Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Перепланировка нежилого помещения по градостроительному кодексу

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем.

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников  квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

Без этого документа любые строительно-ремонтные действия в нежилом помещении будут признаны незаконными, а имеющиеся технические документы на собственности недействительными.

Подобное развитие событий будет губительным для собственника недвижимости, так как он не сможет осуществлять ряд действий со своим имуществом:

  • оформление сделки купли-продажи;
  • заключение договора аренды, мены, дарения;
  • составление завещания с указанием имеющегося имущества и т.д.
  • создание проекта перепланировки нежилого помещения;
  • получение разрешения на перепланировку;
  • согласование строительно-ремонтных работ с различными службами;
  • проведение приемки выполненных работ;
  • написание заявления и внесение изменений в техническую документацию нежилого помещения.

Любые попытки узаконить изменения уже после их совершения могут закончиться плачевно: судебные тяжбы, штрафы, решение о необходимости восстановления помещения в первоначальный вид.

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Порядок переоформления нежилого помещения можно представить в виде нескольких этапов:

  1. Предварительный этап – перед тем как заказывать проект будущей перепланировки, необходимо обратиться в местное отделение БТИ и получить нужную техническую документацию на нежилое помещение (технический и кадастровый план).
  2. Проект – разработку проекта лучше всего доверить компетентной организации.

    Например, сотрудника Департамента архитектуры имеют право оказывать такие услуги населению. Также они могут предложить на выбор несколько вариантов оптимальной перепланировки конкретного помещения.

  3. Согласование – необходимо получение компетентного мнения определенных служб (Роспотребнадзор, пожарная служба и т.д.) о возможности проведения перепланировки и ее безопасности.

    Специализированные компании согласуют будущую перепланировку быстрее, чем собственник сделает это самостоятельно.

  4. Получение разрешения – на данном этапе нужно предоставить все полученные согласования и проектную документацию в Межведомственную жилищную инспекцию.
  5. Сдача в эксплуатацию – на данном этапе необходимо провести приемку отремонтированного помещения государственной комиссией и подписание приемно-передаточного акта.

Согласование будущей перепланировки проводится на основе технического обследования нежилого помещения и имеющейся проектной документацию.

  • с выездом на место;
  • на основе предъявленных документов.

Чтобы процесс перепланировки проходил как можно безболезненно и гладко, необходимо соблюдать предложенный регламент процедуры и собрать как можно больше необходимых документов. Чем больше папка собственника нежилого помещения, тем проще ему получить разрешение на проведение строительных работ.

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. На федеральном уровне в Жилищном кодексе РФ порядок согласования перепланировки нежилых помещений не прописан.

Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

  • заявление от имени заказчика;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
  • письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
  • документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
  • проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
  • разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
  • договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

  1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
  2. Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
  3. Согласование в государственных инстанциях.
  4. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
  5. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
  6. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
  7. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
  8. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
  9. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:

  • владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
  • балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
  • представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
  • представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
  • представителей службы пожнадзора;
  • представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:

  • соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
  • наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
  • наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
  • наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.
  • владелец помещения или его арендатор по доверенности от настоящего собственника объекта недвижимости;
  • представители субъекта, на балансе которого находится здание, в котором перепланировалось помещение (управляющая компания, муниципалитет, ТСЖ и т.д.);
  • уполномоченный сотрудник проектировочной организации, которая собственно и подготовила проектную документацию перед проведением ремонтных работ;
  • представители фирмы-подрядчика, которая выполняла строительно-ремонтные работы согласно утвержденному проекту;
  • представители организации, которая проводила экспертную оценку состояния строения и помещения перед началом ремонтных работ;
  • уполномоченные представители службы противопожарной безопасности и другие компетентные служебные лица, выполняющие свои прямые должностные обязанности.
  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.
  • согласование в пожарном надзоре нужно для соблюдения в проекте перепланировки нежилого помещения противопожарных норм. Значение имеет наличие второго запасного выхода, применение негорючих материалов и сочетание их с горючими, а также наличие вентиляции и системы дымоотведения;
  • органы потребительского надзора должны согласовать нормы, связанные с нахождением людей на территории объекта. Речь идет об освещенности, площади и так далее. Согласование проекта с данными органами является обязательным;
  • отдел архитектуры и градостроительства соответствующего муниципалитета.
  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.
  1. Прежде, чем затеять перепланировку помещений, необходимо убедиться, что все Ваши замыслы попадают именно под определение «перепланировка», а не являются реконструкцией. Определение реконструкции дано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Проще говоря, нельзя ничего надстраивать, пристраивать, перестраивать, устраивать антресольные этажи и т.д. А изменение площади помещения может произойти только за счет монтажа или демонтаж внутренних стен и перегородок. Только в этом случае это перепланировка.

Нужные документы

  • установить соответствие фактических результатов с запланированными (по проекту);
  • обнаружить открытый и беспрепятственный доступ к инженерному и техническому оснащению;
  • определить наличие и правильность оформления необходимой документации.
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Сбор бумаг

Оформление проекта и его согласование с инстанциями 15-20 дней.
Получение иных справок 10 дней.
Рассмотрение заявления муниципалитетом 45 дней.
Выдача разрешения 3 дня.

Нужные документы

  • заявления, в котором собственник обозначает даты начала и конца проведения ремонтных работ, а также указывает какие именно изменения будут вноситься;
  • оригиналов или же копий документов, которые подтверждают права заявителя на данную недвижимость;
  • технических документов, где содержится информация об оснащении нежилого помещения;
  • согласия собственника многоквартирного дома, жильцов и соседей (если это небольшой дом), а также других арендаторов, если речь идет об офисном здании.
Этапы / Цена, рубСрок исполнения, дниПримечание

Проектная документация:

— ТЗК (техническое заключение) от 25 000

— Проект, в составе разделов:

Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000

Конструктивные решения (КР) от 15 000

Электропроект (ЭП) от 15 000

Водопровод и канализация (ВК) от 15 000

Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000

Кондиционирование (ОВиК) от 15 000

Реконструктивные работы (РР) от 15 000

Технология (ТХ) от 25 000

5-35 в зависимости от метража и сложности перепланировки
РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ
Согласование ГлавАПУ (Москомархитектуры)

Заказ/Вызов/Получение документов БТИ.

от 60 000

30-60 Выход архитектора

Выход инспектора БТИ.

Заказ/Получение Технического плана.
Внесение изменений в ГКН.
Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр)
от 45 000

Официальные платежи.

Как согласовать

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Разрешение на перепланировку можно получить в жилищной инспекции. В неё сдается документация после осуществленного ремонта, для проведения обследования объекта инспектором и сравнения действительной реконструкции с изложенным в проекте планом. В результате составляется акт приемки выполненного переустройства, который является основанием для внесения изменений в техническую документацию в БТИ.

Новый техплан представляется в Росреестр для внесения измененных сведений в единый реестр прав.

  1. Переустановки сантехники, отопительной системы и радиаторов в другое место;
  2. Демонтаж стен, не являющихся несущими;
  3. Перенос дверных проемов, инженерных конструкций и отопительных устройств.

Эскиз используется для малозначительных преобразований, для более серьезных мероприятий необходимо согласование проекта. Его готовят соответствующие профессионалы, подготовив при этом экспертное заключение о возможности осуществления реконструкции.

Готовая документация сдается в МФЦ. Решение о согласовании документации либо об отказе принимается в течение 1,5 месяцев. Оно понадобится при планировании следующих видов реконструкции:

  1. Установка окон и дверей в несущих перегородках;
  2. Возведение лестницы внутри квартиры;
  3. Перенос стен, создающих значительную нагрузку на здание;
  4. Изменение места расположения санузла и кухонной комнаты;
  5. Застекление балконов;
  6. Установка оборудования, увеличивающего величину затрат коммунальных платежей и подобные мероприятия.

Все видоизменения конструктивной формы жилого пространства должны заноситься в техническую документацию, при проведении соответствующей корректировки текущей информации с выдачей разрешительных документов.

Любые перемены в существующих параметрах недвижимости нужно узаконить в устанавливаемом законодательством порядке, так как действия, направленные на переустройство, при их самовольном исполнении могут повлечь наложение штрафных санкций в размере до 2500 рублей.

Если же работы провел наниматель жилья по договору соцнайма, то соглашение с ним подлежит расторжению.

КСТАТИ! Незаконная перепланировка квартиры лишит возможности её владельца в будущем проводить операции с ней. Её невозможно будет продать, подарить, передать наследникам, либо сдать в наем.

Замена электроплиты, антенны, установка кондиционера или спутниковой тарелки также не требуют оформления разрешительной документации, как и замена газового отопительного прибора, если она не предусматривает прокладку новых коммуникаций.

К видам работ, не требующим согласования с БТИ, но в обязательном порядке отображающимися в технической документации всех помещений (техплане) относятся:

  • перемещения сантехники (в определенных границах);
  • устройство в несущих стенах дверных проемов;
  • работа по остеклению лоджии или балкона;
  • демонтаж межкомнатных перегородок, их возведение;
  • изменение местоположения дверных проемов с заделкой старых;
  • демонтаж тамбурного помещения либо его сооружение.

