Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения

Глава 4. Ст. 25-28

Переоборудование
жилых помещений может
включать: установку бытовых электроплит
взамен газовых плит или кухонных очагов,
перенос нагревательных сантехнических
и газовых приборов, устройство вновь и
переоборудование существующих туалетов,
ванных комнат, прокладку новых или
замену существующих подводящих и
отводящих трубопроводов, электрических
сетей и устройств для установки душевых
кабин, «джакузи», других сантехнических
и бытовых приборов.

Перепланировка
жилых помещений может
включать: перенос и разборку перегородок,
перенос и устройство дверных проемов,
разукрупнение или укрупнение многокомнатных
квартир, устройство дополнительных
кухонь и санузлов, расширение жилой
площади за счет вспомогательных
помещений, ликвидацию темных кухонь.

Данные
перечни не являются исчерпывающими.
При определении видов работ, исполнение
которых может считаться переустройством
(перепланировкой), следует исходить из
того, что ими могут считаться любые
изменения жилого помещения, требующие
внесения изменений в технический паспорт
жилого помещения.

Однако
технический паспорт также содержит
данные, изменение которых не может
считаться переустройством или
перепланировкой, в частности: вид
жилищного фонда, к которому относится
помещение; точный адрес; этаж;
оборудованность переговорно-замочным
устройством, радиотрансляционной сетью,
телефоном.

В
ЖК РФ закреплен исчерпывающий перечень
документов, представляемых в орган,
осуществляющий согласование по месту
нахождения переустраиваемого и (или)
перепланируемого жилого помещения;
представляется также проект переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения.

На
переустройство и (или) перепланировку
жилого помещения, занимаемого нанимателем
по договору социального найма, требуется
письменное согласие всех членов семьи
нанимателя.

Собственники
жилых помещений вправе не испрашивать
такого согласия третьих лиц, пользующихся
жилым помещением.

Положительное
решение органа, осуществляющего
согласование переустройства и (или)
перепланировки, является основанием
для переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения в соответствии с
проектом.

• непредоставления
полного пакета необходимых документов;

• предоставления
документов в ненадлежащий орган;

• несоответствия
проекта переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения
требованиям законодательства.

Завершение
переустройства и (или) перепланировки
подтверждается подписанием органом,
осуществляющим согласование переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения,
акта приемочной комиссии.

Вступление

Прежде всего, вспомним, что перепланировка это изменение конфигурации помещения, требующие внесения в  технический паспорт жилого помещения. Переустройство это установка, перенос и замена инженерных сетей помещения, установка нового санитарно-технического оборудования требующего внесения в технический паспорт жилого помещения.

Также стоит вспомнить, что не любой ремонт жилого помещения требует внесение в технический паспорт  помещения, а, следовательно, не относится к переустройству или переоборудованию. О ремонте, не требующем согласования и требующем уведомления читать ТУТ и ТУТ соответственно.

Так что же ждет собственника или нанимателя жилого помещения, если перепланировка (переустройство) уже произведено без получения соответствующего разрешения. Сразу отметим, что ответственность за самовольную перепланировку распространяется, как на нанимателей муниципального жилья, так и на владельцев жилого помещения, купленного за свои средства.

Итак, соответствующей  комиссией было обнаружено и зафиксировано несогласованная перепланировка и (или) переоборудование помещения. Что дальше?

Как узаконить переустройство?

Статья
29. Самовольными
являются переустройство и (или)
перепланировка жилого помещения,
проведенные при отсутствии основания,
предусмотренного ЖК РФ (т. е. документа,
выданного органом, проводящим
согласование), или с нарушением проекта
переустройства и (или) перепланировки,
представлявшегося в данный орган.

Собственник
жилого помещения, которое было самовольно
переустроено и (или) перепланировано,
или наниматель такого жилого помещения
по договору социального найма обязан
привести такое жилое помещение в прежнее
состояние в разумный срок и в порядке,
которые установлены органом, осуществляющим
согласование.

На
основании решения суда жилое помещение
может быть сохранено в переоборудованным
состоянии, если этим не нарушаются права
и законные интересы граждан либо это
не создает угрозу их жизни или здоровью.

