Согласование перепланировок в Москве

2. Мероприятия, не требующие согласования.

Для начала перечислим мероприятия по ремонту жилых помещений, которые по-прежнему требуют согласования перепланировки квартиры с жилищной инспекцией, причем по проекту, выполненному организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующим работам от саморегулирующей организации. Подробнее о таких проектах Вы можете прочесть здесь. Такие мероприятия перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Проекта постановления, а именно:

  • устройство (перенос) уборных, ванных комнат, санузлов над и под нежилыми помещениями (сюда также будет относиться расширение мокрых зон- прим.автора);
  • установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
  • установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
  • мероприятия (работы) по перепланировке:
  • демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения.
  • устройство несущих стен.
  • устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц.
  • устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих (за исключением многоквартирных домов типовых серий).
  • устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках.
  • заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях.
  • строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов.
  • создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры) (сюда относится любое затрагивание наружных ограждающих конструкций, в том числе и демонтаж подоконного блока— прим. автора);
  • устройство лоджий на первых этажах, террас, не предусматривающее при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, террасами.

Таким образом мероприятия, не перечисленные в указанных пунктах, теперь не требуют согласования перепланировки, а именно:

  • демонтаж и монтаж ненесущих перегородок, не граничащих с мокрыми зонами;
  • устройство или заложение проёмов в ненесущих перегородках;
  • остекление балкона или лоджии;
  • установка кондиционера;
  • перенос (расширение) кухни над нежилыми помещениями;
  • перестановка и установка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь (существует большая вероятность что установка нового сантехнического оборудования все-таки будет требовать согласования по проекту, но пока это оставили только для нежилых помещений-прим. автора);
  • замена окон даже с изменением рисунка рамы;
  • замена радиаторов;

Таким образом, можно констатировать, что теперь не надо будет согласовывать перепланировки, которые раньше согласовывали по эскизу. О самом оформлении перепланировки мы подробнее рассказывали здесь. Из того что раньше требовалось согласовывать по проекту, убрали только необходимость согласования остекления балкона, зато теперь перестановку газовой плиты, которая раньше выполнялась по эскизу, необходимо выполнять по проекту.

“Производство работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирных (жилых) домах, не включенных в пункты 2 и 3 настоящего приложения, осуществляются физическими лицами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами с последующим уведомлением об этом Мосжилинспекции.

Мосжилинспекция осуществляет приемку таких работ в соответствии с административным регламентом, утвержденным Правительством Москвы”. (административный регламент также приложен к проекту постановления).

Таким образом, уже перечисленные мероприятия не будут требовать согласования перепланировки, однако после выполнения ремонта для получения новых планов БТИ Вам необходимо будет вызвать инспектора Жилищной инспекции, чтобы он произвел приёмку выполненных работ, проверил их на соответствие СаНПиНая, СНиПам и другим строительным нормам, после чего выдал “акт о произведенной перепланировке”. Пока неизвестно, будет ли это происходить таким образом, но по тексту документа создаётся именно такое впечатление.

Согласование выполненной перепланировки квартиры в Москве

Для Москвы регламент согласования выполненных перепланировок изложен в  Постановлении Правительства Москвы № 508.

Основным надзорным органом в сфере согласования как предстоящих, так и ранее выполненных перепланировок и/или переустройств в Москве является Государственная Жилищная Инспекция города.

Пакет документов с помощью офисов госуслуг в офисе «МОИ ДОКУМЕНТЫ» при МФЦ передается в надзорный орган для рассмотрения.

Яндекс.Метрика

Как правило, в течение 7 – 10 дней с заявителем связывается инспектор Мосжилинспекции и назначат дату приемки выполненного ремонта. Во время визита представитель надзорного органа выписывает штраф, который для физических лиц составляет сегодня от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Если приемка ремонта прошла без замечаний, и оплата штрафа зафиксирована, МЖИ предоставляет акт о завершении перепланировки. После этого выполненные работы считаются узаконенными.