Основные изменения, которые коснулись закона о перепланировке и существенно повлияли на выполнение многих работ, заключаются в следующем:

  1. Введен запрет на объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами, что является теперь существенным нарушением закона. Иными словами, перенести кухню в жилую комнату, создав так называемую кухню-гостиную, при таких условиях нельзя. Такая кухня обязательно должна разделяться от комнат стеной, имеющей дверь, либо плотно закрывающейся раздвижной перегородкой. (п. 11.17 и п. 11.18 508-го Постановления).
  2. Запрещено в рамках перепланировочных мероприятий объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями (исключен п. 2.2.9 508-го Постановления). В настоящий момент такие изменения отнесены законом к реконструкции, для совершения которой необходима выдача разрешения на строительство в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ. Выдает такое разрешение Мосгосстройнадзор.
  3. Любая перепланировка, проходящая согласование по эскизу, по новому закону требует обязательного выхода комиссии для проверки ее на месте (п. 19 Приложения 1 Постановления 508). По ранее существовавшей процедуре эскиз изменений рисовался от руки на плане БТИ. И если в ходе произведенных работ не происходило увеличения числа жилых комнат, то заявителю выдавался акт о выполненной перепланировке без осмотра специалистами жилья. Выход инспекторов на место был обязателен, только при увеличении количества жилых комнат. Теперь посещение измененного в ходе перепланировочных мероприятий объекта стало обязательным в любом случае.
  4. Нововведением стала возможность согласования перепланировки в квартире, расположенной в новостройке, право собственности на которую еще не зарегистрировано в ЕГРН (п. 2.11.2 Приложения 2 к Постановлению 508). Перечень документов для такого согласования достаточно велик:
    • ДДУ или о переуступке;
    • копия разрешения на введение дома в эксплуатацию;
    • согласие застройщика на перепланировку;
    • справка о выполнении дольщиком всех обязательств по ДДУ от застройщика;
    • акт передачи квартиры по ДДУ;
    • справки о присвоении адреса объекту и о соответствии строительных адресов почтовому.
  5. 13 и 14 пункты Приложения 4 508-го Постановления ввели необходимость обязательного согласования проекта перепланировки нежилых помещений в жилых домах с Роспотребнадзором по г.Москве и УГПН МЧС. При этом согласования проекта с УГПН МЧС на практике, как правило, жилинспекция не требует, поскольку такое заключение дается в рекомендательном порядке.
  6. Пункт 18 Приложения 1 отнес любую проведенную без согласования перепланировку к административному правонарушению, влекущему наложение на виновное лицо штрафа.

Остальные нормы основного закона о перепланировке были оставлены законодателем без изменений.

Стоит сразу отметить, что новые правила несколько упростили процедуру получения разрешительных документов, однако многие формальности остались неизменными, поскольку основой, как и ранее, является глава 4 Жилищного кодекса РФ. По-прежнему, косметические изменения и отделочные работы владельцы квартир могут проводить по своему усмотрению, а существенные преобразования требуют обязательного узаконивания.

В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта. Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону — никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.

В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.

Как и прежде в большинстве случаев сложности заключаются не денежных расходах, а во временных затратах и хлопотах при прохождении всех процедур.

Есть виды перепланировки, не требующие согласования с государственными органами:

  • установка стекла на балконах и лоджиях;
  • заделка дверных проёмов на ненесущих стенах помещения;
  • сделать дверной проём в ненесущих стенах;
  • создать дополнительную перегородку;
  • частичное или полное изменение тамбуров, в том случае, если не нарушаются внешние размеры.

На законодательном уровне вопрос о легализации перепланировок практически не урегулирован, и отдельного закона, который бы определял общие правила, пока нет. Власти каждого отельного региона могут выдавать подзаконные акты по этому поводу. Ими и нужно руководствоваться при согласовании проекта внесения изменений.

Рассматривается документация по согласованию уже после ремонта в течение 3 месяцев, а предварительная – через 1 месяц.

  1. Сбор документации. Для начала необходимо проверить наличие всей технической документации на право владения, распоряжения и пользования имуществом. Как правило, это свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если такой документ потерян, то его нужно обязательно восстановить в БТИ.
  2. Проектная документация. Если нужно делать реконструкцию, связанную со снесением несущих конструкций, то такие изменения можно делать только после согласования проекта. Сам проект можно сделать в соответственных организациях (государственных или частных), которые имеют лицензию на проведение подобных работ. Фирма, занимающаяся подготовкой проектной документации, сделает все в соответствии с техническими требованиями и подготовит соответствующее заключение (более детально о составлении проекта перепланировки нежилого помещения можно узнать тут).
  3. Согласование. После получения проекта работ его необходимо согласовать с государственными органами. Их есть несколько, но общее количество будет зависеть от каждого отдельного случая и сложности выполнения работ. В число таких организаций могут входить следующие:
    • Роспотребнадзор.
    • ГУ МЧС России (противопожарная служба).
    • Жилищная инспекция.
    • Служба по экологическому, техническому и атомному надзору.
    • Служба, в которой на балансе находится дом.
    • Архитектурная организация.
    • Служба, охраняющая культурное наследие.
    • Городская администрация.
  4. Согласование с администрацией. Дальше необходимо обратиться в территориальную администрацию и представить такие документы:
    • заявление о перепланировке в установленной форме;
    • свидетельство о праве собственности;
    • проектная документация;
    • технический паспорт;
    • заключение органа по охране памятников архитектуры о возможности проведения таких работ, если дом является культурным наследием.

    Администрация города должна постановить решение и дать либо не дать разрешение на проведение таких работ в срок не позднее 45 дней.

  5. Проведение работ. После того как администрация дала разрешение, можно проводить запланированные работы.
  6. Акт приемочной комиссии. После того как все работы завершены, необходимо снова обратиться в местную администрацию с заявлением о принятии помещения в эксплуатацию и получения акта приемочной комиссии. На основании такого акта в технический паспорт будут внесены соответствующие изменения.
  7. Окончательное согласование. Завершающим этапом будет оформление в БТИ новой технической документации в бумажном и электроном виде, а также получение кадастровых документов. Последние можно сделать в кадастровой палате после подачи всех документов.

Как выглядит документ?

  • соответствующее заявление от собственника или арендатора объекта недвижимости;
  • паспорт гражданина РФ;
  • нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (предоставить вместе с оригиналами);
  • нотариально заверенные копии учредительной документации юрлица (предприятия);
  • официальное согласие на проведение перепланировки владельца здания (совладельцев, жильцов соседних квартир и других заинтересованных лиц);
  • техническая документация объекта (поэтажный план здания, технический и кадастровый паспорт, оригинал выписки из лицевого счета и другие по требованию);
  • проект предстоящих изменений конфигурации помещения;
  • официальное разрешение на смену целевого назначения объекта недвижимости (к примеру, если жилую квартиру планируется переделать в стоматологический кабинет или маникюрный салон и т.д.);
  • страховой полис, договор страхования гражданской ответственности на случай, если в результате проведенных ремонтных работ будет причинен вред или нанесен ущерб заинтересованным лицам (соседям, совладельцам и другим жильцам дома).

До внесения правок в единый кадастр с нежилым помещением, подвергшимся перепланировке, нельзя проводить никакие сделки. Таким образом, последней инстанцией для узаконивания ремонта является Росреестр. В территориальный отдел регистрирующего органа документы подают после получения разрешения на выполнение строительных или ремонтных работ, их проведения и подписания акта о завершении работ. Чтобы в единый реестр были внесены изменения, необходимо предоставить:

  • заявление;
  • паспорт;
  • доверенность или документ, удостоверяющий полномочия лица, подающего бумаги;
  • разрешение на перепланировку;
  • акт о завершении работ;
  • технический план в электронном виде.

Квитанцию об оплате госпошлины можно к заявлению не прикладывать, но оплатить взнос обязательно. При отсутствии информации о платеже документы будут возвращены без регистрации. С начала 2019 года кадастровый учет осуществляется по новым правилам. Из значимых изменений:

  • возможны одновременное оформление документов по кадастровому учету и регистрации прав;
  • ограничены сроки предоставления услуг регистрирующим органом;
  • учредительные документы юридического лица подавать необязательно;
  • подать заявление можно в любое территориальное подразделение Росреестра независимо от места положения объекта.

Еще одно новшество, начавшее действовать немного раньше, но на которое следует обратить внимание — заказ технического паспорта. Традиционно эту услугу предоставляет БТИ. Однако сегодня оформить договор на составление техпаспорта можно с любым кадастровым инженером. Список специалистов находится на сайте Росреестра.

Список бумаг для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения регулируется законодательством на уровне муниципалитетов. В отличие от закрытого перечня документов для жилья, перечисленных в ЖК РФ, список бумаг для помещений коммерческого использования является открытым. После сдачи документации уполномоченный орган может потребовать донести справки, разрешения других контролирующих инстанций.

Перечень бумаг может немного меняться в разных городах. Перед началом процедуры следует внимательно изучить нормативные акты муниципалитета. В столице регулирующим документом является Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.11.

Документ содержит следующие элементы:

  1. Посередине сверху документа находится герб.
  2. Название органа государственной службы, который выдает документ.
  3. Посередине – распоряжение.
  4. С левой стороны – дата, с правой – идентификационный номер документа.
  5. Ниже с левой стороны детальное название документа и адрес рассматриваемого объекта.
  6. Дальше текст решения – реквизиты предприятия, срок согласования, детальное описание перепланировки (что и где будут менять) и т. п.
  7. Внизу под текстом решения дата, ФИО главы комиссии и его подпись.
  1.  Владелец помещения, в котором будут проводиться работы, начинает с оформления заявление, где указываются причины перепланировки. Заявление отправляется по адресу отделения технической инвентаризации. После чего приходит сотрудник этой организации и ставит отметку в кадастровый и техпаспорт помещения.
  2. Затем собственник отправляется в органы государственной регистрации и получает свидетельство, подтверждающее право владения объектом недвижимости, в котором будет проводиться работы. Документ выдаётся на основании отметок, сделанных сотрудником службы техинвентаризации.

Согласование перепланировки в отделе архитектуры обычно занимает 30 календарных дней. По истечении этого срока, собственник получает отказ или одобрение на проведение работ. Во втором случае, составляется заявление в отдел технической инвентаризации.

В том случае, если перестраиваемое помещение находится в нежилом здании, документальное оформление работ начинается с составления проектной документации. Здесь должны быть отмечены монтируемые и демонтируемые перегородки, места прорубания новых оконных и дверных проемов и новое расположение инженерных коммуникаций.

Согласование проектного документа производится в уполномоченных органах надзора. После утверждения, оформление разрешительных документов проходит по описанной выше схеме.

Чтобы узаконить перепланировку, нужно подготовить:

  • письменное заявление владельца;
  • нотариально заверенные копии документов, подтверждающих права собственности или аренды;
  • заверенные нотариусом копии документов, подтверждающих учреждение предприятия;
  • согласие жильцов (если перепланировка проводится в многоквартирном доме), эксплуатационной или управляющей компании, в чьём распоряжении находится здание. Учтите, что письменное оформление этого документа обязательно! Он подтверждает, что противников перепланировки помещений, среди других собственников нет;
  • копии выписок из технического паспорта и поэтажный план здания. Без этих бумаг, узаконить перепланировку не получится. Необходимые документы получают в БТИ. Они выдаются по первому требованию собственника.