• в
отношении собственника о продаже с
публичных торгов такого жилого помещения
с выплатой собственнику вырученных от
продажи такого жилого помещения средств
за вычетом расходов на исполнение
судебного решения с возложением на
нового собственника такого жилого
помещения обязанности по приведению
его в прежнее состояние;

• в
отношении нанимателя жилого помещения
по договору социального найма о
расторжении данного договора с возложением
на собственника такого жилого помещения,
являвшегося наймодателем по указанному
договору, обязанности по приведению
такого жилого помещения в прежнее
состояние.

Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения

Орган,
осуществляющий согласование, для нового
собственника жилого помещения, не
приведенного в прежнее состояние, или
для собственника такого жилого помещения,
являвшегося наймодателем по расторгнутому
договору, устанавливает новый срок.
Если ситуация не изменяется, такое жилое
помещение подлежит продаже с публичных
торгов.

Узаконивание перепланировки происходит через суд или согласование ранее выполненных работ с жилищными органами. Для этого может понадобиться экспертная оценка специальной комиссии, проведение дополнительных работ, чтобы устранить нарушения, и, наконец, отображение всех изменений в технической документации.

  1. Собираем все документы: технический паспорт, свидетельство о праве собственности на помещение (или договор найма), проектную документацию, выписку из домовой книги, согласие жильцов помещения отобразить выполненные в доме коррективы в документации.
  2.  Обращаемся в проектную организацию, специалисты которой должны утвердить, что внесенные изменения (или планируемые изменения) не противоречат СНиП, и составить техническое заключение.
  3. Получаем разрешение на перепланировку в жилищной инспекции (понадобятся все те же справки, что в пункте № 1, а также новое заключение проектировщиков).
  4. Ремонтируем квартиру, не отходя от утвержденного плана;
  5. Вносим изменения в техническую и правоустанавливающую документацию.

Такой пошаговой стратегии следует придерживаться тем, на кого еще не успели пожаловаться соседи и кому еще не были выписаны штрафы. Это же касается и тех, кто только собирается переустраивать свое жилище.

Актуальным может быть участие в вопросе посредников – риэлторов или юридических компаний, которые берутся консультировать хозяина помещения, а также изготовить эскиз перепланировки. Эскиз – это более простой вариант проекта, который подходит, когда, например, в квартире нужно сломать ненесущие перегородки, сделать нишу, арку, сделать перепланировку санузла.

В судебные органы следует обращаться, если в жилищных органах не принимают вариант перепланировки, при этом для хозяина помещения принципиально важно добиться узаконивания изменений. Особенно это актуально, когда жилищная комиссия ошибочно настаивает на том, что переустройство привело к порче жилья.

Судебное разбирательство будет состоять из трех этапов. Сначала надо будет направить в суд исковое заявление о признании переустройства или об обжаловании решения жилищных органов. Во время судебного процесса участвовать в заседании сможет сам заявитель либо его законный представитель. Нужно будет хорошо подготовиться, собрать все документы, подтверждающие безопасность и целесообразность перепланировки.

Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения

Возможно, понадобится помощь адвоката. Самое важное – это доказать, что ремонт не угрожает жизни окружающих и что он был выполнен без нарушения строительных норм. Также важно доказать, что ранее истец предпринимал попытки узаконить изменения в плане квартиры, но государственные органы ему отказывали.

Поэтому в этом случае не лишними окажутся справки из госорганов, в которых объясняется, почему государственная жилищная комиссия не признает вариант перепланировки. Заранее можно будет отправить письменное обращение на имя начальника жилищной инспекции с просьбой дать разъяснения по этому вопросу (желательно обращение составить в двух экземплярах, один – для начальника, другой – для себя, на котором нужно будет попросить поставить в секретариате печать о дате приема документа).

Какие справки и документы понадобятся в суде:

  • заявление о признании плана строительно-ремонтных работ или об обжаловании решения жилищных органов, не дающих согласие на утверждение проекта;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру или договор с муниципалитетом о социальном найме;
  • проект квартиры;
  • технический паспорт;
  • заключения, составленные Роспотребнадзором, санитарной и пожарной службами;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Узаконивание перепланировки предполагает несколько статей расходов. Все будет зависеть от сложности ситуации и того, насколько срочно нужна документация.

Какие могут быть расходы:

  • изготовление технического и кадастрового паспортов – до 2 тысяч рублей;
  • изготовление проекта – до 8 тысяч рублей;
  • услуги посредника, включающие помощь по созданию эскиза и согласованию его во всех инстанциях – около 10 тысяч рублей;
  • внесение новых данных в Росреестр – 200 рублей.

