с использованием лестничного пролета;
  • объединение нескольких помещений в одно целое;
  • работы, в которых задействованы окна;
  • удаление несущих конструкций;
  • перемещение коммуникаций.

Все эти действия должны иметь подробный проект с записями каждого действия. После составленный план нужно отнести в жилищную инспекцию, которая проверит безопасность будущих работ и выдаст свой вердикт. Чаще всего за такими работами приходится обращаться к специалистам, которые разрабатывают проекты за определенные суммы. Чем лучше специалист – тем выше будет оплата его услуг.

Простая перепланировка Все действия могут проводиться только с первичным одобрением, дополнительных документов или согласований не требуется.
Типовая перестройка по готовому проекту Как правило, такие проекты предоставляются самими застройщиками домов, чтобы владелец площади всего имел ввиду, что он имеет возможность изменить планировки в любой момент без обращения в жилищную инспекцию. Главное условие – вести работы с полным соответствием по предоставленному плану.
Сложная перепланировка Должна быть согласована со всеми требуемыми инстанциями. Если же собственник решил провести ремонтные работы без оповещения служб, то на него будет создан судебный иск. Если суд примет сторону истца, то штраф будет внушительного размера, к которому добавится необходимость вернуть квартиру в прежнее состояние.
Образец перепланировки хрущевки (из двушки в трешку)

Образец перепланировки хрущевки (из двушки в трешку)

Чтобы согласование перепланировки «хрущевки» прошло как можно быстрее, необходимо приготовить пакет нужных документов еще до обращения во все инстанции. Сделать это позволяет большой срок действия документации.

Чтобы получить технический паспорт, нужно обратиться в

БТИ

, находящееся по месту регистрации здания. Документ будет готов в течение трех недель, а заплатить придется от трех тысяч рублей (цена будет варьироваться в каждом регионе, так как стоимость задается местным управлением).

Практически любое БТИ может изготовить документ всего за одну неделю, но в таком случае клиенту придется заплатить сумму, превышающую первоначальную стоимость услуги более чем в два раза.

Жилищная инспекция обращает внимание на наличие СРО, если он есть, то одобрение проекта будет практически гарантированным.

Чтобы проектировщик имел на руках всю необходимую информацию для работы над проектом, ему необходимо предоставить план квартиры и показать собственность наглядно. Далее, в зависимости от сложности работ, будет изготавливаться план, чаще всего срок создания не превышает одной недели. Стоимость варьируется от 15 000 до 30 000 рублей.

Когда собственник получит все документы на руки, он будет иметь полное право обратиться в жилинспекцию, чтобы создать заявление и получить одобрение на проведение дальнейших ремонтных работ. Если был получен отказ, то нужно изменить проект таким образом, чтобы он соответствовал всем правилам и техническим нормам.

Как составить план

Процесс составления плана делится на несколько важных этапов:

  1. Для начала необходимо создать проект перепланировки, который лучше всего заказать у специалиста, имеющего специальный допуск. Он поможет избежать дополнительных проблем в последующих этапах.
  2. После получения готового плана его необходимо добавить к остальным документам, с которыми нужно отправиться в жилинспекцию для получения разрешения на проведение работ.

Процесс регистрации

Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме в 2019 году

Если случилась ситуация, при которой жилинспекция решила обратиться в суд по причине недействительной перепланировки, то у ответчика есть все шансы выиграть, если работы не повреждали несущие конструкции целого здания. Но даже такие изменения рано и поздно придется зарегистрировать, чтобы в документах на квартиру появилась запись об изменении внутреннего пространства.

Некоторые попросту забывают вызвать специалиста из бюро, чтобы он подтвердил проделанные работы по изменению планировки квартиры. Сам процесс вызова прост: нужно вызвать техника, который приедет и проверит работу на соответствие выданному плану, согласно которому должен был проводиться ремонт помещения.

Самому технику платить не нужно, но так как переделки должны быть внесены в план квартиры, то за это придется отдать от трех тысяч рублей. Документ будет подготавливаться в течение трех недель.

  1. Для начала необходимо получить специальное разрешение на осуществление перепланировки, обратившись в жилищную инспекцию.
  2. Затем следует составить план изменений, в соответствии с которым будет проводиться ремонт.
  3. Далее идет стадия самого ремонта и перепланировки.
  4. В завершении необходимо пригласить сотрудников жилищной комиссии, которые проверят и зарегистрируют все произведенные изменения.

Важные уточнения

Если владелец недвижимости решил провести перепланировку без согласования жилинспекцией и другими инстанциями, то такое действие будет являться самовольным. Узаконить такое действие собственник может только через судебное разбирательство.