Градостроительный кодекс рф 2019 перепланировка

В противном случае, работы считаются незаконными и влекут за собой административную ответственность.

  1. Определение перепланировки пересекается с переустройством и реконструкцией. В процессе ремонтных работ они часто и производятся одновременно, но каждое из них имеет свои отличия.
  2. Так, переустройство связано с изменением конфигурации инженерных сетей, установкой и переносом оборудования.
  3. Реконструкция же, в отличие от собственно перепланировки, это изменение параметров всего помещения или его отдельных частей (высоты, общей площади, количества этажей), а также качества его инженерно-технического оснащения. К реконструкции относятся и работы, связанные с изменением внешнего вида (фасада) здания.

Понятие реконструкции раскрывает Градостроительный кодекс, статья 1, пункт 14.

Общие положения о документах территориального планирования Статья 10. Содержание документов территориального планирования Российской Федерации Статья 11.

Подготовка и утверждение схем территориального планирования Российской Федерации Статья 12.

Документы территориального планирования муниципальных образований Статья 19. Содержание схемы территориального планирования муниципального района Статья 20.

Это значит, что целевое назначение недвижимого имущества не может быть изменено. В нем четко прописываются положения о переустройстве помещений в многоквартирных домах. Жилищный Кодекс был принят на территории РФ в 2004 году.

Например, нельзя пристраивать, надстраивать, устраивать антресольные этажи и т.д.: все это – реконструкция, а не перепланировка.

  1. Во время осуществления строительных работ запрещается нарушение прочностных характеристик здания.
  2. Если перепланировка затрагивает фасад сооружения, то данные действия также необходимо согласовать, при разрабатывается специальный проект.

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу состоит из нескольких этапов.

Первый этап — разработка специального технического заключения и всех необходимых документов.

Вся документация, связанная с проектом, должна быть разработана специализированной организацией.

Должна включать в себя паспорт и поэтажную планировку помещения.

Решение принимается в течение 40 дней.

Среди отношений, возникающих в узкой и специализированной сфере, выделяются градостроительные.

Без этих знаний невозможно не только правильное выполнение своей работы. Отсутствие соответствующего понимания о важности законодательства ставит под угрозу интересы населения, экологию и рациональное использование земель в процессе застройки. Человеку, несвязанному с юридической или строительной деятельностью, не обязательно в полной мере обладать знаниями регулирования градостроения.

Однако любое знание законодательства расширяет кругозор и не бывает лишним. В итоге, новая редакция ГрК РФ определяет и закрепляет правила и тонкости взаимодействия строительных организаций с властными структурами при осуществлении строительства или на этапе подготовки к нему. Структура любого кодекса РФ упорядочена и разграничена частями, главами и т.д.

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Градостроительный кодекс РФ определяет такие понятия как реконструкция, перепланировка, переустройство, помогает отличить их друг от друга, а также регламентирует порядок и процедуру согласования определенных ремонтно-строительных работ в жилых и нежилых помещениях, а также их реализацию. Градостроительный кодекс является основным среди остальных нормативных документов российского законодательства, определяющих и регламентирующих процесс внедрения конструктивных изменений в планировке объектов недвижимости.

Помимо вышеуказанного нормативно-законодательного акта, порядок узаконения и проведения перепланировки в нежилом помещении также регламентируется и другими федеральными и региональными законами. К примеру, статья 26 Жилищного Кодекса РФ регламентирует основания для проведения перепланировки и детально описывает весь процесс поэтапно.

Согласно регламенту любые изменения в первоначальной планировке помещения должны быть отображены в соответствующих документах (техническом паспорте, кадастре, в техническом плане объекта) и зарегистрированы в контролирующих государственных органах с внесением изменений в сведения об объекте недвижимости.

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу состоит из нескольких этапов. Первый этап — разработка специального технического заключения и всех необходимых документов. Вся документация, связанная с проектом, должна быть разработана специализированной организацией.

Ответственность и штрафы

За несогласованную и незаконную перепланировку надзорные органы чаще всего накладывают административный штраф на собственника нежилого помещения. Наиболее распространенной формой является материальное взыскание, размер которого определяется некоторыми факторами.

Если собственник является физическим лицом, то ему будет необходимо заплатить штраф в размере порядка двух тысяч рублей. В случае рассмотрения перепланировки как порчи жилого объекта, то материальное взыскание равняется полутора тысячам рублей.

Кроме штрафов имеют место и различного рода административные наказания. Собственникам и нанимателям нежилых помещений, которые самовольно провели перепланировку конструкций в жилом объекте, дается время на то, чтобы вернуть все, как было изначально. Если установленные сроки были нарушены, то законодательством предусмотрено несколько разных вариантов, по которым может развиваться ситуация.

При незаконном вмешательстве в нежилые помещения, помимо

административного штрафа

, арендатор еще и лишается договора об аренде недвижимости, поскольку все изменения следует согласовывать с собственником объекта.

Продажа квартиры с перепланировкой

возможна только при наличии всей необходимой документации.

Узнайте здесь, куда жаловаться на незаконную перепланировку.

Считается ли перепланировкой остекление балкона —  прочитайте в этой статье.

Чтобы получить разрешение на перепланировку нежилого помещения, нужно собрать целый пакет разрешительной документации. Когда здание перестраивается незаконно, то есть отсутствуют необходимые документы, к собственнику применяются штрафные санкции.

Переобустраиваться могут нежилые помещения в коммерческих строениях или жилых домах. Во многих городах страны, а особенно в Москве, первые этажи в многоквартирных домах часто отводятся для коммерческих целей. Перед тем как приступать к проведению работ, нужно согласовать свои действия в соответствующих инстанциях, другими словами, узаконить перепланировку.

В многоквартирном доме, для нежилых помещений, могут проводиться следующие работы:

  • прорубание новых окон или дверных проёмов;
  • перенос коммуникаций и расположения комнат;
  • увеличение или уменьшения метража;
  • ликвидация помещений, упомянутых в техпаспорте здания.

Все приведённые случаи требуют согласования в уполномоченных инстанциях. В противном случае, это будет незаконная перепланировка, которая влечёт за собой определённую законодательством ответственность.

Кроме этого, изменения будут занесены в Росреестр и ЕГРП (Единый Госреестр прав на недвижимое имущество). После этого, собственник получает новое свидетельство Госрегистрации права, где будут указаны новые данные.

Учтите, что в многоквартирных домах недопустимы работы, после которых будет ограничен доступ к инженерному оборудованию и коммуникациям. Кроме того, практически во всех многоквартирных домах есть нежилые помещения, которые состоят на учёте в штабе гражданской обороны. Проведение каких-либо работ в упомянутых помещениях без согласования категорически запрещается.

  1. Владелец помещения, в котором будут проводиться работы, начинает с оформления заявление, где указываются причины перепланировки. Заявление отправляется по адресу отделения технической инвентаризации. После чего приходит сотрудник этой организации и ставит отметку в кадастровый и техпаспорт помещения.
  2. Затем собственник отправляется в органы государственной регистрации и получает свидетельство, подтверждающее право владения объектом недвижимости, в котором будет проводиться работы. Документ выдаётся на основании отметок, сделанных сотрудником службы техинвентаризации.

Если работы проводятся без согласования с соответствующими органами, это называется незаконная перепланировка. Этот факт может быть установлен надзорными органами и после проведения работ.

Физическое лицо штрафуется на сумму в 2 000-2 500 рублей (статья 7.2 п.2 КОАП РФ). Для юридических лиц штраф может доходить до 50 000 рублей (статья 7.22 КОАП РФ).

Стоит уточнить, что в Москве стоимость оформления документов по перепланировке в жилом доме или нежилом здании может варьироваться от 45 000 до 100 000 рублей. Стоимость согласования перепланировки в других городах России может отличаться.

Если Градостроительный и Жилищный кодексы РФ определяют понятия и порядок проведения перепланировки, то в Кодексе об административных правонарушениях (статья 7.22) идет речь о мерах пресечения, которые применяются к собственнику (или арендатору) объекта недвижимости в результате самовольно осуществленной перепланировки.

Согласно с российским законодательством, а именно с КоАП РФ (ст. 7.21 – 7.22), за самовольную перепланировку в нежилом помещении полагается штраф:

  • административная ответственность физических лиц определяется штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей;
  • для всех должностных лиц, принимавших участие в незаконной перепланировке – от 4 до 5 тысяч рублей;
  • для предпринимателей сумма штрафа составит в десять раз больше, чем для должностных лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.

В случае, когда в результате проведения несанкционированных строительно-ремонтных работ был причинен ущерб или нанесен убыток другим лицам, наступает гражданско-правовая ответственность. Если же в результате перепланировки был причинен вред здоровью или жизни людей, то здесь речь уже идее об уголовной ответственности.

Важно! Даже самое незначительное отклонение от проекта в процессе реализации запланированных ремонтных работ, считается нарушением законодательства, за что полагается штраф.

Иногда самовольную планировку можно оформить по закону, но только после уплаты штрафа, а также при условии, что в процессе ремонта не были осуществлены работы, нарушающие правовые нормы и требования безопасности, определенные федеральным законодательством. Процесс узаконивания переустройства постфактум намного длительнее, чем согласование перепланировки нежилого помещения и получение соответствующего разрешения непосредственно перед проведением работ, да и цена вопроса уже совсем иная.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

При проведении самовольной перепланировки нежилого помещения у собственника может возникнуть определенная ответственность за свой поступок:

  • административная – предполагает применение штрафных санкций в размере 2000-3000 рублей для физических лиц и 100000-350000 рублей для юридических лиц (ст. 7.21-7.22 КоАП РФ);
  • уголовная – в случае, если последствия перепланировки привели к обрушению здания и человеческим жертвам, соответствующее наказание устанавливается правоохранительными и судебными органами на основе Уголовного Кодекса РФ.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме

Основным законодательным актом, регулирующим вопросы перепланировки, является Жилищный кодекс. Текст закона дает определение понятий переустройства и перепланировки. Целый раздел кодекса посвящен перечню работ, которые можно и нельзя производить в помещениях.