Акт является основанием для инициации вызова техника из Бюро Технической Инвентаризации с целью графической фиксации выполненных в квартире изменений и подготовки новой технической документации (технического паспорта или поэтажного плана с экспликацией к нему). 

Получение документов БТИ с итогами перепланировки является окончанием всей процедуры, но прежде нужно подробнее рассмотреть этап подготовки технического заключения допустимости и безопасности выполненных работ.

Согласование выполненной перепланировки нежилого помещения

Если нежилое помещение расположено в московском многоквартирном доме, то основным надзорным органом также останется Мосжилинспекция. Вне зависимости от назначения помещения потребуется получить одобрение СЭС.

Для юридических лиц при согласовании выполненной перепланировки нежилого помещения придется уплатить значительный штраф (в настоящее время до 350 000 р).

В том случае, если перепланировка затронула фасад здания (например, устроен отдельный вход или установлен козырек) к документам потребуется добавить протокол общего собрания жильцов дома, в котором минимум 2/3 голосов отдано в пользу выполненных изменений.

Использование муниципальной земли (для устройства крыльца, пандуса, дебаркадера) также потребует дополнительного согласования.

3. Теперь подробнее о соответствии перепланировки СаНПинам, СНиПам и другим строительным нормам.

“При производстве работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах не допускается:

  • ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживание граждан.
  • переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
  • затрагивание помещений в многоквартирном доме, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.
  • нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
  • установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
  • ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
  • перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды.
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
  • нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
  • устройство (перенос) туалетов, ванных комнат над и под жилыми помещениями.
  • устройство (перенос) кухонь с газовым оборудованием над и под жилыми помещениями.
  • объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями.
  • разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
  • устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий).
  • устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
  • переустройство чердака, технического этажа.
  • устройство или изменение конструкций перекрытий в многоквартирных домов типовых серий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих.
  • мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
  • устройство лоджий выше первых этажей, устройство (ликвидация) балконов, террас, предусматривающее при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, балконами, террасами.
  • создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, предусматривающее увеличение высоты здания, устройство отопления и оснащение инженерным и санитарно-техническим оборудованием вновь устраиваемых помещений.
  • создание навесов, остекленных навесов за пределами существующих границ террасы на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов.

3.1. Теперь нельзя будет расширять мокрые зоны за счёт жилых помещений даже если Ваша квартира находится на втором или первом этаже, а под Вами нет жилых помещений.

3.2. Ещё один интересный вопрос. В одном из процитированных выше пунктов сказано: «не допускается нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов». Рассмотрим его подробней. Допустим вы решили сделать у себя в квартире вход в санузел из кухни.

Теперь устройство такого проёма в перегородке не будет требовать согласования. Однако пункт 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10 утверждает: “Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещённый санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла”.

Получается Вы нарушите санитарно-гигиенические нормы. Иными словами, в соответствии с проектом постановления такая перепланировка не требует согласования, но запрещена. Парадокс. Если при этом Вам необходимо будет вызывать на приемку инспектора и сдавать выполненную перепланировку (опять же пока это неизвестно, но весьма вероятно), то он может её не одобрить (она ведь запрещена).

Тогда придется либо возвращать недешёвый ремонт в исходное положение, либо бесконечно платить штрафы, либо договариваться с инспектором (а потом и БТИшником), чтобы он нарисовал дверь в исходном положении.Такая же ситуация  и с устройством (переносом) кухни с электрической плитой над жилыми помещениями.

На данный момент такая перепланировка запрещена. Теперь же в соответствии с Проектом постановления данное мероприятие формально отсутствует в списке запрещенных и не будет требовать согласования. Однако Пункт 24 Постановления Правительства РФ  от 28.01.2006 №47 гласит: «Расширение и размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается».

Согласование выполненной перепланировки в Московской области

Для Подмосковья единого регламента согласование ранее выполненной перепланировки на данный момент не существует. Для большинства районов Московской области единственным путем согласования перепланировки по факту выполненных работ является обращение в суд. Если выполненная перепланировка не зафиксирована БТИ или надзорными органами, то ее скорее всего будет возможно согласовать как планируемую и тем самым избежать судебной тяжбы.