Но ситуации, когда суд встает на сторону владельца, случаются не всегда, порой итоги разбирательства обязывают вернуть квартиру в прежнее состояние.

Обращение в БТИ

Первое, что нужно сделать при обращении – пригласить специалиста, который проверит, нет ли в помещении уже проведенных незарегистрированных изменений в планировке. Если все в порядке, то собственнику можно выдавать план помещения.

После проведенных работ нужно также вызвать представителя, который сможет подтвердить правильность всех работ, которые должны соответствовать проекту.

Образец перепланировки однокомнатной хрущевки

Образец перепланировки однокомнатной хрущевки

Собственник может обратиться в суд из-за отрицательного ответа жилинспекции на приведенный проект либо для того, чтобы узаконить уже существующие перепланировки. В любом из двух случаев нужно подавать документы в суд по месту нахождения собственности. К делу должны быть приобщены все документы, связанные с перепланировкой.

Если собственник не может привести квартиру в первоначальное состояние, то она выставляется на торги. Собственнику будет выдана та сумма, из которой вычитаются затраты на приведение квартиры в порядок.

Монолитные дома являются типом жилых помещений, возводящихся по новым техническим стандартам.

  • прочности конструкций;
  • теплоизоляции;
  • гидроизоляции;
  • звукоизоляции.

Однако такие характеристики нередко прописываются только на бумаге. При этом качество жилья оставляет желать лучшего. Поэтому многие владельцы решаются на перепланировку.

Несмотря на то, что шахты вентиляции стали более широкими, возможно подключение более мощной системы для выведения воздуха из комнат. Для того, чтобы внести такие изменения, требуется проект. При расположении квартиры в монолитном доме сделать это намного проще, чем в панельном или кирпичном здании.

Владельцы могут самостоятельно установить радиаторы отопления и провести электричество от щитов на лестничной площадке.

Между колоннами располагаются стены-диафрагмы. Они необходимы для фиксации несущих конструкций. Об их расположении можно узнать из проекта дома.

В некоторых случаях застройщики еще на момент строительства дома предлагают клиенту на выбор несколько вариантов планировок. В этом случае можно сэкономить время на последующее согласование, а также деньги на изменение вида жилого помещения.

Свободная планировка доступна и для типовых зданий, которые изготавливаются на основе монолитного каркаса. В этом случае отмечается наличие несущих стен. Но комнаты имеют большой размер, поэтому делятся на несколько частей.

Чтобы составить план переделки жилого помещения, необходимо обратиться к проектировщикам. Также обязательным условием является технический осмотр квартиры.

Переделки 2-комнатных квартир

За счёт свободной планировки квартир в монолитных строениях, создаётся возможность осуществления наиболее смелых замыслов проектировщиков и архитекторов. Отсутствие несущих конструкций играет большую роль при получении разрешения на перепланировку.

Любые действия, направленные на изменение площади, такие как перенос дверей, стен либо объединение комнат, не смогут повлиять на прочность сооружения. Главное, не допускать повышение разрешённой статической мощности на перекрытия, разделяющие этажи.

  • совмещение прихожей с небольшим участком коридора либо прилегающей кладовки, с целью образования просторного холла;
  • разделение одной спальни на две самостоятельные комнаты, с небольшим захватом коридора и кладовки. Изменения затрагивают количество и размер жилых помещений. Если их количество недостаточно для каждого человека, то здесь эта проблема решается гораздо легче;
  • совмещение кухни и жилой комнаты в одну, просторную гостиную. Из стандартной кухни здесь можно сделать полноценную студию. Собственники могут изменить не только её габариты, но и само расположение. Возможность становится доступной, поскольку зоны для приготовления и принятия еды обычно не отвечают вкусу хозяев;
  • объединение коридора и гостиной;
  • здесь хозяева могут рационально использовать места для ниш, гардеробных и подсобок, поскольку легко осуществляется зонирование территории;
  • совмещение ванны и санузла. Совмещённые туалет и ванна, обыгрываются дизайнерам. Это позволяет значительно увеличить пространство, правильно используя мокрую зону.

Что разрешено и запрещено изменять

В монолитном доме собственник помещения не сможет получить разрешение на проведение таких работ, как:

  • обустройство теплого пола с присоединением к общедомовой коммуникации;
  • перенос отопительного радиатора на лоджию или застекленный балкон;
  • демонтаж и перенос вентиляционного канала, газовых труб или водяных стояков;
  • объединение кухни, где находится газовая плита с жилой комнатой, ее придется заменить на электрическую или обустроить между зонами раздвижную перегородку;
  • обустройство жилых комнат и кухни без естественного освещения и отопительного прибора;
  • перенос санузла, ванной или кухни так, чтобы они располагались над жилым пространством соседей снизу;
  • объединение комнат или обустройство кирпичных (гипсокартонных перегородок) для разделения пространства, если в результате какое-либо из отдельных помещений будет получаться меньше 8−9 кв. м.;
  • частичный или полный снос несущих стен, в отдельных случаях можно обустроить дверной проем, который придется укрепить металлическим уголком;
  • пристройка лоджии на всех этажах, кроме нижнего, но в последнем случае только с согласия жильцом дома;
  • других.