Изменения в законе затронули список предоставляемых документов. Основным нововведением считается отмена требования предоставлять технический паспорт и справку из органа архитектуры и охраны памятников.

Федеральный закон о перепланировке 2019 года не имеет каких-то кардинальных отличий от предыдущих нормативных актов, но при этом он включает в себя несколько новых особенностей, которые нужно учитывать.

Согласование

Для того, чтобы согласовать проект перепланировки помещения, нужно подготовить определенный пакет документов, а именно:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • копия эскиза или проекта;
  • разрешение, полученное от Жилищной инспекции;
  • акт, подтверждающий соответствие нормативным требованиям всех проводимых работ.

Помимо этого, также потребуется получение нового кадастрового паспорта. Далее все документы подаются вместе с заявлением на согласование перепланировки в БТИ.

Дополнения

Без согласования можно сделать какой-нибудь проем в ненесущей стене или межкомнатной перегородке, а также остеклить балкон, установить кондиционер или провести демонтаж встроенной мебели, в то время как список запрещенных работ более обширен, и включает в себя:

  • любые работы, которые лишают возможности нормального проживания в указанном помещении;
  • разрушение несущих стен;
  • разрушение коммуникаций, включенных в состав общедомового имущества;
  • перемещение устройств отопления на лоджии или балконы;
  • расширение лоджий или балконов за счет площади жилых комнат;
  • обустройство арки, соединяющей кухню и жилую комнату, если на кухне стоит газовая плита;
  • перемещение туалета в те месте, под которыми у соседей снизу располагаются жилые комнаты.

Все остальные мероприятия при желании можно согласовать с уполномоченными органами и провести ремонтные работы в полном соответствии с требованиями закона.

Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.

В переустройство включаются такие процедуры, как:

  • Изменение жилищных параметров;
  • Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
  • Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.
  • Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
  • Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
  • Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
  • Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.

Проектному согласованию подлежат:

  • Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
  • Смещение и постановка дверных заслонов;
  • Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
  • Преобразование проемов в перекрытиях;
  • Снос части основных конструкций;
  • Образование коридора;
  • Изменение кухонного пространства, санузла;
  • Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
  • Соединение санузлов;
  • Получение новых помещений;
  • Увеличение жилой территории за счет нежилой;
  • Замена газовых установок на иные;
  • Перенос электробытовых точек, топливных систем;
  • Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.

  • Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
  • Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
  • Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
  • Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
  • Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Категорически запрещается:

  • Встраивать газопровод в стену;
  • Закрывать вентиляционные люки;
  • Объединять лестничные площади и коридор;
  • Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
  • Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
  • Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
  • Демонтаж блоков подоконников;
  • Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
  • Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
  • Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
  • Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:

  • Проведению косметических работ;
  • Установление дополнительных дверей;
  • Монтаж входных загородок;
  • Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
  • Устанавливание новой сантехники.

Федеральный закон о перепланировке в 2019 году не содержит каких-либо новелл, касающихся порядка получения разрешения на изменение объекта недвижимости, согласования самовольно произведенных работ.

  • удостоверение личности заявителя;
  • копия эскиза или проекта;
  • разрешение, выданное Жилинспекцией;
  • акт соответствия выполняемых работ нормативным требованиям.

Помимо этого, также потребуется получение нового кадастрового паспорта. Завершающим этапом станет подача документов вместе с заявлением на согласование перепланировки в отдел БТИ по месту нахождения недвижимости.

Большинство граждан, проживающих в своих квартирах, не удовлетворены их конфигурацией и планировкой, поскольку понятие комфорта существенно изменилось со времен постройки большинства домов советских времен.

Не требуют получения разрешения:

  • устройства дверного проема в стене, не являющейся несущей, либо в межкомнатной перегородке;
  • остекление лоджии;
  • установки системы кондиционирования;
  • демонтаж старой встроенной при строительстве мебели.

Перечень запрещенных к перепланировке работ выглядит следующим образом:

  • изменения, приводящие к разрушению несущих стен;
  • работы, приводящие к невозможности проживания, ухудшающие его технические характеристики;
  • работы, связанные с разрушением коммуникаций, обслуживающих общедомовые нужды;
  • перенос системы отопления на балконное пространство;
  • вынос лоджии, т.е. ее объединение с жилой комнатой;
  • совмещение кухни и комнаты (оборудование кухни-гостиной) при условии, что на кухне установлена газовая плита;
  • перемещение санитарных узлов и ванных комнат в места, которые располагаются над жилыми комнатами соседей снизу.

Федеральный жилищный закон устанавливает, что согласование перепланировки производит орган местной власти. Для Москвы таким органом является Мосжилинспекция и ее подразделения в административных округах.

Перед совершением любых действий, связанных с перепланировкой жилья, должно следовать обращение собственника или основного квартиросъемщика в уполномоченный по согласованию орган с заявлением установленной формы (образец имеется на сайте инспекции).