Если перепланировка зафиксирована «в красных линиях» и местный надзорный орган не идет навстречу, давая возможность согласовать перепланировку и/или переустройство как намеченные мероприятия, то придется обратиться в суд.

В данном случае для представления в суде требуется разработать судебное техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Суд своим решением, если это допустимо, оставляет помещения в состоянии «после перепланировки». 

Подробнее об особенностях согласования выполненной перепланировки в Подмосковье можно прочитать в этой статье.

4. Ещё одно значительное нововведение.

Оно описано в п.16 Приложения 1 Проекта Постановления: “Производство работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах может осуществляться на основании типовых проектов переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах, согласованных Мосжилинспекцией, и размещенных в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекции”.

Предполагается, что будет разработано несколько вариантов перепланировок для типовых квартир типовых серий домов (панельные дома, некоторые хрущёвки). На не типовые серии домов (монолитные дома, сталинки, большинство кирпичных, некоторые панельные)  это понятное дело распространяться не будет. Таким образом, если Ваша перепланировка совпадает с типовым проектом, то Вы сможете согласовать её по этому типовому проекту.

проектной организации о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности (невозможности) производства планируемых работ, в случае согласования переустройства и (или) перепланировки в соответствии с типовым проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме”.

Иными словами, в Вашей квартире в Вашем конкретном доме состояние строительных конструкций может не позволить осуществить работы, предполагаемые типовым проектом. Для определения возможности перепланировки понадобится техническое заключение. Какие именно работы по типовом проекту требуют наличия технического заключения на перепланировку нигде не сказано, но затрагивание наружных ограждающих конструкций, проёмы в несущих стенах, демонтаж подоконных блоков и т.д.

— проектную организацию, отобранную в установленном порядке, для получения заключения о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности (невозможности) производства планируемых работ;”Информации о том каков порядок отбора проектной организации и сколько стоят её услуги нет, но скорей всего проекты будут отправляться к проектной организации- автору проекта жилого дома.

Подготовка технического заключения

В тех случаях, когда произведенными работами не были затронуты несущие конструкции многоквартирного жилого дома, техническое заключение может выполнить любая организация с соответствующим допуском СРО (саморегулируемой организации, что в настоящее время является аналогом наличия лицензии на данный вид деятельности).

Если при проведении ремонта затрагивались несущие конструкции или дом имеет деревянные или смешанными междуэтажные перекрытия, техническое заключение для согласования выполненной перепланировки и/или переустройства выполняет автор дома или замещающая его организация.

В этих случаях проводится инженерное обследование объекта и при положительном результате, также выдается «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ».

Авторские организации-проектировщики  серийных домов известны, но если автор дома неизвестен или не занимается разработкой технических заключений, то его также замещает уполномоченная организация.

Так как дома с деревянными/смешанными перекрытиями на сегодня уже имеют значительный возраст, то в большинстве случаев их автор неизвестен и потребуется обращение в организацию, его замещающую..

Узаконивание выполненной перепланировки, даже несмотря на необходимые затраты, остается единственным путем, позволяющим избежать значительных финансовых потерь от проведения восстановительного ремонта.

Наши специалисты давно и успешно работает в области подготовки документации и согласования перепланировок квартир, а также нежилых помещений. Проконсультироваться с ними можно в письменном виде, направив документы в письме электронной почты, задав вопрос непосредственно на сайте или по телефону.

Виды изменений внутреннего пространства квартир

Согласно 4 главе Жилищного Кодекса РФ к перепланировке, которая в обязательном порядке требует корректировки документов БТИ, относятся:

  1. Переустройство (переоборудование) квартиры, в процессе которого производится установка, замена или перенос инженерных сетей и различного оборудования (санитарно-технического, электрического или газового).
  2. Перепланировка квартиры – изменение расположения помещений в квартире (передвижка стен, перенос дверных или оконных проемов, слом или установка перегородок).