Разрешается в квартире монолитного здания в некоторых случаях без согласования, а в других при его наличии:

  • перемещать или полностью сносить ненесущие перестенки, при необходимости возводить новые из легкого стройматериала;
  • объединять жилую комнату с лоджией, демонтировав окно, но снести ненесущую часть стены под окном будет нельзя (лоджию предварительно следует утеплить, чтобы избежать потерь тепла в зимний период);
  • расширять санузел за счет нежилой площади;
  • устанавливать тяжелую ванную по типу джакузи, но лучше это делать в квартире на первом этаже, если ниже нет подвального помещения;
  • заменять системы газового и водоснабжения, но для этого лучше приглашать специалистов;
  • расширять площадь жилых комнат за счет коридора, гардеробной или кладовки;
  • демонтировать подоконный блок, расположенный между комнатой и лоджией, с целью установки французского окна;
  • устанавливать на несущей стене кондиционер;
  • стеклить балкон или обшивать его другими (легкими) материалами для улучшения теплоизоляционных свойств;
  • изменять конструкцию пола в квартире;
  • переставлять сантехнические приборы (унитаз, душевую кабину, ванную) в пределах туалета и ванной комнаты, когда они объединены между собой или нет;
  • переносить в другое место электрическую плиту, газовая может быть размещена от общедомового газового стояка на определенном расстоянии с помощью гибкого шланга;
  • переносить радиаторы отопления на другие стены в пределах комнаты;
  • заменять газовую плиту на электрическую;
  • объединять квартиры, расположенные рядом, при условии, что они имеют одного владельца.

Несущими могут быть необязательно стены, но и колонны, вносить изменения в которые категорически запрещается. Иначе здание может обрушиться или же дом будет признан аварийным и непригодным для жилья.

Во время ремонтных работ по перепланировке в кирпичном доме запрещается:

  • Объединять балкон или лоджию с любым жилым помещением, полностью уничтожая тем самым часть наружной стены. В подобном случае можно вносить изменения только в подоконную часть и устанавливать раздвижные перегородки.
  • Затрагивать в ходе перепланировки системы вентиляции и сантехнических коммуникаций.

При выполнении перепланировки очень часто заменяют стены, которые не являются несущими, на раздвижные перегородки, играя тем самым с пространством и расширяя или перемещая проемы.

Из кухни и гостиной можно сделать большую столовую, демонтируя стену между ними. Если планируется сделать квартиру-студию, то важно учитывать, что в любом случае должна иметься одна комната с естественным освещением и площадью больше девять метров, которая будет изолирована от других.

Необходимые документы

Список документов, участвующий в процедуре согласования, может отличаться в зависимости от предполагаемого масштаба строительства.

  • правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности, договор аренды, ордер и разрешение на изменение планировки);
  • положительный ответ банка на изменение плана, если квартира находится в ипотеке;
  • единые жилищные бумаги или копия финансового лицевого счёта;
  • выписка из книги домовладения, если квартира находится в социальном найме;
  • технический паспорт имущества из БТИ;
  • эскиз ремонтных работ, нарисованный от руки или на копии поэтажной схемы БТИ;
  • заявление;
  • технический анализ возможности демонтажа ненесущих перегородок;
  • разрешение на перенос газовой плиты.

Реализация более сложных проектов, например, увеличение санузла за счёт пространства коридора и перенос коммуникаций, требуется следующий список документов:

  • свидетельство о праве собственности, договор аренда либо найма, единая жилищная справка;
  • выписка из книги домовладения;
  • технический паспорт квартиры из БТИ;
  • поэтажная схема и экспликация до внесения изменений, если строительство уже было выполнено;
  • техническое заключение проекта перепланировки;
  • техническое заключение о допустимости;
  • заявление.

В редких случаях требуются дополнительные документы:

  • справка, разрешающая перенос газовой плиты;
  • разрешение банка, если квартира находится в ипотеке;
  • письменное согласие всех жильцов квартиры;
  • акты свидетельствования работ по перепланировке;
  • согласование ЦГСЭН;
  • соглашение подряда со строительной компанией на реализацию скрытых работ и её лицензия.
  • эскиз перепланировки, выполненный от руки либо на поэтажном плане;
  • технический паспорт имущества;
  • доверенность на работников организации и две нотариальные копии;
  • договор о праве собственности и две его нотариальные копии.