  • правоустанавливающие документы владельца изменяемого помещения (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве, договор соцнайма);
  • подготовленный специализированной фирмой проект перепланировки;
  • техплан помещения, изготовленный БТИ;
  • согласие органа местного самоуправления, как наймодателя, на перепланировку, если квартира не приватизирована;
  • выраженное в письменном виде согласие на проведение перепланировочных работ всех совместно проживающих либо зарегистрированных членов семьи собственника или нанимателя;
  • заключение о том, что задние в котором находится помещение, подлежащее изменению, не является памятником архитектуры, объектом культурного наследия либо положительное заключение о возможности проведения перепланировки, если дом входит в перечень охраняемых (в Москве такой документ выдает Комитет по культурному наследию — Москомнаследие).
  1. Главным отличием от предыдущих версий, пожалуй, является новое приложение 7 (Требования к учетно-технической документации на помещения в многоквартирных домах и жилых домах).
  2. Учётно-техническая документация должна быть не старше 5-ти лет.
  3. Журнал ведения производственных работ обязателен
  4. Акт о завершенном переустройстве и(или) перепланировке должен быть составлен в четырёх экземплярах
  5. Сроки рассмотрения заявлений изменены
  6. Новые заявления
  7. Протокол общего собрания подается только на электронном носителе
  8. (Пункт 4.4. Приложение 1) У одного нежилого помещения (переводимого из жилого помещения в
    нежилое помещение) допускается устройство только одной входной группы, если
    иное не предусмотрено техническим регламентом о требованиях пожарной
    безопасности.
  9. Изменения с добавлением новых правил (Пункт 10 Приложение 1) При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и
    (или) нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах не
    допускается (дополнения к пункту): 10.18. Устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних
    поверхностей (стен) в объектах.
    10.19. Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними
    помещениями.
    10.20
    . Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во
    внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — с ослаблением несущей
    способности элементов конструкций многоквартирного дома и жилого дома.
    10.21
    . Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих
    границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов,
    предусматривающее увеличение высоты здания, создание помещения, оснащение
    отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, с надстройкой
    стен, в том числе наружных.
    10.22
    . Устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных
    коробов.
    10.23. Изменение габаритов жилых и нежилых помещений, затрагивающее
    внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, путем устройства
    мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька.
    10.24
    . Проведение работ, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящих
    Требований, в нежилом помещении в многоквартирном доме, являющемся
    собственностью города Москвы.
    10.25. Устройство более одной антресоли на площади помещения, в котором
    она сооружается.
    10.26
    . Устройство на антресолях ванных комнат, душевых, санузлов, кухонь.
    10.27
    . Установка санитарно-технического оборудования, газовых и (или)
    электрических плит на площади антресоли.
  10. Изменения в тексте (Пункт 13, Приложение 1) 13. При проведении работ, указанных в пункте 3 настоящих Требований,
    затрагивающих архитектурный облик многоквартирного дома, проект
    переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
    подлежит согласованию с Комитетом по архитектуре и градостроительству города
    Москвы (далее — Москомархитектура) посредством межведомственного
    информационного взаимодействия по запросу Г осударственной жилищной
    инспекции города Москвы.
    Заключение Москомархитектуры о согласовании или отказе в согласовании
    проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном
    доме выдается на основании аналитических материалов, содержащих сведения о
    натурном обследовании перепланируемых и (или) переустраиваемых объектов и
    прилегающей территории.
    Москомархитектура осуществляет функцию государственного заказчика на
    подготовку аналитических материалов, содержащих сведения о натурном
    обследовании перепланируемых и (или) переустраиваемых объектов и прилегающей
    территории.
  11. (Изменения в Пункте 14 Приложение 1.) 14. Проведение работ, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящих
    Требований, осуществляется при наличии заключения Департамента культурного
    наследия города Москвы о допустимости проведения переустройства и (или)
    перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, если такое
    помещение или дом, в котором оно находится, является объектом культурного
    наследия или выявленным объектом культурного наследия, без проведения работ по
    сохранению объекта культурного наследия, представляемого посредством
    межведомственного информационного взаимодействия по запросу
    Мосжилинспекции.
    Заключение о допустимости проведения переустройства и (или)
    перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, если такое
    помещение или дом, в котором оно находится, является объектом культурного
    наследия или выявленным объектом культурного наследия, без проведения работ по
    сохранению объекта культурного наследия выдается Департаментом культурного
    наследия города Москвы по результатам рассмотрения представленного
    Мосжилинспекцией проекта переустройства и (или) перепланировки помещений в
    многоквартирном доме и жилом доме.
  12. Изменен (Пункт 19, Приложение 1). 19. Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке
    помещения в многоквартирном доме и жилом доме на ранее выполненные работы
    без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в
    многоквартирном доме и жилом доме, если такое решение требуется в соответствии
    с настоящими Требованиями, не допускается:
    19.1. На ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке
    помещения в многоквартирном доме и жилом доме, если такое помещение или дом,
    в котором оно находится, является объектом культурного наследия или выявленным
    объектом культурного наследия, в случае если выполнение таких работ невозможно
    без проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.
    19.2
    . На ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке
    помещения в многоквартирном доме и жилом доме, в результате проведения
    которых изменяется архитектурный облик многоквартирного дома,
    колористическое решение фасада многоквартирного дома.
  13. Пункт 2.3 Приложение 2 полностью изменен (2.3. Наименование органа исполнительной власти города Москвы,
    предоставляющего государственную услугу, а также иных органов исполнительной
    власти города Москвы, государственных учреждений и организаций, участвующих в
    предоставлении государственной услуги)
  14. Пункт 2.4.3 Приложение 2 и его компоненты новые. (Государственная услуга в электронной форме).
  15. Пункт 2.5. Приложение 2 (Документы, необходимые для предоставления
    государственной услуги. Дополнен) Документы БТИ должны быть не старше 5 лет, заявление нового образца, документы на собственность (если нет регистрации в ЕГРН).
  16. Добавлен Пункт 2.6 Приложение 2 (2.6. Услуги, необходимые и обязательные для предоставления
    государственной услуги
    Услугой, необходимой и обязательной для предоставления государственной
    услуги, является услуга «Предоставление документов технической инвентаризации»,
    предоставляемая согласно постановлению Правительства Москвы от 15 августа
    2011 г
    . № 359-ПП «Об услугах, которые являются необходимыми и обязательными
    для предоставления государственных услуг»
    . В соответствии с постановлением
    Правительства Москвы от 17 марта 2017 г
    . № 106-ПП «О Порядке организации
    технического учета в городе Москве, внесении изменений в правовые акты города
    Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений
    правовых актов) города Москвы» порядок получения услуги установлен приказом
    Департамента городского имущества города Москвы от 7 августа 2017 г. № 192 «О
    выполнении работ и (или) предоставлении услуг Государственным бюджетным
    учреждением города Москвы Московским городским бюро технической
    инвентаризации»).
  17. Пункт 2.7 Приложение 2 (2.7. Срок предоставления государственной услуги
    2.7.1. Общий срок предоставления государственной услуги включает срок
    межведомственного информационного взаимодействия органов исполнительной
    власти и организаций в процессе предоставления государственной услуги, а также
    срок передачи заявления (запроса) и иных документов, необходимых для
    предоставления государственной услуги, из МФЦ в Мосжилинспекцию и получения
    МФЦ от Мосжилинспекции результата предоставления государственной услуги для
    выдачи его заявителю и не может превышать:
    2.7.1.1
    . При обращении за получением решения о согласовании переустройства
    и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме:
    17
    2.7.1.1.1
    . В случае если в соответствии с законодательством не требуется
    получение (оформление) документов, указанных в пунктах 2.5.1.2.1.5, 2.5.1.2.1.6
    настоящего Регламента, — 20 рабочих дней.
    2.7.1.1.2
    . В случае если в соответствии с законодательством требуется
    получение (оформление) документов, указанных в пунктах 2.5.1.2.1.5, 2.5.1.2.1.6
    настоящего Регламента, — 30 рабочих дней.
    2.7.1.1.3. В случае нахождения помещения на последнем этаже
    многоквартирного дома и жилого дома, в том числе мансардном этаже (мансарде), а
    также чердачном пространстве (чердаке) такого дома, — 30 рабочих дней.
    2.7.1.2
    . При обращении за оформлением приемочной комиссией акта о
    завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в
    многоквартирном доме и жилом доме — 10 рабочих дней.
    2.7.1.3. При обращении за оформлением приемочной комиссией акта о
    завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в
    многоквартирном доме и жилом доме на ранее выполненные работы без решения о
    согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в
    многоквартирном доме и жилом доме, если такое решение требуется, — 30 рабочих
    дней.
    2.7.2
    . Срок предоставления государственной услуги начинает исчисляться:
    2.7.2.1
    . При обращении заявителя — физического лица в МФЦ — со дня передачи
    заявления (запроса) и иных документов, необходимых для предоставления
    государственной услуги, из МФЦ в Мосжилинспекцию.
    2.7.2.2
    . При обращении заявителя — индивидуального предпринимателя,
    юридического лица в Мосжилинспекцию — на следующий день после дня
    регистрации заявления (запроса). Датой поступления запроса в форме электронного
    документа с использованием Портала считается день регистрации запроса в
    Мосжилинспекции.
    2.7.3
    . В общий срок предоставления государственной услуги не включается
    срок, на который приостанавливается предоставление государственной услуги.)
  18. Пункт 2.10 Приложение 2 (Отказ в предоставлении государственной услуги) 2.10.1.1.3.6. Отказ заявителя предоставить доступ должностному лицу
    Мосжилинспекции, уполномоченному на проведение проверки, в случае обращения
    за получением решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки
    помещения, находящегося на последнем этаже многоквартирного дома и жилого
    дома, в том числе мансардном этаже (мансарде), а также чердачном пространстве
    (чердаке) такого дома, в помещение в течение 10 рабочих дней со дня подачи
    заявления (запроса) о согласовании переустройства и (или) перепланировки
    помещения в многоквартирном доме и жилом доме.
  19. Пункт 2.14. приложение 2. Новый. Показатели доступности и качества государственной услуги. Качество и доступность государственной услуги характеризуются следующими
    показателями:
    — возможность подачи заявления (запроса) и иных документов, необходимых
    для предоставления государственной услуги, для физических лиц — в МФЦ по
    экстерриториальному принципу в пределах города Москвы (вне зависимости от
    30
    места регистрации заявителя, а также места нахождения жилых и нежилых
    помещений в многоквартирных домах и жилых домах в городе Москве);
    — время ожидания в очереди при подаче заявления (запроса) — не более 15
    минут;
    — срок регистрации заявления (запроса) и иных документов, необходимых для
    предоставления государственной услуги, — не более 15 минут с момента их
    представления заявителем должностному лицу (работнику), ответственному за
    прием и регистрацию заявления (запроса) и документов, при личном обращении и
    не более одного рабочего дня при подаче заявления (запроса) с использованием
    Портала;
    — время ожидания в очереди при получении результата предоставления
    государственной услуги — не более 15 минут.
  20. Пункт 3.3. Приложение 2. Новый. Обработка документов (информации), необходимых для предоставления
    государственной услуги
  21. Приложение 7 (новое)
  • 7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
  • 7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
  • 7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Нужные документы

  1. Незначительной. В процессе изменения конфигурации помещения сохраняются все имеющиеся в нем коммуникации и его функциональное предназначение.
  2. Кардинальной. Помещение полностью перестраивается, меняются инженерные коммуникации, происходит полное перепрофилирование помещения с учетом актуальных нужд и потребностей для реализации конкретных целей согласно с направлением деятельности, которая планируется проводиться в данном помещении.

Проектирование

  • предоставить решение комиссии о согласовании изменений в проект здания;
  • на основании этого решения БТИ выдает новый технический паспорт здания согласно перепланировке;
  • в кадастровую палату необходимо подать заявление о внесении изменений для перерегистрации объекта капитальной застройки и получить кадастровый паспорт;
  • с кадастровым паспортом обратиться в отделение ФРС для внесения изменений в Единый государственный реестр.

Сбор бумаг

  • проектная документация;
  • технические свидетельства из БТИ;
  • согласие всех собственников помещения, оформленное в нотариальном порядке;
  • бумаги, устанавливающие право на пользование объектом недвижимости;
  • технические условия перепланировки – предоставляются по требованию;
  • проект с разделами об электрическом и газовом оборудовании, а также о водоснабжении и вентиляции.

В нежилом доме

  • в отделе архитектуры;
  • в пожарной инспекции;
  • в санэпидемстанции;
  • в управляющей компании;
  • у застройщика дома;
  • в газовой инспекции;
  • в Роспотребнадзоре и др.
  • договор долевого участия или документ, подтверждающий переуступку права на жилье;
  • акт передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия;
  • копия разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;
  • оформленное и заверенное печатью согласие застройщика на проведение перепланировки;
  • подтверждающий документ от застройщика о том, что заявитель выполнил все обязательства по договору долевого участия;
  • справка о присвоении объекту официального адреса;
  • свидетельство о том, что строительный адрес соответствует почтовому адресу.
  • * расширение площади ванны, туалета и кухни за счет соседних жилых помещений;
  • * совмещение жилого помещения с санузлом;
  • * демонтаж несущей стены и вырезание в них проемов;
  • * объединять помещения кухни и жилых комнат из-за газовой плиты;
  • * расширение жилой площади квартиры , включая в нее вентиляционные короба;
  • * блокировка каким-либо образом воздуховодов;
  • * устройство теплых полов, работающих от отопительных батарей;
  • * изменение прочности жилого массива;
  • * порча внешнего вида дома;
  • * объединение балкона с помещением, предназначенным для постоянного проживания людей;
  • * удаление батарей общедомового отопления из жилых помещений и перенос их на балкон либо лоджию;
  • * перекрытие балконных плит, начиная с пятого этажа дома, ввиду прохода через них пожарных лестниц.
  • места размещения несущих стен;
  • условие о раздельности либо совмещенности санузла;
  • величину кухни;
  • разделение соседних квартир монолитной стеной;
  • обустройство отдельной гардеробной комнаты и ниш.

Проектирование

  • изменение площади отдельных комнат (соединение нескольких помещений в одно, разделение одной комнаты на несколько и т.д.);
  • изменение месторасположения отдельных функциональных помещений;
  • создание или демонтаж оконных и дверных проемов, перенос их в другое место;
  • объединение нескольких отдельных помещений в одно целое;
  • обустройство дополнительного пространства с целью повышения качества эксплуатации и увеличения количества функциональных зон;
  • изменение месторасположения, монтаж/демонтаж инженерных и сантехнических коммуникаций и др.

Порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения

Незаконная перепланировка грозит недобросовестному собственнику наложением административного штрафа, а также судебными тяжбами, результатом которых может быть решение о ликвидации последствий перепланировки.

Первым этапом должно стать получение разрешения на проведение перепланировки, без него недопустимо предпринимать какие-либо действия.

Данный документ понадобится, если необходимо:

  • расширить площадь при помощи иного помещения;
  • сделать дополнительные проемы;
  • изменить конфигурацию стен здания;
  • провести иные кардинальные изменения.