БТИ г. Москвы не выдает справок-экспликаций, если обмер квартиры техником БТИ осуществлялся более 5 лет назад. Соответственно, ни купить/продать/обменять/подарить, ни заложить квартиру в ипотеку невозможно, если в течение этого периода времени была изменена конфигурация пространства жилища, а согласование проекта перепланировки сделано не было.

Что бы согласовать перепланировку в обязательном порядке понадобится проект перепланировки, или техническое заключение (в случаях уже произведенных перепланировках), которые имеют право изготавливать исключительно проектные организации, имеющие лицензию или членство в СРО.  

5.1. Пункт 3.12 Приложения 2 гласит: “Уполномоченный сотрудник Мосжилинспекции формирует в течение 5 дней с момента получения заявления приемочную комиссию в составе представителей:

  • Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
  • проектной организации;
  • исполнителя (производителя работ);
  • управляющей многоквартирным домом организации (при условии затрагивания общедомового имущества).”

Таким образом теперь на приёмку будут выходить не три человека от государственного аппарата как раньше (представители ЖИ, Управы, ДЕЗ), а только один- инспектор жилищной инспекции, а с одним человеком понятное дело договориться всегда проще.

“При выявлении работ, подлежащих согласованию в соответствии с пунктом 2.2. настоящего постановления, и не включенных в согласованный проект, Мосжилинспекция выдает предписание о приведении такого жилого помещения в прежнее состояние в части несогласованных работ.”

То есть формально, если допустим Вы согласовали демонтаж подоконного блока, а в процессе ремонта ещё решили расширить санузел за счёт нежилого помещения (не нарушая никаких норм) и инспектор это заметил, то Жилищная инспекция выдаёт Вам предписание вернуть санузел в прежние габариты. Опять же на практике очень надеемся, что здравый смысл позволит согласовывать и расширенный санузел.

“4.2. С 1 января 2013 г. заявитель может самостоятельно осуществлять мониторинг хода предоставления государственной услуги с использованием порталов государственных услуг.”

То есть можно будет через интернет отслеживать готовность рассмотрения Ваших документов.

3.8. Заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, выполненное проектной организацией – автором типового, повторно применяемого или индивидуального проекта дома (в случае проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с проектом, не входящем в перечень типовых).

В случае отсутствия сведений об авторе (проектной организации) или отсутствия автора проекта дома, а также по домам исторической застройки города, заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ выполняется ГУП «МосжилНИИпроект”. Формально получается, что для любой перепланировки, согласовываемой по проекту, теперь необходимо будет представить техническое заключение, выполненное автором проекта дома (даже при расширении санузла или переносе газовой плиты).

Автор проекта как монополист может выставить любую цену за выполнение такого технического заключения. Надеемся, что на практике здравый смысл восторжествует, и техническое заключение автора проекта дома будет требоваться как и сейчас только в действительно необходимых случаях: при устройстве проёмов в несущих стенах, затрагивании наружных конструкций.

Безусловно это пока только Проект Постановления Правительства Москвы, но как показывает практика, если Проект опубликовали, то он будет принят именно в таком виде с вероятностью в 99%. К тому же до его вступления в силу остается 2 месяца и времени его менять уже нет. В оставшееся время скорей всего доработают лишь варианты типовых перепланировок.

В целом можно констатировать, что Проект Постановления меняет не столько виды работ по согласованию перепланировки, сколько сами инструменты согласования. К сожалению как видно из статьи, остаётся много открытых вопросов, а это значит что Жилищная инспекция каждого административного округа, а зачастую и каждый инспектор, будет трактовать тот или иной пункт Постановления по-своему.

Также можно сказать, что скорей всего послабление в количестве необходимых для согласования мероприятий, будет сопровождаться ужесточением контроля и выявления перепланировок, которые требуют согласования, тем более что теперь они классифицируются в соответствии с п.2 Приложения 1 Проекта постановления как затрагивающие безопасность жизни и здоровья граждан.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про юриспруденцию
Adblock detector