Разработать качественный проект перепланировки под силу любой проектной компании. Конечный перечень документов предоставляется в индивидуальном порядке сотрудниками Жилищной инспекции, в зависимости от объёма работ.

Возможные проблемы

Зачастую проблемы появляются в результате проведения перепланировок без соответствующего разрешения. Если же новая планировка будет идти наперекор правилам, тогда хозяина могут оштрафовать на сумму до 2,5 рублей, и заставить вернуть квартиру в первозданный вид.

В монолитном строении не разрешается помещать душевую, ванную и туалет над кухнями и жилыми комнатами. Здесь возможен только один вариант — монтировать санузел в верхнем уровне над кухней, если квартира имеет два этажа.

Перенос и увеличение туалета и ванны возможен только в границах прилегающей дополнительной территории: холлов, прихожих, коридоров, ниш и кладовых. Нужно учесть, что это условие обладает и обратной силой: кухонное помещение можно располагать в любой точки квартиры, но, главное, чтобы у соседей сверху на этом месте не находился туалет.

Полностью убирать перегородку между комнатой и кухней, если помещение оснащено газовой плитой, тем более, когда дело касается однокомнатной квартиры.

При желании осуществить перепланировку, собственнику придётся получить согласие у автора здания. Процесс регламентируется Российским Жилищным Кодексом, а также компанией, которая управляет постройкой. Несмотря на кажущуюся лёгкость согласования, не нужно надеяться, что её можно осуществить задним числом. Жилищная инспекция довольно строго относиться к таким собственникам.

Виды таких строений

Перепланировка брежневки

возможна в том случае, если соседи не против и дадут свое согласие в письменном виде.

Как правильно провести и оформить перепланировку в частном доме — смотрите далее.

Монолитно-каркасный дом Сооружение представляет собой облегченную конструкцию, которая возводится по современной технологии. Каркас здания состоит из колонн, плит перекрытий и ригелей. На строительную площадку отдельные элементы доставляются в готовом виде, где в дальнейшем они собираются для образования цельной конструкции. Для создания наружных и внутренних стен применяются легкие материалы, благодаря этому распланировать строение можно под любой проект.
Кирпично-монолитное строение Оно должно состоять из цельных железобетонных элементов, которые снаружи необходимо будет обложить блоками или кирпичом. Между этими основными элементами можно закладывать гидроизоляционные материалы и утеплитель. Для заливки монолита используется опалубка, она представляет собой специальную оснастку. С ее помощью можно формировать различные элементы, например, фундамент, стены, перекрытия, другие. Когда палубная система будет установлена, внутрь необходимо заложить арматурную сетку и залить бетон.
Съемная Когда по технологии строительства возможно формировать отдельные железобетонные конструкции, а затем переставлять их в нужное место. Таким способом возводятся не только дома жилого типа, но и гражданские или промышленные объекты, где может быть сколько угодно этажей.
Несъемная Она устанавливается таким образом, что после того как бетон будет залит, элемент конструкции станет неотъемлемой частью общего строения. Опалубка в этом случае выполняет не только роль оболочки, она позволяет создать утепление, гидро- и звукоизоляцию зданию. Этот вид технологии наиболее популярен.

Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме в 2019 году

К особенностям технологии монолитного строительства можно отнести такие нюансы:

  • Бетонная смесь, которая будет использована при низкой температуре, должна подогреваться. В другом случае в нее можно добавлять специальную морозостойкую присадку. При строительстве в зимний период затраты на работу увеличиваются.
  • Хорошая прочность стен и перекрытий может быть достигнута за счет уменьшения количества швов. Для этого бетон необходимо заливать по всему периметру строения и непрерывно.
  • Качественно уплотнить бетон при заливке можно только, применяя специальную технику, иначе будут проблемы с прочностью и гидроизоляцией.
  • Дополнительное утепление монолитным зданиям требуется из-за того, чтобы у бетона хорошая теплопроводность.
  • У железобетонных стен плохая паропроницаемость. Если не будет установлена должная система вентилирования, то они достаточно быстро покроются грибком и трещинами, что больше присуще производственным помещениям. Поэтому данные строения обеспечиваются современными вентиляционными системами.
  • Бетон, скрепленный арматурой, трудно пробить даже с помощью специального строительного инструмента. Поэтому при возведении здания полости, где будут пролегать инженерные коммуникации, требуется оборудовать заранее. Местонахождение каждого отверстия должно быть внимательно просчитано.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про юриспруденцию
Adblock detector