Для получения разрешения требуется выполнить расчет физической нагрузки на стены и иные замеры, а также собрать требуемые документы.

Узаконить самовольно проведенные изменения допускается только в судебном порядке, однако владелец в таком случае также должен оплатить штраф.

На видео о перепланировке нежилых помещений

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Перепланировку не допускается осуществлять без свидетельства собственности. Если процедура была проведена без данного документа, тогда на владельца будет наложена административная ответственность. В таком случае необходимо узаконить внесенные изменения, а затем получить свидетельство на базе судебного решения.

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Но многие этого не знают или не хотят этого делать. Но такое правонарушение несет в себе определенную ответственность.

Специалисты в сфере проектирования капитального ремонта выделяют несколько вариантов узаконивания осуществленной перепланировки. Самый простой из них предполагает согласование ремонта в административном порядке с организациями, контролирующими строительство и переустройство сооружений.

Чтобы узаконить перепланировку, владельцу придется обратиться в проектную компанию, сотрудники которой разрабатывали проект для выполнения ремонта. Специалистам нужно будет провести исследование объекта и на основе собранной информации подготовить техническое заключение о состоянии строительных конструкций объекта. Если ремонт выполнялся по проекту квалифицированной бригадой строителей, проектировщики вряд ли обнаружат какие-либо проблемы с помещениями.

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

После этого владельцу здания необходимо будет обратиться в местное отделение БТИ, чтобы сотрудники организации выехали на объект и зафиксировали все внесенные изменения в конструкцию и инженерию помещений, отметив их на техплане красными линиями.

Все собранные документы, а также технический паспорт объекта до перепланировки понадобятся для обращения в Межведомственную комиссию по перепланировке нежилых помещений в Москве. По закону именно в этой организации собственникам следует согласовывать капитальный ремонт, а если он был выполнен без получения разрешительной документации, то с инспекторами нужно будет решать вопросы узаконивания.

Передав в ответственные службы пакет документов о выполненной перепланировке и техзаключение о нормальном состоянии здания, собственнику останется только ждать принятия Межведомственной комиссией окончательного решения о признании или непризнании ремонта завершенным и законным.

Если нежилое помещение и здание не пострадали из-за перепланировки, владельцу нужно будет заплатить установленный законом штраф, после чего он получит все нужные ему документы для того, чтобы зафиксировать новые характеристики объекта в планах БТИ. Отказ в узаконивании выполненного ремонта собственники получают в случаях, когда инспекторы ответственных служб обнаруживают ошибки в перепланировке, которые хотя бы теоретически могут навредить зданию и сделать его опасным для пользователей.

Если владелец не сможет узаконить проведенный капремонт, его постараются заставить исправить все внесенные изменения за счет повторной перепланировки. Такие работы требуют существенного финансирования, а значит, владелец потеряет много денег.

Иногда собственник может посчитать, что представители Межведомственной комиссии ошиблись, приняв отрицательное решение о возможности узаконивания выполненного ремонта. В этом случае он может постараться через суд добиться отмены подготовленного предписания на возвращение исходных характеристик зданию, а также признания ремонта выполненным и законным.

Перепланировка нежилого здании

Для этого владельцу здания необходимо передать в суд:

  • иск к Межведомственной комиссии;
  • техпаспорт нежилого помещения до перепланировки и планы объекта после капитального ремонта из БТИ;
  • заключение проектировщиков о нормальном состоянии строительных конструкций;
  • заключение пожарного надзора и СЭС о соблюдении современных нормативов;
  • документы о праве выполнять перепланировку помещений.

Если при капремонте действительно были соблюдены все требования законодательства, можно надеяться на то, что суд признает законной самовольную перепланировку нежилого помещения арендатором. Ответственность за ремонт без согласования при этом снята с владельца не будет, ему все равно придется заплатить штраф, но повторную перепланировку проводить не потребуется.

К сожалению, через суд крайне редко удается добиться признания выполненной перепланировки законной. Потому лучшим способом защиты своих денег и времени является выполнение капремонта с учетом всех законодательных нормативов.

Чтобы рассчитать стоимость перепланировки по закону, можно воспользоваться калькулятором.

Подобная перепланировка недопустима. С иском об устранении последствий перепланировки могут обратиться надзорные органы и другие собственники (жильцы) дома.

Нежилое помещение с незаконной перепланировкой невозможно нормально продать, поставить на учет.

В 2019 году ответственность за незаконную перепланировку (переустройство) наступает по ст. 7.22 КоАП РФ.

Должностные лица будут оштрафованы на 4-5 тыс. рублей. Для юридических лиц выписывается штраф в размере 40-50 тыс. рублей.

Как узаконить?

Если самовольная перепланировка несущественна, то ее можно узаконить в административном порядке.

В остальных ситуациях придется обращаться в суд и доказывать, что перепланировка выполнена с соблюдением технических параметров, безопасна для людей.

При грубых нарушениях жилищных и технических норм в легализации перепланировки будет отказано.

Можно провести согласование и после проведения работ, но чаще всего владельцы помещения на данном этапе получают отказ.

Согласование перепланировки нежилого помещения имеет важное значение при проведении работ по реконструкции. Не всегда согласование перепланировки требуется, поэтому при составлении проектной документации рекомендуются уточнять разрешенные виды работ в Жилищном кодексе.

Кроме штрафов, жилинспекция выдает предписания, обязывающие собственников или арендаторов вернуть помещения в начальное состояние или узаконить перепланировку. После проведения ремонта получить разрешение можно только в суде. До выполнения предписания инспектора могут запретить совершение сделок с объектом.

Суд также может обязать собственника вернуть помещению первоначальный вид. Если же в результате действий хозяина нанесен вред, пострадавший может получить возмещение ущерба. Оформление перепланировки требует большого количества знаний. Возможные ошибки очень дороги и могут многократно превышать затраты на специалистов.

В каких случаях понадобится разрешение

Законом запрещены все ремонтные работы, которые могут принести ущерб целостности всей конструкции, создать препятствие для окружающих в пользовании своими объектами недвижимости. Запрещен ремонт, последствия которого смогут причинить вред жизни и здоровью соседям.

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Разрешение можно будет получить на следующие виды работ:

  1. Застекление балкона и лоджии.
  2. Увеличение площади санузла за счет коридора. При этом должен быть соблюден уровень пола.
  3. Соединение кухни и комнаты с помощью создания открытой арки.
  1. Сносить несущие стены и конструкции.
  2. Создавать дополнительную нагрузку на перекрытия пола.
  3. Устанавливать подогрев пола за счет общего отопления.
  4. Расширять балкон за счет жилых помещений.
  5. Проводить перепланировку в домах, признанных аварийными.
  6. Устанавливать ванную комнату в месте, где у соседей снизу находится жилая комната.
  7. Переносить коммуникации.
  8. Устанавливать мансарды за счет переустройства чердачных помещений.

Кроме того, нельзя получить разрешение на перепланировку в панельных домах, построенных до 1970 года.

Определения терминов приведены в статье 25 ЖК РФ. Под переустройством понимают изменения, связанные с инженерными сетями или оборудованием нежилого помещения. Перепланировка предполагает конструктивные перемены:

  • установку стен;
  • расширение оконных проемов;
  • исправление размера нежилого помещения;
  • постройку индивидуального входа;
  • присоединение подвала к первому этажу;
  • выделение антресоли и др.

Следствие работ по перепланировке и переустройству — расхождение фактических характеристик нежилого помещения и технических сведений в документах. Поэтому после проведения ремонта необходимо внести правки в бумаги — узаконить перепланировку. Практически всегда требуется оформление ремонта, если жилые площади переводят в нежилые. Это связано с необходимостью оборудовать отдельный вход, крыльцо. Согласование ремонта и перевод категории помещения можно проводить одновременно.

Обязанность получить разрешение на перепланировку установлена ст. 26 ЖК РФ. Согласовывает изменения муниципальный орган исполнительной власти. Местные нормативно-правовые акты могут содержать более детальную информацию по получению разрешений.

Хотя ЖК РФ предусматривает только один разрешительный орган, подготовка бумаг для согласования проходит через несколько контролирующий организаций. Количество и состав наблюдательных органов зависят от вида проводимых работ, вида использования нежилого объекта, включения здания в число культурных, исторических, архитектурных памятников, вида строения и других особенностей.

Отказать в регистрации могут в связи с некорректным планом работ или отсутствием проекта в соответствии со статьей 27 ЖК РФ. В частности, если документация будет иметь несогласования или неправильное заполнение, то исполнительный орган также вправе отказать в регистрации перепланировки.

Особую роль играет и наличие акта согласования МЧС и СЭС. При отсутствии данного документа происходит автоматический отказ.

Сколько стоит оформить перепланировку квартиры? Информация здесь.

Как получить разрешение на перепланировку? Подробности в этой статье.

Если выдано решение с отказом, то для начала необходимо разобраться с причиной такого постановления. Жилищные комиссии в большинстве случаев весьма точно указывают почему выдан отказ.

  1. Указанные в отказе причины необходимо устранить, и собрать новый комплект документов. Ожидать на решение комиссии.
  2. Пойти на приём к руководителю жилищной инспекции и постараться объяснить свою позицию. Но для того, чтобы добиться результата, она действительно должна быть уважительной.
  3. Обращение в суд. Это последняя надежда на положительное решение. Если два предыдущих пункта не сработали, то суд может помочь, но здесь тоже нужно правильно объяснить свою ситуацию.

Обжалование отказа на перепланировку – сложная процедура, но иногда она заканчивается хорошо для владельца имущества.

Можно сделать вывод, что сделать перепланировку нежилого помещения в жилом доме нелегко, особенно с юридической стороны. Законодательство в этой части несовершенное, и в каждом регионе нужно обращаться к подзаконным нормативно-правовым актам. Деятельность жилищной комиссии одним законом не регулируется, что усложняет процесс выдачи разрешения для перепланировки.