Если узаконивание будет проводиться через суд, то расходы могут быть намного больше. Еще более дорогостоящей может оказаться процедура «переделывания» ранее несогласованных ремонтных работ, для устранения выявленных нарушений, которые могут представлять угрозу для окружающих, жителей квартиры и соседей.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу самовольно перепланировки квартиры или вам необходимо узаконить перепланировку, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.

Что конкретно относится к понятию перепланировки помещения

Понятие самовольной перепланировки или переустройства жилого помещения закреплено Жилищным Кодексом Российской Федерации и рядом региональных нормативных документов. Под самовольными подразумеваются такие изменения, которые были сделаны без согласования с органами технической инвентаризации или в обход согласованного проекта перепланировки.

Надо отметить, что не всякие корректировки внутри дома требуют согласования. Существует перечень запрещенных видов инженерных и ремонтно-строительных работ.

Что можно отнести к понятию самовольной перепланировки квартиры:

  • снос стен или строительство новых, формирование в стене ниш, дверных или оконных проемов;
  • объединение смежных комнат;
  • несогласованный перевод помещения из жилого фонда в нежилой;
  • изменение местоположения инженерных коммуникаций;
  • переоснащение вентиляционных каналов;
  • подключение и монтаж отопительных систем на балконах или лоджиях;
  • увеличение нагрузки на несущие стены здания, превышающее строительные нормы (например, за счет установки в своей квартире производственной техники);
  • изменение границ помещений, находящихся в ведении госструктур, например в ведении МЧС;
  • строительство лестниц;
  • замена двух и более слоев напольных покрытий;
  • строительство террас в квартирах, расположенных на третьих этажах и выше;
  • изменение конфигурации чердачных и иных вспомогательных помещений;
  • прокладывание электропроводки, нарушающей нормы пожарной безопасности;
  • практически любые ремонтно-строительные работы в квартире дома, признанного аварийным, или же такие работы, которые стали причиной разрушений на фасаде или в других квартирах или подъезде;
  • соединение системы подогрева пола и трубопровода, обеспечивающего дом горячей водой;
  • установка счетчиков, позволяющих менять показания приборов учета (общедомовых);
  • нарушение норм строительства, повлекшее за собой увеличение риска возникновения пожарной ситуации или приведшее к антисанитарии.

https://www.youtube.com/watch?v=oO0yLOan41c

Все эти нарушения могут подвергать опасности как жителей помещения, где была произведена перепланировка, так и соседей.

Выставить жилое помещение на торги, деньги с торгов, а вычетом судебных расходов выплатить  собственнику, а на нового пользователя возложить все обязанности по приведению помещения в исходное, по перепланировки, состояние.

Но не все так безнадежно. Последствия самовольной перепланировки можно узаконить.

11. Субъекты жилищных правоотношений

Статья
40

1.
Каждый имеет право на жилище. Никто не
может быть произвольно лишен жилища.

2.
Органы государственной власти и органы
местного самоуправления поощряют
жилищное строительство, создают условия
для осуществления права на жилище.

3.
Малоимущим, иным указанным в законе
гражданам, нуждающимся в жилище, оно
предоставляется бесплатно или за
доступную плату из государственных,
муниципальных и других жилищных фондов
в соответствии с установленными законом
нормами.

неприкосновенность
жилища. Этот принцип установлен в
Конституции РФ и получил свое развитие
в ст. 3 ЖК РФ. Он означает, что никто не
может вторгаться в жилище без разрешения
на то его владельца. Однако данный
принцип ограничивается законодательно,
например при проведении отдельных
следственных действий;

Субъекты
правоотношений — это лица, участвующие
в этих правоотношениях.

Участниками
жилищных отношений являются граждане,
юридические лица, Российская Федерация,
субъекты Российской Федерации,
муниципальные образования.

1)
возникновения, осуществления, изменения,
прекращения права владения, пользования,
распоряжения жилыми помещениями
государственного и муниципального
жилищных фондов;

2)
пользования жилыми помещениями частного
жилищного фонда;

3)
пользования общим имуществом собственников
помещений;

4)
отнесения помещений к числу жилых
помещений и исключения их из жилищного
фонда;

5)
учета жилищного фонда;

6)
содержания и ремонта жилых помещений;

7)
переустройства и перепланировки жилых
помещений;

8)
управления многоквартирными домами;

Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения

9)
создания и деятельности жилищных и
жилищно-строительных кооперативов,
товариществ собственников жилья, прав
и обязанностей их членов;

10)
предоставления коммунальных услуг;

11)
внесения платы за жилое помещение и
коммунальные услуги;

12)
контроля за использованием и сохранностью
жилищного фонда, соответствием жилых
помещений установленным санитарным и
техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства;

13)
осуществления государственного жилищного
надзора и муниципального жилищного
контроля.