Полезные советы

Согласование перепланировки в проектно-строительном центре «АВИ-Т» » Согласование перепланировки жилых и нежилых помещений » Перепланировка нежилого помещения в Москве и Московской области » Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве

— нежилое помещение находится в жилом доме;

Порядок согласования перепланировки в этих случаях значительно отличается.

— перепланировка еще не выполнена (или хотя-бы не зафиксированы красные линии в документах БТИ)

Если перепланировка нежилого помещения в жилом доме еще не выполнена, процедура согласования будет состоять из следующих этапов:

  1. Необходимо получить технический паспорт помещения без вызова техника на объект (по данным БТИ на последнюю известную дату). Вы получаете на руки выписку из технического паспорта, который содержит исходное (текущее состояние планировки помещения). Получив этот документ важно сравнить его с физическим состоянием помещения и если будут обнаружены ошибки их нужно устранять еще до начала ремонтных работ. Иначе в некоторых случаях это может повлечь серьезные проблемы. Особенно это касается если ошибки присутствуют в таких вещах как внешние стены и несущие конструкции.
  2. После того как у Вас на руках есть исходный технический паспорт можно приступать к разработке технического заключения о возможности перепланировки и проекта перепланировки. Если в результате перепланировки не затрагиваются несущие стены проект перепланировки нежилого помещения и техническое заключение о возможности перепланировки может выполнить любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Часто мы сталкиваемся с вопросами клиентов «а зачем мне разрабатывать еще проект, если у меня уже есть дизайн проект?». Дизайн проект не является по сути проектной документацией – у него в большинстве случаев отсутствует главная составляющая – допуск СРО (саморегулируемой организации). Кроме того, требования к составу проекта перепланировки отличаются от состава дизайн проекта.

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Если же в результате перепланировки Вы планируете затронуть несущие стены, то Вам при разработке технического заключения и проекта перепланировки обратиться к автору проекта Вашего дома.

  1. Полностью готовый и утвержденный заказчиком проект перепланировки подается в Роспотребнадзор для получения заключения по проекту.
  2. Укомплектованная проектная документация подается на рассмотрение в Жилищную инспекцию города Москвы. Обратите внимание, что если в результате перепланировки нежилого помещения Вы планируете затрагивать внешние стены необходимо представить в Жилищную инспекцию протокол общего собрания собственников жилого дома. Согласно Жилищного кодекса (ст. 36) внешние ограждающие стены являются общедолевым имуществом всех собственников жилого дома и формально даже, чтобы «забить гвоздь во внешнюю стену» Вы должны получить согласие 2/3 собственников жилого дома.
  1. В результате положительного рассмотрения Жилищной инспекцией Вашей проектной документации Вам будет выдано Разрешение на перепланировку. Это является документом, разрешающим начало ремонтных работ. Вам уже не предъявят претензии ни местная управляющая компания, ни участковый, ни соседи.
  2. После завершения ремонтных работ необходимо провести так называемую «приемку помещения». Она заключается в том, что после завершения всех ремонтных работ на объект вызывается представитель Жилищной инспекции, задача которого сверить то, что было заявлено в проекте с физически выполненными работами. Обратите внимание, что соответствие должно быть полным и объяснения типа «да я чуть-чуть отступил от проекта, но совсем чуть-чуть» — не пройдут. Результатом такого несоответствия проекта и факта станут отказ в приемке помещения и серьезные штрафные санкции. В настоящее время согласно Кодекса об административных правонарушениях города Москвы (п. 9.12) налагается штраф за несанкционированную перепланировку. Если собственником является физическое лицо, то штраф относительно небольшой – 2,5 тыс. руб. А вот если собственник – юридическое лицо, то это уже влечет серьезные последствия. На юридическое лицо может быть наложен штраф в размере до 350 тыс. руб., а на ответственное лицо (ген. Директора) – до 50 тыс. руб. Согласитесь это серьезный аргумент для того, чтобы ответственно подойти к выполнению и контролю ремонтных работ.
  3. Надеюсь в Вашем случае все прошло идеально и по результатам выхода инспектора Жилищной инспекции Вам выдан акт завершенного переустройства помещения. Этот акт является основанием для внесения изменений в документы БТИ. Вы вызываете представителя БТИ для фиксации настоящей планировки помещения и по результату Вам выдается новая выписка из технического паспорта.
  4. Перепланировка завершена с точки зрения технического учета и к Вам уже никто не предъявит претензии, что у Вас не законная перепланировка. Однако, чтобы совсем полностью привести в порядок документы по помещению необходимо еще внести изменения в документацию Росреестра. Об этой процедуре расскажем ниже.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.

Если Вы являетесь собственником или арендатором нежилого помещения в нежилом здании, то с точки зрения согласования перепланировки Вам крупно повезло.

Если в результате перепланировки Вы не затрагиваете внешние стены здания, то процедура состоит из двух шагов. Сначала делаете проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки, а после выполнения ремонтных работ вызываете техника БТИ для фиксации произошедшей перепланировки. При этом, подавая заявку в БТИ Вы предоставляете им проект и техническое заключение. С точки зрения технического учета в БТИ – это и все!

Несколько сложнее, если в результате перепланировки Вашего нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, затрагиваются внешние стены. В этом случае необходимо перед вызовом БТИ еще и получить заключение Москомархитектуры. Затем процедура та же – вызов техника БТИ для фиксации выполненной перепланировки.

Но опять же обратите внимание на полное соответствие проекта и физически выполненных работ. Здесь ошибка не повлечет таких значительных последствий, как если бы здание было жилым домом. В настоящий момент никакие штрафные санкции для нежилых зданий на собственников помещений не накладываются. Но, если проект не будет соответствовать фактически выполненной перепланировке, техник зафиксирует несоответствие и выдаст техпаспорт с красными линиями. В общем-то ничего страшного в этом нет. Но, придется корректировать проект и заплатить БТИ за повторный выход техника и выпуск новой документации.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – так называется база объектов после того, как с 1 января 2017 года произошло объединение Росреестра и Кадастровой палаты. Теперь, вместо ранее выдававшихся двух документов (кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП) выдается единый документ – выписка из ЕГРН, которая в своем составе вместо кадастрового паспорта содержит, так называемую графическую часть.

Эту часть процедуры мы выделили в отдельный пункт, т.к. она абсолютно одинакова как для нежилых помещений, находящихся в жилых домах, так и для тех, которые расположены в нежилых зданиях.

  1. Заказ и получение технического плана помещения (название похоже на технический паспорт, но это совсем другой документ). Кстати, его можно заказать так же в БТИ или у любого кадастрового инженера.
  2. Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Формально процедура достаточно простая. Но, должны Вас предупредить. Эти два простых формальных действия в настоящий момент (на дату написания статьи – 20.03.2017 г.) могут и часто превращаются в достаточно долгую процедуру с несколькими приостановками и отказами. Это зависит как от правильности подготовленного технического плана, так и от плохого на данный момент взаимодействия Кадастра и Росреестра. Будьте готовы, что не откроется диск, регистратор не найдет каких-то данных по причине плохо работающей базы и т.п.

В итоге Вы получили на руки выписку из ЕГРН, где зафиксированы изменения конфигурации помещения и площади. На этом Ваша перепланировка полностью завершена

Если конкретная площадь относится к многоэтажному зданию, то заинтересованные лица должны позаботится о переводе недвижимости в нежилой фонд. При изменении конфигурации таких помещений может потребоваться согласование с региональным отделением БТИ или с жилищной инспекцией. В любом случае необходимо письменное согласие всех проживающих в доме граждан.

Согласование перепланировки нежилых помещений предусматривает осуществление ряда процедур. Для понимания особенностей процесса необходимо ознакомиться с вариантами перепланировки, с порядком оформления, с требуемым пакетом документации, а также с общими требованиями к архитектуре.

Узаконивание перепланировки

Рассмотрим пошагово ряд действий для получения разрешения:

  • Составление заявления от собственника нежилого помещения, перепланировку которого нужно легализовать. Такое обращение должно содержать обоснованную причину. Направляется заявление в службу техинвеннтаризации, сотрудник которой после визита на объект вносит изменения в кадастровый и технический паспорта помещения.
  • С данными паспортами нужно обратиться в регистрационный орган. На протяжении определенного законодательно срока выдается свидетельство о государственной регистрации права на помещение, где была осуществлена перепланировка.
  • Если объект находится в сфере влияния муниципального органа власти, тогда для получения разрешения обращаться нужно именно туда.
  • Написать заявление в архитектурный отдел, находящийся в территориальной администрации, где заявление рассматривается на протяжении месяца.
  • Затем выдается решение об отказе или разрешении выполнения перепланировки.
  • В случае положительного решения нужно обратиться в БТИ с техническим заключением строительной компании. В некоторых случаях также может понадобиться заключение от санитарно-эпидемиологической службы, если изменения коснулись ванных комнат, санузлов.

Существует определенный алгоритм действий, которого нужно придерживаться при регистрации перепланировки в 2019 году.

Если собственник желает сэкономить и не обращаться к посредникам, то он может произвести все действия самостоятельно. Для этого нужно:

  1. Прийти в отделение БТИ с заявлением на проведение перепланировки.
  2. Затем встретить по месту оформления сотрудника БТИ, который проведет осмотр и проанализирует состояние недвижимости.
  3. Затем получить техзаключение о возможности проведения работ.
  4. Заказать проект в специализированной компании, имеющей на это лицензию.
  5. Обратиться в Жилинспекцию для узаконивания перепланировки с соответствующим пакетом документов.
  6. Получить акт в представленной организации.
  7. При положительном ответе документы отправят в БТИ.
  8. Собственник должен только сделать запрос на получение техпаспорта из БТИ.

При размещении нежилого помещения в нежилом доме, нужно изначально подать заявку в БТИ. С заявлением также предоставляется техзаключение.

В любом случае нужен проект. И доверить его разработку лучше специализированной компании.

Куда обращаться?

Обращаться необходимо изначально в специализированную компанию, имеющую лицензию на создание проектной документации, а затем в БТИ и Жилинспекцию.

Дополнительно потребуется разрешение организации по охране Архитектуры, если здание представляет собой памятник.

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — 7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — 7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

Первоначальная подготовка

Незначительная перепланировка в жилом здании Разрешение на процедуру выдается представителями территориальной жилищной инспекции.
Масштабная перепланировка в жилом помещении Разрешение можно получить в той же организации.
Перепланировка в нежилом здании Соответствующее разрешение выдается Префектурой.

Каждый из перечисленных этапов предусматривает различные процедурные этапы согласования. Стоит отметить, что в случаях, когда переустройство было осуществлено на незаконных основаниях, на те лица и организации, которые выполняли процедуру, не могут быть наложены штрафные санкции. В данных рамках ответ будет держать только непосредственный собственник помещения.

Под незначительной перепланировкой могут пониматься следующие операции:

  • ликвидация проемов в несущих элементах и конструкциях;
  • установка или демонтаж ненесущих перегородок;
  • замена оборудования.

О необходимом перечне документации и порядке согласования каждое заинтересованное лицо может проконсультироваться в жилищном департаменте муниципалитета

Что касается масштабной перепланировки, то она может заключаться в следующем:

  • создание проемов в несущих стенах;
  • установка новых санузлов;
  • установка перекрытий, которые могут в дальнейшем увеличить общую нагрузку на перекрытия;
  • замена полов, которая также может привести к увеличению нагрузки.

В случае с переустройством в нежилых зданиях должен быть предварительно подготовлен проект перепланировки. Его размер напрямую зависит от числа планируемых изменений. Стоит отметить. что для согласования подобной процедуры может потребоваться предоставление заключения о безопасности будущей перепланировки. Сам документ также должен быть согласован по всем разделам, что может значительно повлиять на общие сроки процедуры.

Как происходит перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;

• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;

• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;

• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;

• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;

• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

• необходимо перенести санитарное помещение;

• предполагается изменение конструкции потолка и пола;

• требуется подключить коммуникационные сети;

• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.

Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации. Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.

Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.

Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.

В соответствии со статьей 51, п.17 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции.

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

— заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций помещений, а также возможности их перепланировки (переустройства) с выводами о том, что данная перепланировка не является реконструкцией;

Если у Вас выполнена самовольная перепланировка и (или) переустройство мы можем подготовить независимое строительно-техническое заключение о фактическом состоянии помещений после проведенной перепланировки и (или) переустройства.

Посмотреть Цены

 см. также:

  • Перепланировка, переустройство
    • Перепланировка квартир
    • Проект перепланировки
    • Раздел, объединение квартир
    • Самовольная перепланировка
    • Устройство отдельного входа
    • Экспертное заключение по перепланировке
    • Оформление перепланировки квартиры
    • Согласование перепланировки
    • Узаконивание перепланировки
  • по правилам Постановления № 432-ПП, до представления на согласование проекта перепланировки, оформляется положительное техническое заключение о состоянии несущих конструкций и иных элементов безопасности и надежности здания (в иных субъектах РФ эта процедура не проводится ввиду отсутствия профильной нормативной базы);
  • проект перепланировки, в котором будут отражены все изменения в характеристиках нежилого здания, и также техзаключение, направляются для согласования в местные муниципальные службы (для Москвы таким ведомством является Мосжилинспекция);
  • после выполнения запланированных работ необходимо получить акт согласования — его утверждает та же служба, что согласовывала первоначальный проект.

Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения должна осуществляться экспертной организацией, имеющий допуск СРО.

  • правоустанавливающие документы на землю — свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
  • градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
  • проектная документация – архитектурные решения; схемы планировочной организации; проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей; проект реконструкции; пояснительная записка и т.д.;
  • положительное экспертное заключение;
  • согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
  • копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.

После оформления проекта реконструкции и получения экспертного заключения, все документы подлежат проверки в уполномоченном органе местной власти. В разрешении на строительство указывает срок выполнения работ.

  1. При перепланировке помещений нельзя нарушать прочностные характеристики здания, т.е. бездумно сносить или уменьшать несущие конструкции и т.д. Такую перепланировку согласовать невозможно, да это и просто опасно.
  2. Если при ремонтно-строительных работах Вы затрагиваете фасад здания, необходимо согласовать реконструктивные работы по фасаду здания (не путать с реконструкцией). Данный вид работ согласовывает Москомархитектура. Для этого разрабатывается специальный проект.

Порядок согласование перепланировки помещений нежилого фонда:

  1. Разработка Технического заключения по результатам обследования здания (помещения).
  2. Разработка всех необходимых разделов проекта перепланировки.
  3. При наличии реконструктивных работ по фасаду разработка специального проекта и согласование его в Москомархитектуре.

! Всю проектную документацию, включая Техническое заключения и все разделы проекта, имеет право изготавливать только организация, имеющая допуски к данным видам работ.

  1. Далее идут сами ремонтно-строительные работы (если они еще не проводились).
  2. Заказ обследования техниками БТИ Вашего Объекта после произведенной перепланировки с выдачей Поэтажного плана и экспликации в, так называемых, «черных линиях».

Порядок оформления

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Согласование переустройства нежилых помещений предусматривает осуществление следующих этапов:

  1. Заказ технической документации в территориальном отделении БТИ. Для нежилых объектов недвижимости соответствующий комплект бумаг имеет следующий вид:
    • план этажей на многоквартирный дом;
    • экспликация;
    • бланки по формам №1а и №5.

    При оформлении соответствующей документации в БТИ стоит помнить о том, что в тех случаях, если в планах будет указан факт осуществления незаконной перепланировки, то заинтересованным лицам необходимо заказать еще экспликацию, указывающую на состояние помещения до переустройства.

  2. Осуществление обследования объекта недвижимого имущества и подготовка специального технического заключения о несущих элементах постройки. Стоит отметить, что без специального заключения при перепланировки нежилых помещений можно обойтись только в случаях, когда ремонтно-строительные работы предусматривают монтаж только ненесущих перегородок.
  3. Подготовка проектной организации проекта перепланировки. Состав и цена данной проектной документации напрямую зависят от общей площади недвижимости, а также от объема предполагаемых работ. От наличия изменений в инженерных коммуникациях будет зависеть наличие специальных подразделов о, например, электрическом и тепловом снабжении. Именно поэтому стоимость оформления проекта в каждом конкретном случае определяется индивидуально.
  4. Согласование процедуры в Роспотребнадзоре и в архитектурном управлении.
  5. Предоставление собранной документации в территориальную жилищную инспекцию или в комиссию при окружной Префектуре.
  6. Приемка объекта недвижимого имущества, в котором была осуществлена перепланировка и подписание соответствующего акта о завершенном переустройстве.
  7. Оформление нового технического плана помещения в БТИ.

Бланк формы №1а

Образец заполнения бланка формы №1а

Детали проекта

Если заинтересованное в переустройстве лицо подготовило весь необходимый пакет документации, а сама перепланировка не нарушает положения действующего жилищного законодательства и данный факт отображен в проекте, то в течение 20 рабочих дней собственнику помещения будет выдано на руки специальное распоряжение о допустимости соответствующей процедуры.

Стоит отметить, что при обнаружении контролирующими органами определенных отклонений от строительных норм, может быть предоставлен отказ с изложением основных причин данного решения, при этом собственник помещения должен будет внести корректировки в документацию и подать ее заново, а данный процесс может повторяться несколько раз в зависимости от жесткости требований жилищных инспекций

Согласно 25-ой статье ЖК РФ, под перепланировкой понимаются радикальные изменения жилого пространства, которые требуют внесения изменений в кадастровую документацию. Следуя закону, согласование должно быть проведено на подготовительном этапе – без этого работы признаются самовольными, и контролирующие органы имеют право на жесткие санкции.

Законодательные требования, ответственность

Сложность согласования имеет свою градацию:

  • офисы;
  • магазины непродовольственных товаров;
  • аптечные пункты;
  • точки продаж продовольственной продукции;
  • салоны красоты;
  • рестораны;
  • медицинские учреждения.

Например, в барах или ресторанах должно быть специальное помещение, требующее достаточного количества места для хранения или приготовления продуктов в соответствии с установленными санитарными нормами. Также в заведениях общественного питания должны быть установлены качественные вентиляционные системы.

Еще одной важной проблемой может являться отведенное под нежилое помещение количество электрической энергии. Увеличение соответствующих показателей также предусматривает предварительное согласование с контролирующими органами.

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Сроки и стоимость осуществления процедуры согласования могут зависеть от:

  • назначения объекта недвижимого имущества;
  • исторической и культурной ценности строения;
  • территориальных особенностей;
  • архитектурной сложности переустройства;
  • соответствия санитарным и пожарным требованиям;
  • монтажа новых проемов под двери и окна;
  • установки водопроводных и вентиляционных конструкций;
  • демонтажа газовых конструкций и их переноса на другое место.

Перепланировка предполагает изменение технических параметров нежилого помещения, его функционального назначения.

  • получение согласия от жильцов;
  • оформление разрешения инспекции.

Обязательный этап – согласование перепланировки нежилого помещения и составление проекта в БТИ. Специалисты жилищной инспекции, например, в городе Москве могут предложить заявителям воспользоваться типовыми проектами, не требующими оплаты.

При желании переделать помещение на первом этаже многоквартирного дома в салон и другое заведение необходимо, чтобы для него был отдельный выход.

Цена вопроса

Операция Стоимость (в рублях)
Получение технического заключения От 6 000
Формирование проектной документации От 15 000
Получение разрешения на процедуру От 90 000
Составление акта От 15 000
Внесение всех изменений в документацию БТИ
Изменение функционального назначения помещения От 110 000
Перевод объекта имущества в нежилой фонд 900 000

Перепланировка ванной комнаты и санузла чаще всего осуществляется путем объединения этих двух помещений.

Когда разрешение не требуется?

Собрать документы на получение разрешения понадобится в следующих случаях:

  1. Если запланировано установить перегородку подиум, стену которая станет дополнительной нагрузкой на несущие конструкции.
  2. При перемещении в другое место санузлов.
  3. Перенос внутренних лестниц, балконов и лоджий.
  4. Расширение проемов в несущих конструкциях.
  5. Если необходима установка оборудования с подключением коммуникационных сетей.
  6. Установка или устранение лестничных пролетов.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про юриспруденцию
Adblock detector