Как узаконить незаконную перепланировку

Порядок согласования перепланировки

Отказ в согласовании перепланировки

Последствия самовольной перепланировки

Процедура узаконивания перепланировки

Документы для суда

Кратко о вопросе.

Узаконить уже выполненную самовольную перепланировку, о которой стало известно ТСЖ, Управляющей компании, либо районной администрации возможно только в судебном порядке.

Далее мы подробно поговорим, что для этого необходимо сделать, какие документы потребуются для суда, какие существуют тонкости.

Наша компания осуществляет узаконивание препланировоккак жилых помещений (квартиры), так и нежилых помещений.

Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения

Настоящая статья раскрывает практические нюансы, связанные с вопросом: как узаконить самовольную перепланировку.

Статья в равной мере исследует порядок узаконивания как квартир, так и нежилых помещений.

Мы проанализируем, что законодательством РФ понимается под перепланировкой помещения, что необходимо практически сделать для того, чтобы узаконить перепланировку.

Далее, поговорим о том, как узаконить выполненную самовольную перепланировку.

Наверняка многие столкнулись лично, либо слышали от своих знакомых о такой проблеме как «самовольная перепланировка квартиры», самовольная перепланировка нежилого помещения? Приобретая новую квартиру, либо нежилое помещение многие из нас не особо задумываются перед тем как снести стенку из газобетона, разделяющую туалет и ванную комнату, либо сделать новую планировку офиса. Стенка не является несущей, и навряд ли может повлечь какие-либо проблемы для несущей способности всего дома, обычно рассуждаем мы. Да и навряд ли объединение туалета и ванной, либо создание новых кабинетов из гипсо-картона можно отнести к хоть сколько-нибудь серьезному нарушению, заключаем мы перед началом работ. Отделочные работы выполнены, новоселье отмечено, начинается замечательная жизнь в новой квартире, либо в новом офисе с удобной планировкой. Все вроде бы здорово.

Но вот, через некоторое время по каким-либо причинам, возникает необходимость продать квартиру, офис, в которых выполнена т.н. «самовольная перепланировка».

Один из важных моментов при оформлении сделки купли-продажи – это получение нового паспорта на помещение, который вместе с документами необходимо сдать на регистрацию в УФРС. К нам приходит сотрудник ПИБа, видит т.н. «самовольную перепланировку» …

Поверьте, сотрудник ПИБ ни при каких обстоятельствах не «закроет глаза» на самовольную перепланировку, поскольку последствия таких перепланировок бывают катастрофическим (рушатся здания). Плюс к тому, за достоверность сведений сотрудник несет персональную уголовную ответственность.

И тут начинается самое неприятное. Выясняется, что штамп ПИБ «перепланировка самовольная» является достаточно серьезным препятствием для продажи квартиры, офиса.

Самовольная перепланировка квартиры

Покупатели отказываются приобретать квартиру, офис со статусом «выполнена самовольная перепланировка». Риелторы так же не горят желанием работать с такими объектами.

Возникают логичные вопросы: что делать? Возможно ли узаконить самовольную перепланировку? Как? Здесь нам следует обратиться к Жилищному кодексу РФ (далее ЖК РФ).

Согласно статье 8 ЖК РФ к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ. По сути, ЖК РФ является специализированным нормативно-правовым актом, императивно и преимущественно регламентирующим, в том числе, такие аспекты как перепланировка жилых, а так же и нежилых помещений.

Согласно статье 25 ЖК РФ под переустройством жилого помещения понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Под перепланировкой помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Скажем сразу, не сегодня единственным законным решением в узаконивании незаконной перепланировки это обратиться в суд с иском к Администрации района о сохранении помещения в переустроенном или перепланированном состоянии.

Помещение может сохранено в перепланированном состоянии, решением суда, если перепланировка не нарушают законные права и интересы граждан. А также выполненная перепланировка (переоборудование) помещения не создали какие-либо угрозы жизни и здоровью граждан.

Документы для суда

Хотелось бы отметить, что такой спор относиться к категории оценочных и  решение суда зависит не только от юридических, но и технических аспектах спора.

Для обращения в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном состоянии вам нужно собрать следующие документы:

  •  Нотариальная доверенность на ведение дела от каждого собственника жилья, с двумя нотариальными копиями;
  • Справки формы 9 и 7 из паспортной службы. Формы действительны 1 месяца;
  • Простые ксерокопии договора купли-продажи квартиры, и копия свидетельства о праве собственности;
  • Оригиналы нового и старого технического паспорта, с отметками о самовольно произведенной перепланировкой (заказываются в БТИ Москва, ПИБе Санкт-Петербург).
  • Оригиналы планов квартир расположенных выше и ниже перепланированной квартиры (заказываются в БТИ, ПИБе).

Напоследок, совет! Если попались на незаконной перепланировке, не откладывайте решение вопроса, решайте последствия самовольной перепланировки в законном порядке с привлечением опытных специалистов.

12. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Акты
жилищного законодательства по общему
правилу вступают в действие со дня их
опубликования, если в самом акте не
указан другой срок. Например, в Законе
о государственной регистрации прав
говорится, что Закон вводится в действие
по истечении шести месяцев со дня его
опубликования. Такой срок обычно
устанавливается для того, чтобы
государственные органы приняли все
необходимые меры к его применению.

1 Star

Поскольку
гражданское законодательство (частью
которого является жилищное) находится
в ведении Российской Федерации,
гражданско-правовые нормативные акты,
в том числе жилищные, распространяют
свое действие на всю территорию России.
Орган, издавший нормативный правовой
акт, может ограничить территорию его
действия

Применение
жилищного законодательства по аналогии

Согласно
части 1 статьи 7 ЖК РФ, если жилищные
отношения не урегулированы жилищным
законодательством или соглашением
участников таких отношений, если
отсутствуют нормы гражданского или
иного законодательства, прямо регулирующие
такие отношения, то к ним, если это не
противоречит их существу, применяется
жилищное законодательство, регулирующее
сходные отношения (аналогия закона).

Под аналогией закона понимается
применение к соответствующему отношению
того закона, который регулирует сходные
отношения. Применять подобный прием
необходимо потому, что решение по
юридическому делу обязательно должно
иметь правовое основание, и, если нет
нормы, прямо предусматривающей спорный
случай, необходимо найти норму,
регулирующую сходные со спорным
отношения. «Правило найденной нормы»
используется в качестве правового
основания при принятии решения по делу.

Согласно
части 2 статьи 7 ЖК РФ, если невозможно
использовать аналогию закона, то права
и обязанности участников жилищных
отношений определяются исходя из общих
начал и смысла жилищного законодательства
(аналогия права) и требований
добросовестности, гуманности, разумности
и справедливости. Под аналогией права
понимается применение к тому или иному
отношению общих начал и смысла жилищного
законодательства с учетом требований
добросовестности, гуманности, разумности
и справедливости, которыми должны
руководствоваться субъекты жилищного
отношения и суд, рассматривающий
соответствующий вопрос. Аналогия закона
имеет приоритет перед аналогией права.

1)
из договоров и иных сделок, предусмотренных
федеральным законом, а также из договоров
и иных сделок, хотя и не предусмотренных
федеральным законом, но не противоречащих
ему;

2)
из актов государственных органов и
актов органов местного самоуправления,
которые предусмотрены жилищным
законодательством в качестве основания
возникновения жилищных прав и обязанностей;

3)
из судебных решений, установивших
жилищные права и обязанности;

4)
в результате приобретения в собственность
жилых помещений по основаниям, допускаемым
федеральным законом;

Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения

5)
из членства в жилищных или жилищно-строительных
кооперативах;

6)
вследствие действий (бездействия)
участников жилищных отношений или
наступления событий, с которыми
федеральный закон или иной нормативный
правовой акт связывает возникновение
жилищных прав и обязанностей

Жилищные
права и обязанности возникают из
оснований, предусмотренных статьей 10
ЖК РФ, другими федеральными законами и
иными правовыми актами, а также из
действий участников жилищных отношений,
которые хотя и не предусмотрены такими
актами, но, в силу общих начал и смысла
жилищного законодательства, порождают
жилищные права и обязанности.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про юриспруденцию
Adblock detector